前衛而創意十足的建築、獨具特色的“3C”智能化管理運營系統、能夠滿足上班族一切需求的“兩大空間”……
將“改”與“管”相結合，精細化的運營模式和服務理念，把寫字樓變成一個完整的生態圈，形成互動，提升客戶滿意度，帶來樓宇價值的提升。
作為老舊樓宇改造中的先驅者和領頭羊，北京中糧廣場自主改造模式有諸多經驗和亮點值得我們學習和借鑑。
高端傢俱商場沒落
試水“商”改“寫”
走進位於北京市東城區建國門內大街的北京中糧廣場C座，完全感受不到傳統寫字樓那種冷冰冰的感覺與氛圍，倒像是一個既具有藝術氣質又接地氣的大型社區。上班族在這裡不光可以愉快自由地工作，還可以吃喝玩樂，一棟樓內就可以滿足工作生活的方方面面，完全是一條龍服務。
你很難想象，在兩年前，這裡完全是另一番景象。北京中糧廣場發展有限公司常務副總經理史德威介紹，以前的中糧廣場C座不是一棟寫字樓，而是北京高端傢俱賣場，而隨著傢俱行業的不景氣，這裡也變得日漸凋敝。
迫於這樣的形勢，中糧的管理層不得不思索這棟老舊樓宇的未來出路，“完全是形勢倒逼我們改，不然就沒有出路，甚至可以說是死路一條。”很快，中糧的管理層確定了“轉改升”的方向和思路，決定將樓宇從傢俱商場改為寫字樓。
在做了充分的市場調查，並徵求了眾多商家建議和意見後，中糧的管理層決定將C座打造成一棟不同尋常的寫字樓。“我們當時提出的是‘重塑經典，打造百年曼哈頓’的價值理念，我們希望‘一棟樓就是一個社區’，C座在改造後不僅僅是在硬件上發生翻天覆地的變化，更重要的是軟件服務和運營管理上，將有一個顛覆性的巨大變革。”史德威說。
構建兩大空間
形成寫字樓完整生態圈
為了重構中糧廣場物理空間，中糧誠邀KOKAISTUDIOS設計公司全盤主刀，將建築本身置於北京城的歷史、中糧所倡導的健康生活理念以及時代變革中去。
在改造後的中糧廣場C座，每一處細節都無不凸顯人性化與溫度。螺旋式健康樓梯、360°採光外幕牆、中庭穹頂……這些大膽創新的建築設計在傳統寫字樓裡是絕對找不到的，不僅如此，在大樓外，還特意為辛苦打拼的上班族們設計了健康步道。
如果說硬件設計的改造僅僅是樓宇“改轉升”邁出的第一步，那麼，如何做好軟件上的服務和運營管理才是樓宇“改轉升”的重中之重。
怎樣打破傳統寫字樓的侷限，讓一棟樓成為一個社區？中糧通過構建“兩大空間”，將他們的擅長“改”與“管”的強項，發揮得淋漓盡致。
“‘兩大空間’是指CofcoLife空間和CofcoFantasy空間，是我們中糧獨創的寫字樓運營體系和模式。”據史德威介紹，CofcoLife空間是在瞭解了上班族的需求後，依託中糧集團“從田間到餐桌”的強大食品產業鏈，打造的集有機餐飲、進口超市、生態農場於一體的生活空間。街區式的就餐環境，讓上班族們可以不出大廈，就能輕鬆地享受到美味可口的餐食。
除了可以就餐外，這裡還為上班族們提供有SPA、健身空間、小劇場、藝術空間等多元化服務，讓上班族在下班後身心得到放鬆。
而COFCOFANTASY共享辦公空間，則是通過不同企業資源的互補，形成有效的辦公服務體系。在這個空間裡，多樣性和多元化業態，以及全開放式的辦公格局，讓人與人之間，企業與企業之間擦出不一樣的火花，創造優勢互補的契機。
目前，北京中糧廣場主要入駐有金融類企業以及其上下游企業。通過引入中國農業銀行、建設銀行、博時基金北京分公司、IDG（風險投資）等金融龍頭企業，集聚起眾多上下游企業入駐，並在樓宇內部形成產業微循環。通過集聚和發散效應，行業影響力和號召力得到放大，並使的更多行業企業進駐，從而構築起樓宇經濟生態圈。
引入智慧管理系統
管家式服務暖人心
中糧廣場C座改造的絕不只是冷冰冰的鋼筋水泥，在打造有“溫度”，家一般的辦公社區的同時，中糧還將時下最熱門的互聯網+模式引入樓宇管理運營中。以智慧運營服務為根本，營造多樣化寫字樓社區辦公生態環境Coffice智慧運營服務體系應運而生。
這款APP是基於大數據的智慧化、物聯化、資源化、服務化的一套商務辦公環境的生態系統。能幫助樓內用戶實現辦公空間租賃、社區通行、空間預定、活動報名、服務購買、物業保修、投訴建議等的同時，還可以彙集大量數據，分析用戶行為，從而實現更加精準的服務推送，達到反哺用戶的目的。
“我們用一個軟件APP，就將樓內客戶與硬件聯繫在了一起，客戶只需在手機上下載APP，就能輕鬆實現多項服務，這裡的服務不僅有樓宇服務方面，還包括諸多白領所需的生活服務，這也是樓宇深度運營的一種有益嘗試和探索。”史德威表示。
充滿藝術感的設計、有溫度的人性化辦公環境、全智能化的管理運營體系……北京中糧廣場全方位的深度改造，讓樓宇獲得了口碑和利益的雙豐收。“2017年中國商業地產年會卓越項目獎”、“十大城市更新建築重生”獎、樓宇月平均租金翻了三倍、出租率超過95%、客戶滿意度高達96%以上……一系列的榮譽和數據是北京中糧廣場C座“轉改升”成功的最有力證明。
與樓宇一同成長
客戶是最大受益者
北京中糧廣場C座“轉改升”受益最大、感觸最深的莫過於入駐的眾多客戶。他們親眼見證了一座老舊樓宇的蝶變新生，更與這座樓宇一同成長。
在廣場A座寫字樓一家外資金融機構做行政高管的徐媛媛說，公司近20年沒有搬離北京中糧廣場，最主要的原因，除了其位置優越外，更重要的是中糧優質而體貼的管理與服務模式。“以前大廈沒有食堂，我們吃飯不太方便，只能到附近餐館或者點外賣，C座改造前，大家將這一需求反映給了中糧管理方，他們很快就採納了。”如今，徐媛媛和同事們都明顯感到自己每天的生活品質有了極大的提升。
同樣在A座上班的小肖，是一家投資公司的員工，在這裡工作有三年多時間。小肖笑言，自從C座改造升級後，她更熱愛工作了，喜歡待在公司勝過於待在家裡。“我現在完全不會抱怨加班，甚至很多時候會自己主動加班，這裡有吃有喝，還有各種藝術展，這樣的工作環境真的比家裡還要棒。”小肖說，除了每天在這裡工作外，她還常常將朋友聚會地點選在這裡，“我有幾個朋友都比我還愛中糧廣場，覺得這裡就是年輕人的樂園。”
而大廈運營管理所推出的Coffice智慧系統，更是深得小肖的青睞。“這個系統真的非常方便，為我們節省了很多時間，讓大家辦公生活變得更加高效便捷。”她告訴記者，以前沒有Coffice智慧系統時，他們報修需要開報修單，手續較多，耗時也較長。現在只需在APP上提交報修需求，幾分鐘時間，大廈工程部人員就能前來處理。此外，她自己還常常在APP上訂花、乾洗衣服、點餐等等。
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