楼市的变化，果真变化无常。
昨日，有一群有着“买不起房”理念的年轻人笑看房价涨跌，抱着局外人的心态看待密集的楼市调控政策。
今日，房租飞速的上涨将这群年轻人拉回现实，打破他们独善其身的想法，他们开始大呼“租不起房”。
是的！从今年以来，一线城市房租开始蹭蹭蹭地往上涨。
虽说每一个暑假都是租房的旺季，房租上涨是在所难免的，但与以往不同的是，这个夏天房租上涨趋势是疯狂的。
难道，“买不起”真的要变成“租不起”了吗，房租上涨的背后又有何隐情？
房租开始上涨了
由于房价过高、生活压力过大，租房正成为越来越多人的选择。
但苍天何曾饶过谁，生活在一线城市的很多人都有这样的感觉：租金的确非常非常明显地在上涨了。
其中，北京是房租上涨最典型的城市。
2016年-2018年4月，北京租房均价大体在70元-80元/月/平方米之间波动，从5月开始，房租开始呈现快速上涨趋势，上涨到到80元/月/平方米以上。7月更是上涨到92.33元/月/平米，环比上涨2.63%，同比上涨21.89%。
同比上涨21.89%什么概念？就是比房价上涨的幅度还要大得多，而且这样的上涨幅度主要是今年5月、6月和7月3个月上涨的功劳。
上海、深圳等一线城市的房租也在上涨，7月房租环比涨幅分别为2.1%和3.1%，千万不要小看这个数据，这速度可以媲美房价疯狂上涨时的速度。
在楼市冻结的大环境下，房租的疯涨显得格外离奇。
资本介入搅动市场
事出反常必有妖，到底是什么让房租上涨的呢，房租还会继续上涨吗？
很多人将房租大幅上涨的原因单纯归于毕业生毕业，推高了租赁市场的价格。
其实，这只是一个影响比较小的原因，而更深层的原因，我们还是要从今年以来楼市冻结政策产生的影响说起。
在限购限贷限售、租售并举等政策的影响下，楼市在这个盛夏已然被冻结，冻结的后果就是之后大部分流动人口、毕业生将涌向租房。
数据显示，2016年末，中国流动人口达到了2.45亿人，房屋租赁市场规模已超万亿元；预计到2020年，中国流动人口将达到2.91亿人。
另外，随着中国楼市去库存的完成，叠加很多城市土地流拍，中国房地产开始进入存量市场。
需求端在增加，供给端不变，那么对于资本而言，什么是商机呢？
商机在于目前市场供需失衡，这就意味着谁有更多的房，谁掌控租赁市场，反正最后买单的是租房的人。
所以，在过去一年，长租公寓行业蓬勃发展，各种公寓品牌如雨后春笋。这些公寓都在跑马圈地，争取更多的房源。
什么是长租公寓呢？
就是一些房屋租赁公司、大型房企，把房主的房子长年包租下来，进行统一装修和管理，再租给租客们，也就是我们平时说的“二房东模式”。
类似蛋壳公寓、自如公寓、万科的北京泊寓、保利的N+青年公寓，有很多都是二房东模式。
截至2018年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间。
那么，这些公寓是如何推高房价的呢？
当前，很多资本在巨大的房源竞争压力下，已经开始激进地拓展房源、抢占市场。
以最近最火的一个帖子为例，房主要将房子出租出去，心理预期是7500元/月，殊不知自如和蛋壳两家公司都争着和他签约，房租最终被抬高至10800元/月，一次性给了11个月的房租，并且承诺每年上涨2％。
用脚趾头都可以想到，如此激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。
况且很多“二房东”还会将收来的房子重新装修一番，以优化租客住宿的环境并提供物业管理，这些都会推升房租价格。
与以往“租房收取中介费”的一锤子买卖模式相比，“二房东模式”既可以长期收租，并且赚取差价、管理费。
这让这些经营长租公寓品牌的资方，有更多的动力争取房租的话语权，甚至会采取再融资的模式。
也就是说先做一个项目，再融资做另外一个项目，以此循坏下去，来抢占房屋租赁市场份额。
资本都是趋利的，投进去的钱都是寻求回报的，那么房租必须上涨，而且是快速上涨。
这就是这次北京房租上涨的原因。按照这种资本驱动的逻辑，接下来，我们能看到更多城市的房租上涨。
所以，最近房租的上涨除了一些表层因素，更多的是长租公寓介入的结果，从更深层的角度看，是资本涌入后的炒作效果。
而且，我发现资本早就摩拳擦掌在准备了。
2017年10月，国内首单租赁住房资产支持专项计划获得上海证券交易所审核通过。该计划融资总规模50亿元，这为租赁型住房配套性融资提供了新渠道。
从去年开始，很多银行业都在支持租房市场发展，既给租房市场提供资金，又给租客提供贷款。
相关机构测算，大型银行对租房市场承诺的融资总规模已达3万亿。如此看来，大家可以想想未来整个租赁市场的规模会从现在的1万亿左右扩大到多大的规模呢？
