近日，上梅林城中村被長租資本“圈地”的消息鬧得滿城風雨，更有爆料稱，租金普漲50%之多。事實果真如此嗎？
被“漲租”說法攻陷的上梅林新村、上梅林新興村，目前已彙集萬村、蜂巢、豪派、智派、好多社區等長租機構，被資本“收編”的農民房已近百棟。
資本遊戲進行的同時，這個數字依然在增加。
1、長租公寓五分梅村，誰動了我的租金？
從地鐵9號線梅村C1地鐵口出來，步行200米左右便是上梅林新村。
據梅林街道辦綜合管理所工作人員介紹，上梅林片區共有四個城中村——新村有農民房229棟、祠堂村有農民房82棟、新興村有農民房37棟、荔園村有農民房42棟。據綜管所統計，截至2018年8月7日，整個上梅林共有24棟農民房已與長租公寓運營商簽約，將改建為長租公寓。
小編在走訪中發現，“收編”上梅林城中村的長租公寓運營商主要包括萬村、蜂巢、豪派、智派、好多社區。在這些長租公寓機構中，萬村算是後來者。
目前，上梅林新村中圍上鐵架、圍欄，正在改造施工的幾棟農民房也以萬村為主，萬科已設立深圳市萬村發展有限公司上梅林新村綜合運營辦公室。
“萬科已經在上梅林片區簽約了50棟農民房，計劃拿下128棟。近一個月以來，還有一些村民自建房業主來談整棟樓的承租事宜。”萬村一工作人員表示，萬村於新村總簽約6棟，新興村簽約7棟，新村樓宇棟總數為229棟，新興村樓宇總數為37棟，萬村收儲的樓棟僅佔整個片區的4.8%。目前公寓還在改造中，價格也尚未公佈，會參考周邊定價。
儘管是後來者，但對新村來說，萬村是個後來者居上的存在。
小編在走訪中瞭解到，無論是另外幾家長租公寓機構還是個人房東，多數會向租房者表示，“萬科過來之後周邊的租金都漲起來了，以後這邊改造好還會更貴。”
但從小編了解到的租金情況來看，上梅林新村未進行深度改造的農民房，一房一廳月租金在
2800元左右，單間則達到了1900-2300元。在新村租房超過一年的租客小王表示，自己租住的房子，過年有100元的上漲。“我去年3月過來找房的時候，一房一廳差不多2400元左右，單間在1400元左右。現在找房肯定漲了，但說普遍上漲50%有些誇張了，而且應該是指的被收了去的裝修很好的房子。上梅林城中村的租金本來就不低。”小王告訴小編，上梅林城中村配套齊全，美食多，又靠近地鐵，租房需求很大。
小編以租客身份走訪新村時，被房東管理員李大爺搭訕。他說，一房一廳月租金2300元，“人家都三千多，我才兩千多，還不便宜？那種承包的公寓單房都兩千多了。”李大爺指著萬村正在施工的一棟樓說：“你看，這樣的房子，一房一廳裝修完要租3000多！”
一位知情房東劉先生告訴小編，上梅林片區的農民房有近400棟，目前各家長租公寓收房已經收了80多棟，至少佔了1/5，從5月份開始這一帶房租漲起來了。他有一套一房一廳出租，月租金3000元，家電傢俱齊全，“比長租公寓單間還是低小几百塊。我不收管理費，只收垃圾運輸費13.5元/月，你算算就知道我這裡還是便宜些。”
針對“長租公寓推漲租金”的說法，萬科總裁祝九勝做了回應。他認為，在住宅租賃市場，目前深圳長租機構2%的滲透率不足以決定租金。“一個2%的供應方，能不能起到推高價格的作用，很難判斷。至少從常識來說，此刻2%的力量不足以形成決定性因素，但是有沒有蝴蝶效應，這個很難講。”
2、產品參差不齊，租金以改造之名上漲
事實上，上梅林城中村中不同機構對農民房改造的深度有所差異，定價也有所不同。
目前，好多社區在上梅林簽約十餘棟農民房，對部分進行裝修改造，部分僅進行物業管理升級、安裝新水錶電錶等。
好多社區一工作人員稱，精裝帶傢俱的一房一廳租金2800元/月。而小編看房發現，30平左右、月租金2800元的一房一廳，實際上並沒有進行過深度改造，精裝和帶傢俱的條件也沒有達到。此外，水費6元/立方、電費1.5元/度，收取標準明顯偏高。
此外，該工作人員告訴小編，帶傢俱的精裝單間從2300-2600元/月不等，面積在20平左右，多數為樓梯房。
智派公寓
