总体来说，回迁房可分为两类：一种是业主已经持有房产证的回迁房；另一种是业主只持有回迁协议的回迁房。下面爱土拆迁分别就两种情形给大家讲一下回迁房买卖问题。

第一种：已取得房产证的回迁房

这类回迁房产证完整、清晰，完全可以和普通商品房一样进行买卖与租赁。因为在房屋交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的，房产证是房子“身份”的证明，受相关法律法规的保护与认可。所以，有房产证的回迁房可以放心购买。

第二种：业主手中只有回迁协议

若业主手中只有发展商的回迁协议，没有房产证。这类房子在买卖时，不能在房地产交易所公证过户以及改名的。双方在交易时，只能先在公证处做公证，待《房产证》出来后才能真正过户更名。

那么，若要购买回迁房，作为买方需要注意什么呢？

一、购买前查清房屋产权性质

通常来说，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。所以购买回迁房一定要查清房屋性质。

二、未有产权证的回迁房 签订买卖协议时做好约束

若回迁房已取得产权证，则正常买卖。若未取得产权证，业主手中只有回迁协议，这时候就需要购房者多留个心眼，规避以下几个问题：1、防止一房多卖。因为未下产权，所以房子并未真正过户到买方名下，后面如果房价上涨，违约成本低，出卖人极有可能将房屋出售给他人，所以一定要事先在买卖协议中做好约束；2、买卖协议中尽量让卖方的第一顺序继承人签字。以防取得产证之前，卖方发生不测，该回迁房作为遗产被继承人分割的情况发生；

三、留意细节部分 避免不必要的损失发生

回迁房取得真正的房产证时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱。因此，购买回迁房的时，一定要注意该套房屋的相关细节，尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。

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爱土拆迁

农民现如今也有很多要进城买房，但也有人碍于资金与不足，无法购买具有高额房价的商品房，只能选择回迁房或者青年楼。

回迁房是当前棚户区改造催生的一种城区楼房的存在形式，他们大多数因为土地没有挂牌销售，没有缴纳土地出让金，也未办理相关手续，其土地所有权仍然属于村（社区）所有，因此它无法进行不动产登记证或者房产证办理，也就无法在房地产市场上销售，这类房子也就卖的很便宜。

如果说农民进城买房只是为了居住，而不是想进行投资，日后以获取差价来赚取高额利润的话，可以购买。

但是这类房子购买之后，如果今后面临再次拆迁的时候，由于你不是本村（社区）村民，可能在赔偿上会相较于本村（社区）居民要吃亏。在笔者所在地，有些本村（社区）居民不单能够获得一套房子，还能得到一定的资金补偿，但非本村（社区）居民就没有这么好的待遇，有些就直接赔偿了购买时的价格。当然，这种具体的赔偿政策也要根据各地自身的赔偿政策为准。

综合来看，购买回迁房要了解当地的赔偿政策，清楚自己买房的目的及性质。总之购买这类房子一定要谨慎选择，如果条件允许，尽量购买商品房。

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可以购买，但相关规定得清楚。第一、政策因素。根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。第二、价格因素。拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。第三、人的因素。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

咱农村的事儿

一般来说回迁房的风险比较大，很多的房屋并没有产权证，就是国家三令五申的小产权房，这类房屋一般不受法律保护。同时回迁房的质量相比之下更差，同时物业的管理、小区的环境都没有保证，且回迁房需要全款进行购买。当然能不能买也要分情况而定。

1.环境

一般来说商品房的生活环境更有保障，基本上进出大门都会有保安，同时每天都会有环卫工进行清理垃圾。但回迁房很难能够达到这样的条件，小区内的环境也十分的脏乱差，且居民的素质也会有很大的问题。这样的话就要慎重的考虑一下了，如果对生活环境介意的就算了。

2.资金

一般来说回迁房的价格比较低，这样一来相比商品房的话，价格低了一半以上。在这个房价高昂的今天，一个普通的工薪家庭，想要承担起这么大的房价压力很大。而回迁房虽然要付全款购买，但总的来说价格也便宜一半，这样一来回迁房也就成为一些人的购买目标。

3.产权性质

大家都知道现在的回迁房一般都只有回迁协议，只有等到房产证下来了才能办理过户。同时回迁协议上的陷阱也比较多，是否为共有、是商品拆迁还是危房搬迁？要知道很多的回迁房只能在村集体内进行交易，外人是不被允许的。当然有些房子的产权属于个人所有，但需要等到5年之后才能进行过户，这样一来中间的不可控因素太高。