其中，建行是国有银行中最早、最大范围涉足租赁市场的部署的，从去年8月始建行开始搭建租赁服务平台APP，目前已在200个城市上线，房源12万套。
在这一条链条中，建行起到了服务中介的作用，房主可以将房子租给建行获得租金，建行再把房屋提供给长租公寓方，获得利息收入。
与此同时，建行还给租客提供租赁贷款，再将租房贷款产品打包成资产支持的证券产品，卖给大量的中小投资者。
今年3月，建行的口号从以往的“要买房，到建行”变成了“要租房，到建行”，建行这是铁了心要助攻资本热炒房租啊。
金融市场，从来如此，资本所到之处，必然血雨腥风。房租大涨，说到底是房屋租赁市场在资本的操纵下，新一轮割韭菜的行为。
谁是棋子，又是谁在下棋
在我们这样的国家，资方想进入任何一个庞大的消费市场，若说没政策支持，显然是不可能的。现在资本大量涌入房屋租赁市场，也一样离不开政策的支持。
近3年来，租赁的相关政策其实早就在紧锣密鼓地发布。大家一直只关心买房的问题，但对租房的事情却忽略了。
2017年7月份，住建部挑选了广州、深圳、南京、厦门、武汉等12个城市开展住房租赁试点，这些城市目前均出台了租房租赁新政，并推出了官方的住房租赁平台。
比如杭州和阿里巴巴合作推出“智慧住房租赁监管服务平台”，京东和北京合作等等。有的城市为了加速发展租房，更是鼓励商业用房盖成长租公寓。
2017年10月，党的十九大报告提出 “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，正式确立租购并举的住房制度。
随后，一系列鼓励支持住房租赁市场发展的政策陆续出台。
截至2018年6月底，全国已有超过40座城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管。
不难看出，既然国家已经提出“租购并举”的政策，并且作为房地产调控的长效机制来执行，那未来必然是租房时代。
那国家为什么要提倡“租购并举”，国家政策对房租的涨跌是否有影响呢？
要理解这个问题，我们可以先来简单回顾一下楼市的调控政策。
现在整个中国楼市的大原则是“房住不炒”，采取的手段就是行政干预，比如出台限售限贷限购政策。
但是行政手段都是有时效性的，比如限售3年、5年，不属于长效机制。
那么要建立“房地产调控长效机制”就必须有利益驱动。也就是说，当你持有房子的时候，房租的收益大于卖掉房子获得的价差收益。
但我们都知道，目前中国的租售比实在太低了，另外房地产税也将要征收，根本无法让房主安心持有房子。
既然如此，房租一定要涨，而且涨幅也要快，才能快速提升租售比，让房主安心地交房地产税。
所以，国家必定会想尽办法引导资本涌入房屋租赁市场，抬高房租，让“租购并举”真正成为“房地产调控长效机制”。
其实，国家已经在用实际行动支持房租地上涨了，主要是以财政手段补贴房租，这其实就是默认房租上涨是未来的大趋势。
目前北京、深圳、杭州、成都、南京、上海和合肥等城市都已经出台了租房补贴政策。
同时，我们也看到很多国企已经进入租房领域，用国有资本盘活房屋存量市场，一方面是在贯彻落实中央“房住不炒”的精神，一方面也可以借力房租的上涨赚取更多收入填补债务窟窿。
另外，在资本层面，国家为了支持机构发展租房市场，已将租赁市场资产证券化引入国内，也就是将租房贷款产品打包成资产支持的证券产品，卖给大量的中小投资者。
这些理财产品要让投资者买单，房租不涨怎么行？
说白了，你会发现其实房子来自民间，最后也是民间在用，但中间被那些资本借助权力一折腾，最后还是民间买单。
表面看，你会以为房屋租赁市场未来是充分的市场竞争，但只要资方进去了，房租肯定就会比现在还没多少资本进去的时候要贵，要不然这些大爷来干嘛，做慈善？
所谓租售并举的房地产调控机制，说白了就是让你最后高价买房，高价租房，作为普通老百姓永远逃不了权力主宰的市场垄断。
也许会有人说，工资不涨房租怎么可能涨上去呢？别太天真地提出这种问题了，现在很多事情都需要韭菜买单，羊毛出在羊身上，所以才需要鼓励生产更多的人肉电池。
至少，未来市场会出现一堆长租公寓，你不租自然有人会租。
很多年轻人以为不买房就可以逃过一劫，殊不知依然是新时代的韭菜，注定为房东、租赁公司、银行打工。
现在，手中有房、身上无贷的人，似乎终于可以当个局外人，静看花开花落了。
而北京，将会带领全国房屋租赁市场迈向房租上涨的道路，就像2015年深圳带领全国房价上涨那样。
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