一直以來，很多人對小產權房都抱有“幻想”。近日，一則深圳小產權房可轉正的消息，觸動了人們的神經。
梳理官方說法後發現，這一次，深圳處理的是產業類和公共配套類房屋，特別強調不包含城中村的住宅類小產權房。當然，這個“口子”的開啟，讓小產權房的未來又多了一分想象空間。同時，值得深思的是，為何首開小產權房轉正閥門是深圳？究竟釋放了什麼樣的信號？
01
深圳小產權房要轉正？官方正式說法
7月27日下午，深圳規土委與深圳市法制辦聯合發佈《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》，意見稿對深圳產業類和公共配套類違建的處理有了明確的方向。
其中有2大重磅消息：
產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可直接申請為商品性質，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。
其中，生產經營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價，
商業辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價後方可辦理商品性質。
這意味著，深圳產辦類“小產權”補繳地價50%就可以轉正！
需要注意的是，根據文件解釋：
產業類歷史違建，包括生產經營性和商業、辦公類歷史違建。而生產經營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用於工業生產或者貨物儲藏等用途的建築物及生活配套設施。
商業、辦公類歷史違建，是指實際用於商業批發與零售、商業性辦公、服務（含餐飲、娛樂）、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建築物及生活配套設施。
辦法所稱公配類歷史違建，是指實際用於非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建築物及生活配套設施。
意見稿所針對的是產業類和公共配套類兩類歷史違建，即住宅類歷史違建並未包含在內。
本辦法所稱產業類歷史違建，包括生產經營性和商業、辦公類歷史違建。生產經營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用於工業生產或者貨物儲藏等用途的建築物及生活配套設施。商業、辦公類歷史違建，是指實際用於商業批發與零售、商業性辦公、服務（含餐飲、娛樂）、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建築物及生活配套設施。
本辦法所稱公配類歷史違建，是指實際用於非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建築物及生活配套設施。
街道辦事處（含新區設立的辦事處，下同）負責歷史違建初審，實施歷史違建安全納管，開展宣傳工作。社區工作站負責配合街道辦事處開展歷史違建處理相關工作。
區查違辦負責組織開展歷史違建分類審查及簡易處理，核發處理文書。區規劃土地監察機構負責依法對歷史違建實施行政處罰。
第六條 建設部門負責組織制定歷史違建房屋結構安全隱患排查、檢測鑑定及委託等相關程序規則，對房屋結構安全隱患排查、檢測鑑定活動進行指導、監督，通過招標等公開方式建立歷史違建房屋安全鑑定機構目錄，並對房屋安全鑑定合格報告進行備案。
第二章 安全納管
第十條 區政府負責組織開展轄區產業類和公共配套類歷史違建的安全納管，符合安全納管要求的方可臨時使用。
安全納管是指為消除安全隱患，改善生產和生活環境，對歷史違建的房屋結構、消防、地質災害等進行排查、整改和日常監管的活動。
第十一條 區政府負責組織開展歷史違建的房屋結構、消防、地質災害等安全隱患排查，並以棟為單位建立排查檔案。已取得房屋安全鑑定、消防驗收或者備案手續，或者房屋安全和消防安全有效證明的歷史違建，在規定期限內無需開展安全隱患排查。
房屋結構、消防、地質災害等安全隱患排查可以委託第三方機構開展，委託方式由區政府依法自行確定。
第十二條 經排查存在房屋結構、消防安全隱患的，區政府應當責令當事人限期整改。整改涉及房屋安全鑑定、消防安全評價的，按照本辦法第二十八條規定執行。
規劃國土部門應當根據地質災害防治規劃及時將地質災害易發區圖件印發各區政府，區政府負責對位於地質災害易發區內的歷史違建進行隱患排查並組織採取有效防治措施。地質災害排查或者調查機構應當具備地質災害危險性評估、地質災害治理工程勘查、設計、施工或者監理資質。
本條第一款、第二款中屬於《決定》第九條第一款第（一）項規定情形的，應當依法予以拆除。
第十三條 經整改後，房屋仍無法滿足安全使用要求的，不得出租、進行經營性活動，街道辦事處應當在其顯著位置懸掛安全警示標識。住房建設、公安消防、市場監管、房屋租賃、安全生產以及其他負有安全監管職責的部門予以重點監管。