另一家長租公寓機構智派公寓工作人員小姚介紹，24平單間3500元、28平單間3600元，租期最短6個月，管理費100元、網絡費100元，水7元/立方、電1.5元/度，租期內自行轉租需交300元手續費。房間傢俱包括床、衣櫃、空調、桌子、沙發、熱水器、電磁爐、冰箱等，租客可拎包入住。
據瞭解，去年6月，智派公寓拿下這棟樓，跟房東簽了15年合同，今年6月才改造完畢，8月開始放租。一共8層，每層4戶，32套房目前僅剩2套空房。智派公寓在梅村C1出口附近已經有2棟開始運營，梅村C2出口新簽了十幾棟，正在裝修。
小姚透露，公寓租住人群主要是周邊上班的白領，如卓悅匯，職業包括律師、警察、白領，甚至還有外國人。
去年8月份，這裡未改造的普通農民房一房一廳租金2700元左右，“整個深圳的房價都漲了，房租肯定相應會漲，我們改造也是有成本的嘛。 ”小姚說，“旁邊那棟還沒改造的農民房月租都3000左右了。”
小姚強調，他們是有長租公寓牌照的，這是每家公寓都有的。“我們的消防是由市場監督局驗收通過的。”
豪派公寓
小編在上梅林新村84棟樓下看到豪派公寓張貼的一紙通知。其稱，已將該棟樓接手，請住戶辦理合同並繳納租金，“如不過來辦理手續將停水停電！ ”
據悉，豪派公寓目前在上梅林新村簽約有七、八棟農民房。管理員告訴小編，目前投入市場的房源出租情況很好，改造後的戶型兩房很少，以小戶型為主，一房一廳最搶手。
20平左右的單間，租金2500元/月，此外還需繳納管理費，水費6元/立方，電費1.5元/度。
管理員表示，現在城中村裡都在進行改造，改造之後再高價出租，房租就會上漲。“如果你想住舊一點破一點，便宜的一千多的單間也有。但是你想住好一點的，這個價格算正常的，以後可能還越來越高。”
蜂巢人才公寓
蜂巢人才公寓簽約的農民房主要在上梅林新興村。工作人員介紹，不足10平的單間月租金1900元，類似合租房——4個獨立帶鎖房間，衛生間公用，無廚房，房間內僅有簡易床、桌子、一個洗手池、一個封閉式淋浴房，裝修簡單。當問及一房一廳的情況，工作人員表示，暫時沒有一房一廳的房源，不方便透露定價。
目前，幾大公寓運營商仍在加緊收房和改造，萬村簽約的樓棟正在改造中，尚未交付運營。
3、業內：破解高租金，在於減緩城中村改造
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉博士認為，“炒房租”是新現象。國家倡導“購租並舉”，需求端老百姓還未轉變過來，買房的訴求仍強烈，但供應端卻無比積極。 因此一線城市房租上漲主要原因有二。
其一，一線城市進入存量時代，更新改造力度很大。更新改造也看哪些窪地最大，資本進入窪地，更容易賺錢。在深圳，萬科搞萬村計劃，城中村改造後租金最低七八百元，這導致富士康員工對兩三百元房子的租賃需求得不到滿足。北京主要是查違，拆除違法建築，供應減少，導致整體的租金上漲。
其二，長租公寓收房。長租公寓向資本方闡述盈利模式時表示，只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權、利益權。背後有資本支持，長租公寓運營商收房過程對房價的承受能力更強一些。
美好生活、美好租賃，大家都會有這樣的需求。萬科進入租賃市場，確實改善了居住環境，但是任何改善都會帶來租金上漲，這是毫無疑問的。李宇嘉認為，高租金的破解之道，在於減緩城中村改造，保護低租金的租賃住房，增加公共租賃住房的規模。
深圳資深地產媒體人朱羅紀與李宇嘉觀點一致。他認為，緩解大城市租金快速上漲，放緩城中村改造或者推行“供應不減”計劃是解決方法之一。
朱羅紀撰文指出，很多城市的城中村，在改造之前其實都是人口密度極高的地方，比如深圳關內原來的一些著名城中村，動輒居住十幾萬人口。而改造完畢之後，業態變化，住宅量大幅減少。“我建議政府要慎重考慮這一點，效仿‘日落法則’。或是適當放緩拆房子的步伐，或是發文限制，今後在拆房子的同時，要給出同等量級供應的承諾以及時間表，以穩定市場預期。”
李宇嘉強調，租房的都是真正的剛需，沒有人說租房是為了投資，所以租金調控的重要性遠大於房價調控。“深圳70%的人租房，調控的主體是租賃市場還是買賣市場？毫無疑問。”
閱讀更多 深圳市房友圈 的文章
