業績直播·世茂房地產

業績亮點

一、年度亮點

√ 銷售額同比+48%，銷售均價1.77萬/平米，淨負債率59.7%，核心利潤同比+30.6%。非房開收入62.3億元，可售貨值13000億，新增土儲3092萬平米，收併購面積2072萬平米

二、財務概要

1、營業額、毛利潤大幅增長

√ 營業收入1115億元，同比+30.4%，其中房開收入1053億元，非房開收入62億元；

√ 毛利潤341億元，同比+26.6%，毛利潤率為30.6%；

2、盈利穩步增長

√ 核心利潤153.2億元，同比+30.6%；股東應占核心利潤104.8億元，同比+22.5%，股東應占核心利潤率14.1%，下降0.5個百分點，經營利潤292億元，同比+25.8%，股東應占利潤109億元，同比+23.3%，每股盈利3.311元，同比+25.1%；

3、回報豐厚，為投資者創造價值

√ 2019年底，股價30.2元，相比年初的20.9元增長52.8%;

√ 每股全年派息145港仙，2017年至2019年複合增長率20.8%；

4、回款促內生增長，現金流充裕

√ 回款高，2019回款1950億，回款額+42%，由於2019年政策持續收緊，回款率為75%；

√ 現金足，596.2億賬面現金，較2018年底+20.3%；

√ 融資強，500億未動用的銀行及金融機構融資額度；

5、借款結構安全，短期償債能力強

√ 2019年借款餘額1265.6億，同比+16%。

√ 短期借款367.8億，佔比29%；長期借款897.8億，佔比71%，借款長期保持健康結構；

√ 現金比1.6倍，流動性水準較好，短期償債能力強；

6、融資多種多樣，優勢明顯

√ 渠道廣，40家境內外戰略合作機構；

√ 成本低，融資成本從5.8%降至5.6%；

√ 額度足，143億未提境內債額度，10.4億美金未提境外銀團額度，500億總授信額度；

7、負債指標穩定，信評獲上調

√ 淨負債率59.7%，連續8年維持60%以下的水準；

√ 穆迪評級上調至Ba1，標普BB+穩定，惠譽BBB-穩定，中誠信AAA級，聯合評級AAA評級；

8、世茂股份持續打造地標商業（600823.SH）

√ 2019年世茂股份簽約額244億，營業額214.5億，股東應占利潤24.3億；

三、業務回顧

1、優質土地儲備覆蓋全國

截至2019年12月31日，土地儲備遍佈120個城市，349個項目，權益前約7679萬平米；集團在全國熱點區域均有充足的資源儲備，貨值超過13000億。

2、資源佈局向核心城市群聚集

集團充分把握城市經濟圈機遇，圍繞一二線及強三四線城市進行土地戰略佈局，一二線及強三線的土儲貨值佔比89%。

3、2019年新增土地儲備

2019年世茂獲取土地115塊，土地總價約1557億，計容面積達3092萬平米，土地成本5035元/平米。

4、土地獲取方式靈活多樣，收併購佔比大幅增加

2019年收併購項目佔比大幅提升，達65%，有效降低新獲取土地均價，新增土地成本5035元/平米；收併購方式獲取土地面積佔總面積67%，獲取貨值約全年獲取項目總貨值70%。

5、通過收併購補充大量一二線城市儲備資源

2019年資產包收併購新增貨值約3500億，其中主要資產包貨值約2000億，其他資產包貨值約1500億。

四、未來展望

√ 2020年公司可售資源（未包含2020年新獲取土地當年供貨的可售資源）約2816萬平米，2020年銷售面積為1690萬平米，按18000元/平米銷售均價估計，集團2020年可售貨值超5000億，保守按60%去化率，集團2020年預計可實現銷售簽約3000億。

√ 2019年為專業公司高速增長的一年，實現收入65億元，增速達46%，目標完成率105%。

√ 集團2020年可售貨值約5000億，其中年初1410億，年內新供3600億。。

√ 2020年整體可售中，85%以上佈局在一二線及強三四線城市。

五、總結

1、2019年市場回顧及2020年市場判斷

2019年一手房市場成交量15.97萬億，創歷史新高。2020年受到疫情影響，預計全年成交量將下降10%-15%。未來下跌幅度主要看政策和國際影響。

對於2020年地產的一些的判斷，第一，疫情對租賃市場影響比較大，因為很多小區都不允許租戶進去，所以應該對一二線和強三線城市剛需小戶型，包括一些公寓的銷售是有利的。第二，需求變化：大戶型、改善型、度假型，追求更多的生活空間，追求更好的社區配套。第三，一季度的土地市場地王頻現，後市仍被看好，下半年對價格提升有明顯預期。

精選問答

A1：世茂不會跟哪一家企業比銷售或者比排名，我們希望2020和2021都要超過平均增速，如果我們超過前20平均增速，我覺得是有價值的。

今年我們考核給團隊的獎金是按權益後的核心利潤來計算的，就是賺多少錢，集團給多少獎金，所以如果佔股很少，通過槓桿去做大銷售額是沒用的，獎金會很小。所以按照新的考核，我還是有信心未來兩年權益佔比會在65%以上。

從佔比來說，到今年年底一二線應該可以做到75%，其中一線會超過25%或者25%左右，二線在50%左右，我們可能還會有接近15%左右在強三線，剩下的弱一點的三四線從貨值來說也就佔10%。

Q2：銷售正常的情況可以去到什麼水平？世茂在收併購層面投入的資金有多少？分紅的比例是30-40%，派息率是否會有更高的提升空間？

A2：3000億是我們比較謹慎的判斷，但是也不低了。我們希望核心利潤要做到20%以上，銷售增速可能最少也要在30%左右，才能夠達到20%以上的核心利潤增速。

今年收併購機會還是很多的，但是有沒有這麼多好的標的是問題。我估計前100好的標的很少了，可能要再看小一點的公司，小一點的公司問題也比較多，我們也要注意，所以我們今年對收併購是提升了要求的。

我們未來的派息，還是不會低於40%，這應該是一個長期的戰略。

Q3：物管是不是計劃會在今年進行分拆？請分享一下物管的利潤率，和分拆上市後的預期市值？

A3：一般物業的淨利潤率是10~15%，我們是中間偏上一點，而且我們有信心在1~2年內應該可以做到最高之一。另外，我們希望物業分拆可以越快越好，但還是要看市場。

Q4：關於土地市場比較好的買地時間大概什麼時候會出現？

A4：關於土地市場，過去一兩個月太火了，我覺得主要還是流動性比較寬裕，所以現在肯定不是買地特別好的時機。世茂現在土地儲備很多，可售資源很充足，我們不著急，我相信可能在下一階段還是會有很好的機會的，但現在也不是不買，我們也通過和國企的合作，也在跟老股東談一些項目，以不同的方式去拿地。

Q5：以世茂海峽舉例，如果公司去拿地，自己能做這個決定嗎？

A5：海峽公司會走特區，因為今年的銷售會突破1000億。特區會有特區的授權，特區的授權也包括一定的拿地金額是不需要上報集團的，只是備案制。

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