提到公摊，购房者都很熟悉。可记者就此采访得知，目前不少市民对于自己所购房产的“公摊”有点糊涂，不仅不知道如何计算，对于哪些部位是公摊更是不甚了解。而有些开发商，则在公摊问题上“装糊涂”。
诚基中心商铺公摊70%
2013年曾曝出诚基中心商铺公摊70%的新闻，12.9平方米的房子只剩一张床的面积，有购买者要求退房。
而2017年，市民郑先生在城北某楼盘购置了一套面积为98平方米的房子。自始至终售楼处的工作人员都告诉他房子的公摊是23%，直到最近他再次拿出购房合同，对房子的公摊仔细算了算，才发现并不是那么回事。
郑先生告诉记者，根据购房合同，他所购置的这套房子建筑面积共98.29平方米，其中套内面积75.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.17平方米。“用公摊的面积除以建筑总面积，得出的公摊率是23.5731%，就算是23.5%吧，虽然只多出来了0.5%，但还是挺多了，开发商从来没说过这个问题。”
同时，郑先生还发现，购房合同中还有一份多功能区统计表，其中有一项是住宅的分摊系数。“这个分摊系数跟公摊率有什么区别，或者有什么不同，我向开发商的工作人员咨询过，但他们也说不懂。”郑先生说，“同时这个表上还有什么配套商业、邮电所、物业用房的分摊系数，那是不是这些我们也都要分摊？没人跟我说明白，我自己也不懂。”
其实大多市民对“公摊”也是看着明白，实际糊涂。记者随机采访了十余位已购房的人士，对于公摊，他们能够说出的大多只是公摊率，“开发商说的，但到底怎么算的我也不明白，肯定是越低越好。”
对于如何计算公摊，济南房地产界一专业人士陈先生告诉记者，公摊率和分摊系数分析的都是房子的公摊指标，但计算方式不同。公摊率=分摊建筑面积除以总建面，公摊系数=分摊面积除以套内建面。
公摊到底摊在哪也很糊涂
郑先生在研究购房合同的时候，还发现了一个问题:购房合同中，对于哪些是公摊的部分和公摊面积是多少，都没有明确表示出来。“你看这第三条条款写着，有关公共部位与公用房屋分摊面积购房说明见附件二，但附件二的内容只有一个字，就是个‘X’!”
记者了解到，根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有以下几个部分:1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
说到公摊，郑先生心中还有一个问题。他告诉记者，他所购买的楼盘是一栋18层的住宅，当初置业顾问在介绍该栋楼时，称公摊率只有20%左右，但后来开盘时又得知该栋楼的公摊率在23%左右。“从20%到23%，多出来的那3%，又摊在哪里呢？”对于这个问题，郑先生多次向开发商咨询过，但得到的答复是，“以前规划有地下室的，后来没了，所以地下室的公摊就挪到了住宅上面，所以住宅的公摊就上来了。”
对于这一说法，业内人士陈先生并不认可。“如果规划的内容是一定的，地下室的公摊跟住宅的公摊没有任何关系，所以地下室的公摊怎么能挪到住宅的公摊上面呢？地下室都没有了，哪来的地下室公摊呢？”陈先生说。
因此，“公摊”到底摊到了哪里，大多数购房者对这一问题都很糊涂。但开发商对这一问题并不糊涂。有业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘报告交给购房者。
开发商在公摊上装糊涂
众所周知，国际上基本是按实际使用面积计算房价的，但国内除重庆等极少数省市外，基本都是按照建筑面积来计算房价。对此，有媒体在报道中指出，按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。因为购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。而开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。
对此，陈先生向记者表示，在公摊问题上，开发商很难作假，但有时会存在打“擦边球”的情况。“比如说，原本应该是作为地下部位的公摊，但有开发商将其作为住宅的公摊来计算，因为住宅的价格高啊，这部分公摊挪到住宅上来卖的话，会多出不少的利润。”陈先生说，“但严格意义上来说，开发商这样做也并不违法，只能说是打了擦边球，比如说一些住宅小区受地理形势的限制，地下部分会高出地面，那你说这是地下空间还是住宅空间？”
此外，也有人指出，许多设施不能算在公摊里，应该单独立户，业主共有。例如为多栋楼服务的物业用房、管理用房、门卫等，为公共事业服务的配套用房，独立使用的地下室、车库，为多栋楼服务的水电服务用房、消防避难室等，这些都不应该分摊。因为这些设施用房，都是算在整个小区的规划建筑面积内的，但有些开发商为了利润，私自或者做通测绘部门工作，加入公摊内，增加了购房者的公摊。
有些开发商则更为大胆，直接将原本的公摊部位私自出售。例如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售。 （记者 高玉龙）
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