下半年可售貨源1893億，完成全年目標壓力不大；新增土地向三四線傾斜；現金充裕，債務結構合理。
◎ 作者 / 房玲、羊代紅
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2018年上半年世茂實現合約銷售723.3億元，同比增長60.3%，增長幅度創近幾年新高，下半年有將近1893億元貨值的推出，完成全年目標問題不大。在銷售上漲的同時，世茂也加大投資力度，截至2018年上半年總土地貨值超過8800億元，其中福建地區較2017年年末增加500億元至2000億元。為了促進企業發展，上半年世茂通過多種融資方式獲得資金，同時加上銷售回款增加，繼續保持健康合理的債務結構。
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01
銷售：去庫存和衝供貨雙管齊下提升規模
2018年上半年世茂房地產實現合約銷售723.2億元，同比增長60.3%；合約銷售面積451.0萬平米，同比增長66.5%。在經過三年的掉隊之後，世茂房地產的行業排名開始回升。
銷售的增長，一方面在於其深耕區域的項目熱銷，上半年世茂在以262億元的合約銷售金額佔據福建省首位，在廈門、泉州、平潭、晉江以及石獅等城市項目熱銷，銷售金額均屬於城市第一。
另一方面也源於大力去庫存和衝貨量策略下，企業上半年可售資源充足。上半年，世茂的可售貨源為1166億元，整體去化率為62%，同比增長2個百分點，但與其他企業普遍70%的去化率相比略低。主要是庫存項目的去化，拉低了世茂的整體去化率水平。
上半年世茂庫存項目簽約額215億元，銷售貢獻率近30%，整體去化率為47%，而新供項目的去化率則近72%。截至上半年末，其超過1年期以上庫存佔比32%，較年初下降了22個百分點。
2018年世茂銷售目標為1400億元，可售貨值約2616億元，目標制定相對保守，上半年已完成了完成51.3%。下半年，世茂房地產有1088萬平方米的可售資源，貨值1893億元，其中新增供貨佔比超過75%，若能夠順利推盤，按照上半年新增項目的去化率水平來看，企業銷售規模還能更上一層樓。
從可售貨值的城市分佈來看，2018年下半年世茂的可售貨值有65%分佈一二線城市，北京、廣州、福州、上海等九個核心城市預計簽約貢獻超過600億元。
02
投資：福建地區貨值增幅最大
2018年上半年世茂新增48個項目，新增土地建面772.8萬平米，同比增長45.1%，新增土地儲備總價461.0億元，同比增長4.1%，拿地樓板價5964元/平方米，同比下降28.2%。這主要來自於世茂上半年拿地謹慎，不拿高溢價地塊，且三四線拿地建面比例增高。
上半年世茂繼續加大三四線的拿地力度，在三四線城市新增土地建面443.8萬平米，已經超過2017年全年389萬平米的總量，佔比為57.4%，較於2017年全年增長20.7個百分點。
隨著近兩年三四線價值表現突出，世茂持續關注一二線城市價值外溢圈的三四線城市，但隨著市場行情發生變化，未來三四線城市的去化能否保持還需保持關注。此外，就新增土地的區域分佈來說，世茂2018年上半年在珠三角新增的土地佔比依舊最高，達56%，較2017年全年增加7個百分點。
截至2018年上半年，世茂總土地儲備達5162萬平米，較2017年年末增長8%，總土地儲備中涵蓋213個項目，分佈於全國84個城市，實現了在重點區域及核心城市群的全面佈局，總土儲貨值超過8800億，其中長三角、粵港澳大灣區以及福建地區超過了2000億，華北區域超過1500億。
福建地區土儲貨值較2017年年末上升500億元，上升幅度較大，隨著世茂在該區域的深耕，該區域已經成為世茂銷售規模擴張的重要貢獻區域，也成為發展最快的地區，但隨著土地在該區域的日漸集中，福建地區嚴格的土地及調控政策將是世茂未來銷售的不確定因素之一。
03
財務：回款增長和融資創新保持財務穩健
2018年上半年世茂實現營收425.7億元，同比增長18.8%，其中來自物業銷售收入406.7億元，同比增長19.0%。在物業銷售收入方面，入賬項目有76個，同比增加6個項目，其中，
泉州世茂璀璨天城入賬銷售收入達人民幣30.28億元位居首位。2018年上半年毛利潤同比上漲24.7%至61.8億元，毛利率同比增加1.5個百分點至31.0%；淨利率14.5%，歸母淨利率10.0%，同比皆有有些許微降。
在資本運營方面，世茂現金充裕，債務結構合理。2018上半年世茂持有現金360億元，較2017年年末增加9%。現金的增長，一方面得益於回款金額同比增長53%至550億元，另一方面則在於世茂多元的融資活動。
2018年上半年，世茂通過發行境外優先票據以及中期票據等方式募集資金，還首次發行了人民幣點心債，同時上半年世茂還提前贖回了6億美金的高息票據，在2018年融資環境收緊的情況下，使得企業保持良好的財務結構和相對較低的融資成本。
上半年末，世茂房地產綜合平均融資成本為5.6%，只較期初微升0.3個百分點；淨負債率為60.3%，較於2017年年末上漲4個百分點，但仍處於較低水平，整體財務狀況比較健康。
04
多元化：物業升級促出租率和租金雙重增長
2018年上半年世茂的酒店經營收入8.8億元，投資物業租金收入3.9億元，其他收入6.32億元，分別同比增長8.5%，2.3%和35.5%。這些持有物業的持續增長，已經成為世茂品牌以及盈利的重要來源之一。
具體來看，至2018年上半年世茂擁有酒店19家，佈局於全國10多個城市，下半年還將推出3家酒店，其中上海深坑洲際酒店將在本年四季度開業，因其特殊的選址與構造引起廣泛關注。
此外，截至7月，酒店輕資產管理品牌世茂喜達共計簽約55家酒店，其中有8家正在運營，這些企業囊括境內外，運營版圖與影響力持續擴大，未來將成為世茂酒店的收入重要組成部分。
同時，世茂還擁有營業商業及辦公樓超過13個項目，在商業盈利上漲的同時關注產品本身競爭力，進行產品的創新升級，2018年上半年世茂有如濟南世茂國際廣場等5個商業項目完成升級改造，實現出租率與租金的雙重提高，2018下半年，隨著改造項目上海世茂廣場等項目的面世，將加大推動世茂的投資物業收入的增長。
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