編者按/每一棟爛尾樓背後，都有著複雜的、可言說或不可言說的故事。當房產成為中國經濟體系中實質上最為值錢的資產時，圍繞房屋財產的爭奪，往往十分複雜。家庭如此，企業亦如是。
山東濟南並不是中國房價地圖上的“一線城市”。但即便如此，房產本身附帶的巨大市場價值，仍然足夠引發拉鋸與博弈，而隨著時間的推移，這種拉鋸與博弈，就更加複雜化。
這種拉鋸、博弈，與項目爛尾互為因果，但透過這個山東省會城市的爛尾樓的亂局，我們似乎可以窺見中國經濟體系中最值錢的資產是如何陷入一個黑洞當中。這樣的案例，並非一個。
一線調查
山東濟南“最大爛尾樓”敗局
濼源大街26號。中銀大廈二期大樓。
楊濤（化名）每次從熱鬧的大街上路過，只能望“門”興嘆，無法進入該大樓。他是山東省企業託管經營股份有限公司（以下簡稱“山東企業託管公司”）的負責人，其公司在此擁有1333平方米房產等資產，並曾入駐辦公。與其有著同樣處境的，還有中和正信會計師事務所有限責任公司（以下簡稱“中和正信”）、山東志成投資建設股份有限公司（以下簡稱“山東志成公司”）、山東鴻圖科技有限公司等該大樓的眾多業主、債權人（以下統稱“債權人”）。
“自己花錢買來的房產，卻被他人趕出來，並佔有了。”8月6日，楊濤感嘆。
多名債權人稱，截止到目前，“追討”房產已有8年時間。中銀大廈二期大樓地處濟南核心商業區域，但因官司纏身等，部分樓層被閒置多年，其一度被當地媒體解讀為“省城最大爛尾樓盤”。《中國經營報》記者調查獲悉，該大樓曾多次傳出重組等消息，但官司另涉及濟南中銀實業有限公司（以下簡稱“濟南中銀實業”）、濟南市經濟開發投資公司（以下簡稱“濟南經濟投資公司”）等，每次重組總能在利益方之間掀起一場“血雨腥風”。
被“搶走”的房產
公開資料介紹，中銀大廈二期大樓地處濟南市中心城區核心商業區，由濟南匯統房地產開發有限公司（以下簡稱“濟南匯統地產”）、濟南中銀實業共同開發建設，始建於1998年， 2004年年初竣工，2004年7月投入使用。工商登記信息顯示，其產權在濟南中銀實業名下。
“被迫搬離大樓後，截止到現在，我們已‘追討’了8年時間。”楊濤等多位債權人直言，涉及20餘家單位、個人。
債權人介紹，就在中銀大廈二期大樓建設期間，上述兩家開發企業的實際控制人山東省齊魯投資管理有限公司（以下簡稱“山東齊魯投資”）已資不抵債、資金鍊斷裂，其中，大樓的3萬平方米房產被重複查封做保證。《中國經營報》記者獲得多份資料顯示，該大樓自2004年竣工起，被分割抵押、抵債、出售給山東企業託管公司等上述單位。楊濤稱，山東齊魯投資欠山東企業託管公司1600萬元，前者願意協商濟南中銀實業將大樓的第16層（電梯層）、建築面積約1333平方米和兩個地下固定停車位抵頂欠款。
山東企業託管公司成立於1997年10月，股東包括華夏證券股份有限公司、山東魯信實業集團公司、山東南山實業股份有限公司等。其提供的資料描述，該公司分別在2004年3月11日、6月28日與濟南中銀實業、山東齊魯投資等簽訂《清償債權債務協議書》及《補充協議書》，協議約定大樓抵頂價格為每平方米12000元。資料顯示，2004年6月28日，濟南中銀實業與山東企業託管公司簽訂交房確認書，協議約定前者將中銀大廈二期16層1至9號房間、建築面積1333平方米及地下二層兩個車位交付後者。楊濤回憶，當年7月1日房屋交付，山東企業託管公司進行裝修、購置辦公傢俱，入住辦公。該公司自此繳納水費電費、物業管理費等，並逐年繳納房產稅。