现在的回迁房最好还是别买，因为风险实在是太高，且没有法律的保护，国家也不支持，如果不是亲戚的话那就选择购买商品房吧，大家怎么看呢？

三农圈子

关于买房时要不要选农民的回迁房这一问题，我的建议是综合多个因素考虑，下面我来跟大家一起分析一下。

一、资金因素

我国大多数地区房价一直居高不下，买房对有钱人来说可能是件轻而易举的事，而对大多数普通人家来说，都是要倾尽全力的。在要不要买回迁房这个问题上资金是否充裕就成了一个重要的决策标准。大多数品牌楼盘都比回迁房要贵，如果条件不允许资金不是很充裕的话，就可以选择回迁房，毕竟都是楼房，而且价格便宜。有的回迁农民为了将楼房变现，还会以低于售楼处的价格便宜出售，这就比买其他楼盘合适多了。

二、环境因素

环境因素也是买房时必须考虑到的，这个环境包括卫生环境、人文环境等。不得不说像万科这样的大品牌，虽然物业费贵，可能一般的小区一平方米一块多的物业费就足够了，而万科就可能要两块多，但是确实是服务好，环境好，一进小区就有保安负责检查进出车辆，楼梯和楼外的公共区域也都打扫的干干净净，这些都是回迁房小区欠缺的，回迁房大多是一些小型的物业公司负责，有的甚至没有物业，整个小区显得又脏又乱；人文环境也尤为重要，高档小区相对来说住户的整体素质和氛围要较回迁房小区好。如果对卫生环境、人文环境等要求比较高，那建议还是不要选回迁房。

三、产权因素

农民的回迁房有的可能办不了房产证，手上只有开发商给的回迁协议，像这种情况在买房过户时都是麻烦，很多情况下卖房者要求买房先交部分押金，至于什么时候能办下房产证，什么时候可以过户，都存在不确定性，给买房者带来了风险。

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买农民的回迁楼房，能不能买？

回迁房能不能购买，是个议论纷纷各说其词，总的来说，回迁房是有购买人身属性的，只有回迁的居民才有权买。所以，从法律角度讲非回迁居民购买具有很多风险。那么回迁房能买不？有什么风险？

购买注意事项：购买回迁房就要核实卖方提供回迁协议以及身份的真实性，对回迁房的真实性进行核实，房屋是否是共有，是否抵押是属于商品回迁，还是危房回迁等。

在签订买卖和合同时可以附加以房屋过户为合同生效条件，可以同卖方协商购房款办理提存公正，等房产权过户登记完后，由公证处支付房屋款项。

买回迁房有哪些风险？

（1）保证难

购买过回迁房的人都会遇到，回迁房保证难的问题，即使有的可以办理过户手续，但保证时间难保证。

（2）经济风险大

因为回迁房，不是一时就能办证过户的，出现过一户多卖，如果有债务的可能面临法院查封。

（3）过户手续高，不能贷款

所以，回迁房是有诸多风险问题，朋友们在购买回迁房时一定要多注意，房屋产权问题尽可能去一些大中介。

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新农村二代

回迁房是开发商和政府在征收土地后，补偿给拆迁户的房子，各个城市都有回迁房。其实，有房产证的回迁房可以放心买，房产证是房管局认可的产权凭证，除了一些禁止转让的回迁房，有产证就不用担心无法过户。

北上广深等一线城市房子太贵，有不少人会选择回迁房，在购买回迁房时要谨慎，千万别被中介忽悠。回迁房分两种情况，一种是只持有回迁协议，另一种是已办理房产证。购买第一种回迁房可能需要先做公证，待房产证办理之后才能过户，有一定风险。还有一点，如果需要办理落户，得让业主先把户口迁出，以免出现纠纷。我在上海住过回迁房，个人感觉物业很差，楼道、电梯和门上贴满了各种小广告，不堪入目，而且形形色色的人很多，没啥安全感。

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鲜农场

尽量不要买吧，毕竟在限定期限内是不能过户的，万一产证持有人有什么事房子被没收了，就把你排除在外了。除非一开始用他们的面积指标买房，产证直接写你名字的（以前可以的 ，现在不知道还可以不）。

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首先根据自己的经济壮况来决定，不是回迁房不能卖，只限于出租或居住是可以的，要选物业和配套（水，电，天燃气，暖气）好的可以考虑！再说是要考虑周围环境，商业，学校，学校是最重要的，因为以后孩子上学问.题可大了！三是回迁房就是农（民）村的小产权房，不能上市（在房管交易中心）买买的！

四如果经济允许不赞成买这类房！我在西安灞桥区电厂西路的东城国际公寓买的就是回迁房，说是五年给办证下来，住进后问开发商说一辈子都办不下来，入后住两年多了，天燃气，暖气没有，很后悔当时的选泽！

富平阿达

我不建议买，回迁房是我们说的小产权房，国家对小产权房没有明确的态度，甚至还有点抵制，这样权益很难有保障呢个，小产权房基本上从配套，物业管理，小区环境，甚至房屋质量都堪忧，虽然便宜，但总归得全款，所以还是慎重

關鍵字: 产权证 三农 农民