架空层
近日，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，激起很多网民共鸣。在房价高企、调控不断加码的背景下，越来越多的人开始追问：国际上通行的都是实际的套内面积计算方式。既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？
所谓公摊面积，也就是建筑面积与套内建筑面积之间的差额。“公摊面积”这一概念起源于香港，据说还是李嘉诚发明的，开发商们为了摊薄单位面积价格，所以发明了公摊这一概念。后来，这一做法就传到了内地，并很快成为房地产产业的“行规”。再后来，zf为了规范行业，出台了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。而开发商们利用普通购房者对规则的不熟悉，疯狂钻空子。很快，公摊面积就上涨并超过了30%。自然的，“史上最牛公摊”就出现了。2012年，安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室，交房时发现，实际套内面积只有44平方米左右，公摊系数达到38.7%；在山东高密，购房者发现，看房时宽敞精致的小二居到收房时变成狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床，公摊高达52.35%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积；据中国房地产报报道，有业主反映，武汉某楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。……公摊范围从哪到哪，面积多少，主要由开发商主张；然而公摊面积的检验，包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、地下室、值班警卫室等等在内。但是，值班警卫室是什么梗？小编一直没搞懂，值班警卫室就算坏了垮了，相信绝大多数业主不会找物业扯皮，我的公摊面积受损了，你们赶紧修复！顶多提醒物业将警卫室维护一下。实际情况是建筑面积越大，公摊面积也相应变大。小编也很恼火，公摊面积有24%多。
模糊不清的“公摊”，事实上成了开发商牟利的口袋。房屋销售、物业费收取等依据标准，是包括公摊在内的“建筑面积”，那么有着相当“自由裁量”空间的公摊面积，对于购房者来说很容易产生不明不白的额外支出。这个公摊不管大不大，其实在公摊面积上真正受益的是物业。小区公共道路变成停车位、电梯（楼顶、外立面、楼梯间）到处是广告，公共部分如小区大堂设置了自动贩卖机或快递取件机、小区内有商品推销点、业主共有的游泳池尽是外来人……物业倒是把钱掏进了腰包。业主呢，小区的道路日渐狭窄，广告单、垃圾随处可见，外来人员频频出入小区存安全隐患，到头来影响业主生活环境！
小编粗略估算了一下，以一线城市某楼盘举例：共有4000套房，以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1600万元。购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。再比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”还有一个突出问题：小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，难道不应该向业主交钱吗？小编查阅了物权法，依照《物权法》第72条的规定：业主对建筑物专有部分以外的共用部分，享有权利、承担义务。也就是说，既然公摊面积是属于全体业主共有，那么利用公摊面积经营所取得的收益应当归全体业主所有。物业公司如果要经营，需要征得业主的同意，并把营业收入公开，而这部分收入主要用于补充专项维修资金，由业主委员会监管。但在现实生活中，绝大部分业主忽视了这项权利，任由物业摆弄。小编呼吁广大业主团结起来据理力争，维护自己的合法权益。
事实上，自1995年《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中规定“商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积”以来，对于公摊面积的争议始终存在。然而多年来未有实质性改变，甚至舆论场上动辄上演“30%”“40%”公摊比例的奇闻，这某种程度上也是房地产卖方市场，购房者话语权极为单薄的一个缩影。试想，面对买房动辄用“抢”这个动词的现实语境下，购房者实在是没有充裕的议价空间与主张权益的底气。而机制性的“公摊”规定，事实上又加剧了不平等，兼之利益的牵扯一直延宕至今。随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？其实早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。这也是国内重庆房价一直不高的根本原因，小编十分赞同重庆的做法，只是这种做法没能在全国推广，令广大居民所诟病。
小编认为，房屋权属建筑面积是业主花钱买来的，公摊面积自然包括在内。只要不影响走路不影响通道安全放一辆自行车没问题吧，放一个凳子没问题吧。你物业不让业主将私人物品放公摊那凭什么广告牌你们可以放公摊处？说到这小编心中一股怒火！有本事你物业将广告牌放马路边挂着赚钱去，小编免费帮你们挂！
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房子是用来住的，这已是当前的政策设计与民间呼声的共识。将“公摊”这一模糊不清的概念梳理清楚，让使用面积成为交易依据，挤压开发商的操作空间，就是在更大程度上复原、彰显房子的居住属性。“公摊”的模糊概念，实在是对市场经济原则中“明码标价”这一基础常识的悖离。当房地产市场调控成为政策大语境的当下，解决“公摊”问题这个僵局，需要有关部门从机制层面加以破解。
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