第十四條 市規劃國土、建設、公安消防部門分別負責建立歷史違建地質災害、房屋結構、消防安全排查和整改信息管理系統，並與歷史違建處理系統進行對接。各區應當將排查、整改、房屋安全鑑定或者消防安全評價情況錄入相關信息管理系統，並動態更新。
第十五條 歷史違建安全隱患排查及其公共配套設施整改所需經費納入財政預算予以保障。
歷史違建安全納管情況應當納入查處違法用地和違法建築工作共同責任考核內容。
第三章 審查程序
歷史違建管理人，是受歷史違建當事人書面委託的歷史違建管理主體。
區政府可以就承諾書的出具制定操作辦法。
街道辦事處在進行初審工作時，相關主管部門及其所在轄區的分支機構應當予以配合、協助和支持。水務部門應當根據河道管理的規定將河道堤防的圖件印發各區政府。
街道辦事處應當在收到測量機構出具的測量報告、房屋面積查丈報告及相關電子數據後5個工作日內將權屬調查及分宗定界表在歷史違建所在社區公示10日；公示期間有異議的，應以書面形式提出，街道辦事處暫停處理；公示期滿無異議或者異議經妥善處理的，街道辦事處應當將申請資料、權屬調查及分宗定界資料等處理材料移送區查違辦。
本辦法施行前，街道辦事處已按照本市相關規定對申請資料進行核查、公示，當事人身份、權屬調查和分宗定界、建築物現狀用途均已明確的，不再進行初審；有不明確的，應當補充核查後公示10日，方可按照本條第二款規定辦理。
（一）對不屬於產業類、公配類歷史違建處理範圍的，書面答覆當事人並說明理由；
（二）屬於產業類、公配類歷史違建處理範圍的，向轄區規劃土地審查部門發出徵詢處理意見函。
（一）位於山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質作用有關的災害危險區；
（二）房屋安全不符合結構安全和抗震設防標準、規範；
（三）不符合歷史違建消防安全技術規範；
（四）有其他嚴重安全隱患的。
（一）非法佔用已完成徵轉地補償手續的國有土地；
（二）佔用基本農田；
（三）佔用一級水源保護區用地；
（四）佔用規劃高速路、快速路、主幹路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊及現狀市、區級公共設施等用地；
（五）壓佔原水管渠藍線；
（六）不符合橙線管理要求；
（七）位於土地利用總體規劃規定的禁止建設區內。
不存在前款規定情形的，規劃土地審查部門按照街道辦事處核查的用途予以規劃現狀確認。
建築物的用地範圍、建築覆蓋率以及土地使用期限。建築覆蓋率按照公配類歷史違建50%以上,產業類歷史違建60%以上確定，土地使用期限自2009年6月2日起算，按照法定最高使用年期確定；
（二）歷史違建處理確認應當補繳的地價；
（三）涉及佔用農用地、未利用地的，載明處理確認須先行補辦農用地、未利用地轉用手續；涉及佔用基本生態控制線的，予以註明；
（四）其他相關內容。
規劃土地審查部門不予規劃現狀確認的，應當在規劃土地審查意見書中載明規劃土地審查結果和土地用途、規劃用途依法確定的時間等內容。
歷史違建當事人或者管理人委託建築物的設計、施工單位或者消防技術服務機構按照歷史違建消防技術規範就現狀進行消防安全評價的，取得消防安全合格意見後，報公安機關消防機構驗收或者備案，公安機關消防機構應當予以驗收或者備案。
符合下列條件的，區查違辦應當自歷史違建當事人或者管理人提交前款規定資料之日起5個工作日內出具《處理證明書》：
（一）已繳納罰款；
（二）已繳納地價；
（三）已取得經區建設部門備案的房屋安全鑑定報告或者相關有效證明文件；
（四）已取得消防備案憑證或者相關有效證明文件；
（五）未受地質災害影響或者已採取有效防治措施。
《處理證明書》的格式和內容由市查違辦統一規定。
罰款、地價等費用按照規定繳納後，規劃土地審查部門應當在5個工作日內出具宗地圖。
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）《處理證明書》；
（四）宗地圖；
（五）測量報告。
區查違辦收到簡易處理申請後，經審查符合簡易處理條件的，應當設立卷宗，並在收到申請材料後5個工作日內向城市更新單元計劃申報主體核發《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築簡易處理通知書》（以下簡稱《簡易處理通知書》）。計劃申報主體及時提交給區城市更新職能部門，用於城市更新單元計劃申報後續手續辦理。
區查違辦應當在城市更新項目實施主體確認后土地使用權出讓合同簽訂前將《簡易處理通知書》轉至區規劃土地監察機構和規劃土地審查部門，由上述部門分別測算罰款和地價。
已取得《簡易處理通知書》的歷史違建，也可以按照本辦法相關規定進行處理確認。
土地整備（含房屋徵收、土地使用權收回）活動涉及歷史違建的，可以參照本條進行簡易處理。
