不久前，筆者接到一個尋求“江湖救急”的來電，朋友準備投資一套“商改住”的公寓，“由於優惠力度空前，該樓盤僅剩一個認購名額”，而自家老人已經在去中介機構籤合同的路上了。雖然項目被銷售人員吹得天花亂墜，但越美好的事務就越容易存在風險，朋友還是選擇冷靜權衡一下再做決定。
那麼，商改住的公寓到底能買嗎？
首先，筆者並不主張購買此類房產，在北上等一線城市，商業用地改建公寓、住宅這種操作是被明令禁止的。雖然各個地方政策不盡相同，但是在“房住不炒”的政策基調下，這種房產必定會面臨極大的風險。
同時，這類公寓的投資價值也值得再三推敲。
公寓屬於商業地產，在二次出售時所繳納的費用不論年限都要比住宅高出許多，相比之下價格並無優勢。所以，公寓的投資收益通常以租金為主。顯然，選擇“商改住”的公寓段一般都差強人意，租金也難以與正常公寓匹敵。朋友詢問的戶型不含裝修的總價約為80萬元，同類戶型的住宅租金約為2000元/月，未計算裝修成本的情況下，該公寓的租金收益預期為3%。商業土地使用年限為40年，比普通住宅的年限足足少了30年。整體計算下來，無論賣與租，“商改住”公寓都無優勢可言。
但存在即是合理，這類公寓能銷售火爆，主要還是價格的優勢。
朋友諮詢的項目，樓盤所處的地段位於濱江路與主幹道的中間位置，周邊已經多個大型開發商的成熟社區，周邊高層住宅均價在15000元左右，而這個項目單價不足萬元。從戶型和配套來看，出售的單元完全是按照住家的標準來設計，三梯八戶，主力戶型為三房兩廳，面積90平米左右，如果真如開發商所承諾的水、電、氣三通，那麼公寓用於自住是完全可行的，也是極具性價比的一種選擇。
最終，朋友放棄了認購。
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