福州市8月31日發佈共有產權房申購公告以來，當前共有產權房的申購問題已經是市民關注的熱點話題，關於本次第一批推出的共有產權房的區位、配套、性價比等方面，我已經在昨天的文章裡進行了全面分析。當前，由於對於共有產權房政策執行的細節上還未有相關文件公佈，所以大家如有疑問需自行諮詢房管部門。但是目前大家最關心的是關於共有產權房首付款要多少，以及已申請公租房的能否再申購共有產權房，今後共有產權房能否上市轉讓等問題。當前福州市房管局已在12345便民服務平臺上做出解答。
一、已經租住公租房能否申購共有產權房？
9月4日，福州市房管局答覆：“經協調銀行，共有產權房首付比例為不低於房產總價的30%。此次供應的共有產權房既有現房又有期房。其中金山鵬宇地塊為共有產權期房、倉山新榕金城灣項目為現房，已經租住公共租賃住房的不能申請共有產權住房。共有產權房戶型、面積信息請向居住地區級行政服務中心的區房管（住建）窗口諮詢。”
因此，上述答覆明確，已經租住公租房的不能本次不能再申請共有產權房。
二、共有產權房要交多少首付
而關於共有產權房首付問題，福州市房管局給出的答覆是：“首付比例為不低於房產總價的30%。”那麼，如何理解這個房產總價呢？
根據8月31日福州市房管局發佈的《關於2018年福州市共有產權住房申請受理有關事項的公告》，其中對於共有產權房銷售價格的表述是：“倉山區金城灣393套，銷售均價為29200元/㎡，購買人購買60%產權份額，市新榕建設公司持有剩餘40%產權份額。倉山區錢隆府500套，銷售均價為28100元/㎡，購買人購買60%產權份額，市國有房產管理中心持有剩餘40%產權份額。”
因此，房產總價指的是以29200元/㎡、28100元/㎡銷售均價計算的總價。例如：福晟錢隆府一套60㎡兩房戶型，按28100元/㎡均價計算，總價為168.6萬元，30%首付是50.58萬元；一套90㎡三房戶型，總價為252.9萬元，30%首付是75.87萬元。
應當說當前的政策執行標準會讓許多意向申購人望而卻步，會打算申購共有產權房的，大部分是在當前福州的高房價下無力負擔普通商品房的剛需家庭。然而，按照當前的政策解釋，共有產權房也需要付出和普通商品房一樣的首付，更何況本次共有產權房的銷售均價要高於同地段普通商品房，實際付出的首付要比買普通商品房更多。雖然月供壓力會小很多，但是光是首付門檻就可以將相當多的一批剛需家庭擋在門外。而能夠拿出這筆首付款的購房人，又有多少會去購買共有產權房呢？
那麼為什麼不能降低首付門檻呢？市房管局在答覆時提到了“經協調銀行”五個字。由此可見，上述問題有關部門在政策制定時已經考慮到了，當前要求按照房產總價（100%產權部分）的30%來計算首付，是福州住房保障部門已經與銀行協調過的結果。
另外，根據市房管局在12345平臺上另一份訴求件的答覆：“共有產權住房貸款按照商品房按揭貸款規定執行，目前共有產權住房項目建設單位已對接建設銀行提供按揭貸款服務，具體規則將由建設銀行會同開發建設單位於近日公佈。”
三、關於共有產權房上市交易問題
福州市房管局答覆：“根據《福州市人民政府辦公廳關於印發開展共有產權住房試點工作實施方案的通知》（榕政辦[2017]313號），共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可以上市出售。由購房人向市國有房產管理中心提出上市轉讓申請，經獲准後，由購房人出資購買政府所佔份額的產權（40%），房屋產權性質轉為完全產權商品住房後，方可上市出售。已購共有產權住房的家庭（購房人和配偶及未成年子女），再次購買商品住房時，應退出已購共有產權住房。”
根據該答覆，當前福州市在政策上處理共有產權房上市轉讓跟經濟適用房是一個思路，需要產權證滿5年並轉為（買斷）完全產權後方可上市。已購共有產權房的家庭（購房人和配偶及未成年子女），如以後要購買其他商品房，則需退出共有產權房（由政府回購）。
教授建議：
其實在政策制定時，我們可以借鑑其他城市的經驗和較為成熟的做法。例如，同省的廈門市推出了保障性商品房並執行多年，其本質上也是一種共有產權房。根據《廈門市保障性商品房住房管理辦法》：“保障性商品房銷售價格按每批次房源的市場評估價測算，並給予一定優惠，原則上優惠55%。”如此一來，購房人實際上只需要購買45%的產權份額便可以擁有整套房屋使用權。
而在政策表述上，保障性商品房的銷售價格是評估價優惠55%，因此房產總價為評估價的45%，購房時也只需按45%產權部分的30%來計算首付。例如，新店保障房社區一套70㎡的三房，其評估價30724元/㎡，優惠後銷售均價為13826元/㎡，這套房的總價為96.78萬元，30%首付便只要29萬元。如此一來便大大減輕了購房人的負擔，真正發揮了共有產權房保障民生的作用。
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