根據房屋實際狀況，政府可以收購或者統籌歷史違建用作產業配套用房和創新型產業用房等，按照有關規定進行收購後，區查違辦可以將歷史違建直接處理確認給市、區政府或者其指定機構。具體實施辦法由區政府會同相關主管部門制定。
第四章 罰款和地價
（一）對原農村集體經濟組織或者其繼受單位按照建築面積每平方米罰款10元，位於原農村非農建設用地紅線內的免繳地價，位於原農村非農建設用地紅線外的按照公告基準地價的25%繳納地價；
（二）對原村民、其他企業單位或者非原村民按照建築面積每平方米罰款30元，按照公告基準地價的50%繳納地價。
商業、辦公類歷史違建，按照下列規定繳納罰款、地價後，確認為非商品性質房地產：
（一）對原農村集體經濟組織或者其繼受單位按照建築面積每平方米罰款10元，位於原農村非農建設用地紅線內的免繳地價，位於原農村非農建設用地紅線外的按照公告基準地價的25%繳納地價；
（二）對原村民、其他企業單位或者非原村民按照建築面積每平方米罰款30元，按照公告基準地價繳納地價。
（一）可以調整至原農村非農建設用地紅線內或者扣減非農建設用地、徵地返還用地指標的，按照位於原農村非農建設用地紅線內的標準繳納地價；
（二）不能調整或者未扣減非農建設用地、徵地返還用地指標的，但屬於佔用未完善徵轉地手續的用地的，應當完善徵轉地手續後，按照本辦法相關規定繳納地價，政府不再支付徵轉地補償款。
歷史違建佔地跨越原農村非農建設用地紅線的，按照紅線內外各自佔地面積分別計算應繳納地價。
歷史違建按照本辦法以扣減徵地返還用地指標方式處理的，徵地返還用地折算的比例按照我市有關規定執行。
（一）原農村集體經濟組織或者其繼受單位所建產業類歷史違建，位於原農村非農建設用地紅線內或者以非農建設用地、徵地返還用地指標扣減處理的，按照申請辦理為商品性質時的市政府有關非農建設用地和徵地返還用地土地使用權交易的有關規定補繳地價；
（二）本款第（一）項情形之外的生產經營性歷史違建，按照申請辦理為商品性質時市場評估地價的50%補繳地價；商業、辦公類歷史違建，按照申請辦理為商品性質時的市場評估地價補繳地價。
第五章 拆除或者沒收
公告期滿前獲得歷史違建當事人或者管理人聯繫地址、聯繫方式的，還應當在公告的同時書面通知當事人或者管理人。
（一）歷史違建的具體位置；
（二）補充申報的截止時間；
（三）未補充申報的法律後果。
公告期間，任何單位和個人不得汙損、撕毀或者採取其他方式破壞街道辦事處的書面公告。
高速路、快速路、主幹路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊、原水管渠藍線、橙線等規劃用途確定時間由規劃土地審查部門認定。
第六章 法律責任
第四十九條 歷史違建當事人或者管理人阻礙執法人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定予以處罰，採取暴力、威脅等方式阻礙執法涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
對存在重大安全隱患的歷史違建，由負有安全生產監管職責的部門依照《中華人民共和國安全生產法》的有關規定責令停產停業；被處罰對象拒不執行的，可以依法通知供電單位停止供電；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
公安消防部門對存在嚴重威脅公共安全火災隱患的歷史違建，依照《深圳經濟特區消防條例》的規定作出臨時查封決定，臨時查封逾期未消除火災隱患的，責令停產停業或
者停止使用。
第五十一條 歷史違建當事人或者管理人有下列情形之一的，由街道綜合執法機構責令限期改正，逾期不改正的，對個人處以10000元罰款，對法人或者其他組織處以50000元罰款；情節嚴重的，可以依照《中華人民共和國安全生產法》的有關規定責令停產停業；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理：
（一）故意遮擋、覆蓋或者汙損安全警示標識的；
（二）擅自更改安全警示標識內容的；
（三）擅自制作、拆除、移動安全警示標識的；
（四）不按規定位置或者阻止在規定位置安裝安全警示標識的；
（五）有其他人為損壞安全警示標識行為的。
供水、供電、供氣單位停止向歷史違建供水、供電、供氣後，當事人違法私拉亂接的，由水、電、氣主管部門依據相關法律、法規責令停止違法行為，並對私拉亂接的雙方當事人進行處理，相關法律、法規未規定罰款的，由水、電、氣主管部門分別對雙方當事人處以50000元罰款。
第七章 附 則
區查違辦及相關行政主管部門應當按照下列規定，對前款規定建築物進行處理：
（一）除依法拆除或者沒收的以外，免予罰款；
（二）買受人不再提交原農村集體經濟組織或者其繼受單位出具的理清經濟利益關係、徵轉地關係的承諾書；
（三）買受人按照拍賣等買受成交文書訂立時的市場評估地價標準繳納地價；
（四）符合本辦法第三十條第二款第二項、第三項和第四項規定條件的，核發《處理證明書》並確認為商品性質房地產；