中和正信也幾乎在同一時間段選擇了中銀大廈二期大樓。中和正信負責人李陽（化名）介紹，2004年4月，該會計師事務所包括他在內的8名合夥人，用1485萬元共同買下大樓第17層，共2000多平方米，當年10月，該所遷入辦公。他告訴記者，8名合夥人每月按時還貸，至2014年3月已全部還完，本息合計2000多萬元。資料顯示，中和正信隨後又買下該樓第20層1000多平方米房產，2009年，通過申請確權之訴，法院以裁定書方式確認了上述房產的產權所有人。
“但這大樓因手續不全，一直無法辦理產權證。”7月20日，李陽坦言。
這並不妨礙更多企業的入駐。楊濤回憶，濟南中銀實業此後涉及該大樓的官司雖然不斷，並且各方持續糾纏，但債權人仍能應對，企業運轉算是“相安無事”。濟南中銀實業也承諾儘快幫助辦理房產手續。
債權人被迫搬離大樓則是在2010年。李陽說，該大樓物業公司當時採取了多種手段，包括一紙“通知”。《中國經營報》記者獲得的其中一份“通知”，時間為2010年7月13日。其內容顯示，“本大廈從2010年8月15日開始裝修，屆時停水停電，大樓封閉。請各使用單位在此之前搬離”。當年8月1 1日，物業再次發出“通知”，稱“本大廈因消防等安全設施不能正常運行，存在嚴重安全隱患”。“通知”要求“從2010年8月15日開始對整棟大廈進行維護、維修、整改。屆時停水停電，對進出進行嚴格管理”。
“本單位幾百號人，當時一下就沒地方辦公了。”李陽坦言。
其實，“隱患”早在債權人入駐不久就已然埋下。
2004年，山東省高級人民法院（以下簡稱“山東高院”）“（2004）魯民二初字第22號”民事裁定書顯示，中銀實業公司以“涉案房產”替他人抵債時，負有向中國建設銀行濟南市市中支行支付1.5億元款項的擔保清償責任。當年11月1日，山東高院查封濟南中銀實業所有的中銀大廈二期大樓第1-6層、第7-25層（無13、14、18、24層號）等，查封期限2004年11月1日起至2005年10月3日止。
2004年11月4日，濟南中銀實業向山東高院發出《訴訟保全異議書》，描述“查封範圍內的部分房產權利已經不屬於我公司所有”。該“異議書”明確，部分房產已屬於江蘇南通三建集團公司、馮其彬、山東企業託管公司、中和正信等。
當然，債權人搬離大樓的主要推手來自多家企業。債權人介紹，這些企業包括濟南魯泰物流有限公司（以下簡稱“濟南魯泰物流”）、山東建邦集團、濟南經濟投資公司等。
涉案房產
直到2008年，上述銀行處理不良資產，其中包括與濟南中銀實業上述借貸糾紛，一併打包競拍轉讓給濟南魯泰物流，後者以2.19億元價格拍賣出讓給濟南經濟投資公司。8月6日，山東志成公司負責人馬東（化名）回憶，濟南經濟投資公司以“政府平臺”身份參與其中，而債權人搬離大樓至現在，造成的各類經濟損失高達2億餘元。公開資料介紹，濟南經濟投資公司成立於1992年6月，系濟南市政府與所屬的城市投資平臺公司。馬東介紹，其後整體併入濟南城投。
濟南經濟投資公司的舉動讓債權人們坐不住了。
2008年10月，山東企業託管公司在泰安市岱嶽區人民法院對濟南中銀實業起訴，並裁定前者對上述房產“享有所有權”，辦理房產產權手續等。山東志成公司等債權人也對此採取了類似“曲線救國”方式。
但在2010年，岱嶽區人民法院發出 “民事裁定書”，裁定“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”，撤銷了上述民事調解書。與此同時，濟南經濟投資公司向山東高院申請執行，被執行人為濟南中銀實業、山東齊魯投資、濟南匯統地產等。2010年6月21日，山東高院執行裁定書裁定，“面積約13594平方米的所有權歸買受人濟南市經濟開發投資公司所有”。
