來源 | 第一財經網（ID：cbn-yicai）記者 | 陳淑貞
近日，輿論直指長租公寓推高租金，而租金最終將由租客承受，令住房租賃市場炸了鍋。
2011年前後，房地產領域中，一個細分行業長租公寓在國內冒出尖尖角，那時經營這門生意的多是個人創業者。因為看不到清晰的盈利模式，願意進入長租公寓的企業和機構少之又少。
2017年年中，政府關於鼓勵發展住房租賃市場的一系列政策密集出臺，從土地、融資等多方面給予紅利。政府的本意是為促進房地產市場平穩健康發展、緩和住房矛盾，提出“租售並舉”。
資本看中的是另一面，房地產開發商、中介、銀行、更多個人創業者蜂擁而入。且不說房租的具體變化，單是這種氛圍下，房東的“惜租”情緒，租客對房租上漲的擔憂就無法忽視。買不起房的租客能否在大城市保住一張床已事關民生。
相比住房買賣，租賃市場顯然更具福利屬性，是“居者有其屋”的壓艙石，房價高企，買不起房之後，租得起房是城市居民最後的保障。
好在，監管已出手。
8月17日，北京市住建委聯合多部門約談自如、蛋殼公寓等住房租賃企業負責人，要求不得利用融資獲取的資金惡性競爭搶佔房源、不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
18日，我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出長租公寓以高於市場的價格爭搶房源後，便被迫離職，把關於房租和長租公寓的討論推向高潮。
19日，胡景暉在北京召開個人溝通會，呼籲政府加強對長租公寓的監管。這也是廣大租客的心聲。
胡景暉在溝通會上表示，北京市住建委約談很有必要，他建議說：
通過全國住建系統建立房屋租賃指導價，每個月以各種平臺進行公佈；
如果有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消資質；
住建部門儘快和一行兩會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。
房租漲幅幾何
胡景暉18日在一場電話會議中炮轟自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%~40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，推漲房租。話音落下的第二天，他便宣佈了離職。
關於房租上漲的隱憂，由來已久。自有租賃關係開始，廣大的房東和更廣大的租客便站在利益的兩面，作為弱勢的一方，租客控訴房東單方面毀約、在合約期內漲租、臨時逼遷等新聞並不罕見。
但有一天，當一個比個體房東更強大、更專業、有廣泛話語權甚至能左右市場定價的租賃機構進場時，這些個體的矛盾和糾紛，便演變成了群體性的對立。
8月初，一名北京業主在網上發帖，稱其出租北京天通苑的三房，心理租金預期是7500元/月，但由於長租公寓運營商自如和蛋殼的爭搶，而價高者得，此房源租金被推高至10800元/月。蛋殼和自如均否認此事的真實性，縱然此網帖真假難辨，但市場擔憂的情緒不會作偽。
房租反映了一定時期內住房租賃市場的供求關係，在北上廣深等人口總量大的一線城市，住房緊張，房租易漲難跌。但如果房租受外力推動，出現不合理的大幅上漲，買不起房的租客最終將租不起房，失去在城市最後一道安身立命的防線。
以北京為例，貝殼研究院數據顯示，2018年以來，北京市中心城六區租賃成交佔比保持在2017年以來高位，6、7月份這一佔比明顯上升，7月達到了76%，是2017年以來的次高值。而中心城區租賃物業單價較高，從而帶動全市平均租金的上漲，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，高於2015年和2017年漲幅，但低於2016年漲幅。
從租金收入比的角度看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016年，但仍處於30%以內的合理範圍。
華創證券的研究報告顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。
根據中國房地產測評中心近日發佈的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內；同比數據方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月。
貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領試圖為北京近期房租的上漲找原因。楊現領表示，過去一段時間，北京加強租賃市場監管，清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房，導致市場上低端租賃房源減少；青年白領從群租不斷升級至標準化單間，升級換代過程中帶來的結構性上漲。