（五）整棟建築部分屬於前款規定建築，部分屬於其他情形的歷史違建的，依照相關規定分別進行處理。符合處理確認條件的，依法辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。
第五十七條 1999年3月5日之前所建的歷史違建，符合《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》（以下簡稱《若干規定》）處理條件的，按照下列規定進行處理：
（一）已按照《若干規定》進行申報但尚未處理的，參照《若干規定》罰款、地價標準及本辦法規定程序進行處理；
（二）已按照《若干規定》進行申報且已進入《若干規定》處理程序、但尚未處理完畢的，仍按照《若干規定》處理標準及規定程序進行後續處理；
（三）已取得《若干規定》繳費通知書且歷史違建現狀未發生變化，歷史違建當事人自本辦法施行後1年內未補繳地價的，地價按照公告基準地價重新測算；已取得《若干規定》繳費通知書但歷史違建現狀已經發生變化且符合《決定》第二條規定的，歷史違建當事人應當按照本辦法進行處理。
02
小產權房“合法化” ，為什麼是深圳？
在1992年和2004年，深圳進行了兩次土地“國有化”行動，整個城市名義上成為全部由國有土地組成的地區，但由此產生的“搶建”、“違建”現象，給深圳帶來了長期困擾的違法建築歷史遺留問題。
根據深圳規土委的數據，截至2014年底，全市違法建築共37.30萬棟，4.28億平方米，其中，工業類違建1.80億平方米，佔違建總量41.93%；住宅類違建1.72億平方米，佔40.08%；商業和辦公類違建0.26億平方米，佔6.02%；多種用途類、公共配套類等其它違法建築0.51億平方米，佔11.98%。
數量眾多的歷史違建，承載了深圳大量的居住人口和產業，也影響著城市更新與發展的進程。
自2001年起，深圳開始啟動“歷史遺留違法私房” 和“生產經營性違法建築”的處理工作。截至2016年底，違法建築面積仍高達4.05億平方米，佔據了近深圳市總建設量的一半。
03
小產權房若轉正，將有何影響？
多位業內人士指出，該文件的落地，將加快深圳推進城市更新。新增加的合法用地將納入城市更新申請測量，有利於推進城市更新進度。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任 宋丁
歷史遺留違法建築轉換為商品房性質房產，會大規模增加城市更新的速度，同時釋放出來的房產將非常可觀，可能會對市場供需關係帶來大反轉。
易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進
通過此類補繳地價的形式進行“轉正”，是比較務實的做法。
一方面有助於此類房源真正納入管控，有助於防範違章建築無管控的尷尬現象出現；另一方面通過此類補繳地價，真正從市場化的角度進行整改，即對違法行為進行了懲罰，也有助於土地財政收入的增加。
中國城市發展研究院投資部主任 劉澄
農村城市化過程中形成的違建有一部分是處於經營中的，而拆違建勢必會受到來自使用者的阻力。從意見來看，此次拆除違建行動比較堅決，明確了拆違的具體條件，同時這是深圳市不斷擴容後對土地歷史遺留問題一次全面集中清理，對於可保留的建築提供了規範處置方式。
合一城市更新集團董事總經理 羅宇
在歷史上產業類的違建很多，此次新政的出臺，可以有效解決城中村權屬不夠的問題，因為產業類的建築，佔地面積大。罰款方面，此次採取了折中的辦法，更貼近實操。同時出臺優惠政策，罰款和補繳地價比較便宜。總體上說，如果這個政策能落地下來，將能夠為深圳舊改提速。
美聯物業全國研究中心總監 何倩茹
這是讓此類集體用地合理合法地變成商業用地的一個方法，一來可以盤活集體用地，另一方面可以增加商業用地的面積，緩解用地不足的情況。
小貼士：什麼是小產權房，有何風險？
小產權房，通常是指在農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用於銷售的住房。由於土地使用權轉讓時並未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱“鄉產權房”。
首先，需要明確的是，“小產權房”不是法律概念，是人們在實際生活實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。其次，雖然叫小產權房，但其是沒有真正法律意義上的產權的。這也就意味著，購買者只有使用權，而沒有所有權。
沒有所有權，自然小產權房的轉讓一般也不會受到法律的保護。但對於“本鄉範圍內集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同，該房屋買賣合同認定為有效”除外。
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