“主要的焦點就是債權人一直沒有辦理房產產權證，房產未實現登記轉移。” 楊濤直言，前文所述的那些企業，也不認定債權人曾入駐佔有。
山東企業託管公司對此向山東高院提起訴訟，被告包括濟南經濟投資公司、濟南中銀實業等。2014年7月3日，山東高院民（2013）魯民一初字第11號民事判決書顯示，“山東企業託管公司對案涉房產佔有在先，濟南經濟投資公司申請執行在後，其權利屬於一般債權”。並判決“對涉案房產應已停止執行為宜”。《中國經營報》記者注意到，該判決書明確，該大樓為合法建築，且不存在安全隱患，其部分審批手續尚未辦理完畢的主要原因在於濟南中銀實業。楊濤介紹，該判決書也明確，停止濟南經濟投資公司對上述房產（面積約1333平方米）的執行。
《中國經營報》記者獲悉，該案最終上訴至最高人民法院。2015年4 月17日，最高人民法院（2015）民一終字第14號民事判決書維持了山東高院的“11號判決書”。
李陽介紹，山東志成公司、中和正信等其他債權人，也已通過法院訴訟等方式予以“財產保全”，但直到現在，各方仍在僵持著。
“最大爛尾樓”重組爛尾
8月23日，中銀大廈二期大樓地上一樓，正在進行裝修，玻璃門上貼著“新店籌建”字樣。楊濤等債權人稱，其原有房產已被對外出租，山東建邦集團重新組織物業公司對大樓進行接管。
濟南商界多名知情人士介紹，該樓地上共有21層，總面積6萬多平方米，其毗鄰泉城廣場、中銀大廈、山東新聞大廈等濟南地標建築。但其大多時間曾是“寂寞”地矗立著，一度被當地媒體解讀為“山東省城最大爛尾樓”。
“從2009年下半年起，濟南相應部門開始對該樓運作重組，均沒有成功。”濟南市政府有關人士向《中國經營報》記者稱，主要是因其債務關係錯綜複雜。
《中國經營報》記者調查獲悉，最大規模的一次重組來自2009年12月，並制定了“中銀大廈二期資產盤活方案”（以下簡稱“盤活方案”），欲使大樓正常運營使用起來。來自當地媒體的報道描述，“等這一切都完成後，該樓將成為一座‘金融大廈’。”
“盤活方案”內容顯示，“中銀大廈重組工作小組”負責人為時任濟南市歷下區區長雷天太、副區長聶軍等負責決策、協調。兩者現分別為濟南市委常委、市總工會主席及濟南城市建設投資集團有限公司董事長。“盤活方案”介紹，中銀大廈二期大樓在濟南中銀實業實際控制中，第一順序查封的權利人為濟南經濟投資公司，因此其目標是“以最低成本獲取中銀大廈完全產權”。
“盤活方案”同時明確，其原則是“依靠政府，採取適當手段，保全中銀大廈；依靠法律，採取合法方式，解決遺留問題；先有效利用，後完善產權”。馬東等債權人認為，“盤活方案”被外界描述成該大樓的一次“涅槃”，但實際是對債權人資產的搶奪。8月29日，《中國經營報》記者對此以手機短信方式聯繫雷天太、聶軍等。截止到發稿止，沒有得到回覆。
在此番重組爛尾後，2011年1月18日，時任歷下區代區長張海波在《2011年政府工作報告》中對此卻有這樣描述，擱置多年的中銀大廈等項目成功覆盤利用。 2012年1月10日，時任歷下區代區長田慶盈在《2012年工作報告中》做了類似的報告內容，稱“擱置多年的新開元廣場、永安大廈、中銀二期、齊魯賓館4個項目成功盤活”。
“就剩下中銀大廈二期大樓還在擱置中，更無法被打造成濟南的‘金融大廈’。”上述濟南商界人士稱。
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