再者，從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築被清理，導致需求向內城轉移，中心城區的高租金水平的成交佔比增多。臨近5、6月畢業季，住房需求上升也會推動房租上漲。
貝殼研究院與自如均為鏈家旗下產品，從楊現領的回應中，關於自如在市場上獲取房源的做法並無過多著墨，但他認為，相對於個人出租房源與二房東房源，專業化機構的供應量更可預期、更穩定，租金定價也更穩定，波動幅度相對更小。這與胡景暉在電話會議中發表的觀點截然相反。
但無論如何，討論中國住房租賃市場的發展，長租公寓都無法置身事外。如果說，一開始YOU＋等少數幾家長租公寓的成立，多少有出於情懷，要給在都市中漂泊的年輕人一個家的話，那後期地產開發商和中介等資本的介入顯然不在情懷。
今年7月，融創和新城控股相繼宣佈進入長租公寓領域，截至7月末，國內房企的TOP50中，已有20家開展長租公寓業務，除此之外，還有更多房企甚至主營業務不是房地產開發的企業均已走在路上。
一家總部在深圳、以高科技產業為主導產業的公司相關負責人告訴記者，公司正在搭建長租公寓團隊，目前從旭輝等房企挖團隊，儘管與公司主營業務並無協同效應，但可結合公司文創產業園來進行相關佈局。“既然政策鼓勵，我們就去做。”
行業人士深知，相比開發業務，長租公寓利潤薄、回本週期長、盈利模式尚不清晰，但一腔熱情的背後，盈利的擔憂被拋諸腦後。
8月19日中午，自如CEO熊林對外發聲，表明自如在北京單個城市的市場佔有率不過8%，而客戶在租房前會比較房東直租、個人二房東轉租、中介和品牌公寓四個渠道，言下之意是自如的市場份額還沒到能左右市場定價的地步。
而深圳的情況是，該市約1040萬套各類型的房源中，其中村民自建房(農民房)佔比48%，其次是工業區配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最後才是公寓產品。深圳租賃住房由機構持有運營或託管的比例只有10%左右。這個比例如放大到全國，
長租公寓並未成為租房主流。02
誰是房源戰的最大贏家
今年6月，萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，因擔心城中村被改造後房租飛漲，富士康員工發出公開信直指“萬科來襲，人心惶惶”。從租客的角度，新的運營商進場拆房、改造，租金最後不漲不合邏輯。
但從萬科後期公佈的數據看，改造城中村後，租金有輕微上漲，漲幅並不大。
例如在坂田新圍仔項目中，未改造的單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100~1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，而萬科改造後的價格區間為798~1398元（含傢俱、家電）。而之所以能做到漲幅不大，原因是萬科改造後的產品房間面積比未改造前減少，改造後總房數量增加。
萬科、金地等開發商進入城中村改造後，在資本烘托的氛圍下，城中村房東普遍對租客漲價。 即便是自如面對的分散式長租公寓市場，個人房東的心理預期也有所增高。更多資金進場，改變房源整體市場的供需，而供需關係最終改變價格。
拿房成本升高，首先受到影響的是長租公寓運營商本身。
深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓在深圳持有運營的房源超過2000間，但從2017年起，公司便決定走臨深路線，不再擴大在深圳的規模。創始人李樹德曾告訴記者，“微家是沒有任何背景的民營企業，很難跟大資本競爭。”
但即便是資金實力雄厚的長租公寓運營商，也不能無視節節高升的拿房成本，從產業鏈的角度出發，成本最終由租客承擔，但此過程中，運營商自身也會活得更艱難。
貓寧公寓聯合創始人羅立華告訴記者，“此前一個較優質的長租公寓項目，3年到3年半左右就能回本，但現在要4年到4年半，也有可能更久。這樣的行情，小企業很難支撐下去，但有資金優勢的大企業能撐得更久。”
縱然是有資金優勢的大企業也不敢輕言盈利，因此在面對外界關於長租公寓推高房租的指責中，運營商不免叫屈。
北京一家公寓運營商對記者表示，“我們拿房的成本也很高，加上裝修和運營，根本賺不到錢，但行業氛圍已經這樣，你想拿房只能出比別人更高的價格。”
支撐公寓運營商繼續滾雪球的邏輯是融資與規模。有了規模便能吸引融資，即使自身不能盈利沒有自我造血能力，但能通過融資外部輸血，於是繼續擴規模再融資。
羅立華認為，這樣一個資本遊戲中，最大的贏家是房東，而運營商和租客一同承擔房租上漲的壓力。“但房東不會是最終贏家，如果項目無法運營下去，運營商把房源退回房東，而房東自身又不具備運營能力，會造成資源浪費……會產生一系列化學反應，而一個不良行業生態中不會有贏家。”
到底誰在推高房租：資本、中介還是拆違？
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