早有朋友建議寫深圳……但是一直覺得沒什麼必要……深圳這種發展態勢已經人盡皆知，並且供應已經捉襟見肘了……基本上沒什麼可寫的。
不過從另一個角度來看，新住宅用地供應的緊張，也從側面說明了一個問題，就是房地產市場的主要代表……為存量房……而這時，存量房的數據，可以更具參考性。
另外按照大灣區輪動，繞圈也繞到深圳了，索性看看數據到底是什麼樣子的。
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單價概覽
先來看看宇宙中心長啥樣吧……放眼望去一片紅……整體情況，從西南到東北，房價逐漸降低，當然這也和發展狀況有關。宇宙中心的中心，毫無疑問就是南山區了，還記得豪宅深圳灣一號嗎……
剛來HK的時候有個室友，家裡很早就來深圳了，就在深圳灣附近。他曾經跟我說他們舉家來到深圳的時候，還很早，那個時候，深圳灣還沒填海。他們家買的小區，都叫什麼海濱花園啊，什麼XX岸啊……不過後來隨著逐漸的填海……現在已經距離海邊三四公里了……
不過從下圖看，儘管已經不是海景房了，價格是一點沒降下去。另外就是福田，其實福田也算是另外一個宇宙中心，畢竟高鐵開了以後，幾分鐘就從九龍站到福田了。福田的發展潛力，個人覺得還是蠻大的，將來衝破南山成為房價最高也並不是不可能。
為什麼這樣認為呢？上次碰巧從九龍走到佐敦，路上N多房產中介，大致掃了一眼，基本沒有低於2000W的房子……那麼高鐵的另一端，是14分鐘路程的福田，中位數價格尚且不到10W，更別說均價了。
下圖是單價箱體圖和概率密度分佈圖。大部分單價集中在40k到90k之間，其中中位數在60k左右。由下圖分佈可以看出，單價在12k以上的房源基本就少了。整體看分佈還是蠻健康的，便宜的貴的都有，其中便宜的房源，上圖也可以看了，基本都分佈在東北方向了，跟惠州接壤。
老生常談：
上半部分圖中，普通玩家看每個綠色長方形中間的黑色實線就行，就是中位數。中端玩家，綠色長方形就代表了總數據中一半的數據分佈在什麼範圍（25百分位到75百分位之間的數據，也就是集中度最高的那一半）。高端玩家，剛才綠色條形代表了一半，那麼豎線就是一頭一尾了，還有那些個點點點，代表是疑似異常值（只是統計上的異常值，並不代表實際中不會發生）。
下半部分圖，其實就是概率密度函數，可以看到整個範圍內的概率分佈。兩幅圖可以結合來看。
下圖是分區域的單價中位數分佈情況，區域太多了，分兩張圖。第一梯隊基本不用想也知道了……深圳灣……基本中位數都在15W以上了……佩服佩服。第二梯隊中位數價格維持在10W以上，為香蜜湖、紅樹灣、曦城。剩下的部分，中位數價格就依次降低了，最便宜的是大鵬半島，然後是龍崗雙龍。
老生常談：
光看單價中位數是不夠的，還要結合樣本數量來看。放到這裡，樣本數量就是放盤數量， 放盤數量越多，單價中位數可信度越高。而樣本數量越少，偶然性越大，所以放盤數量少的地區的單價中位數，可能並不能體現該地區的房價。
下面是各個區域的放盤數量。龍崗中心城也是遠遠領先第二梯隊，有160套左右的存量盤。第二梯隊是西鄉，在130套左右；深圳北站和坂田，是第三梯隊，在110套左右。剩下各區域的供應量就逐漸減少了，供應最少的……恰恰也是大鵬半島，就1套……所以上面大鵬半島的單價中位數，參考度有限。同樣參考度有限的，還有供應量排名靠後的其他區域。
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賣家放盤情況
老生常談：
放盤數量理論上來講應該是影響新賣家的最大因素。放盤數量月多，新賣家在翻盤的時候就越有參考，放出的價格就越符合實際。與股市不同，房產的成交量沒有那麼多，沒有那麼多及時的成交價反饋給賣家。所以賣家在放盤的時候，主要參考的就是其他賣家的放盤價格。
當然還有其他因素，比如新聞，比如謠言，比如成交價。不過如果你是賣家，在不缺錢，想賣房的時候：新聞說房價降到2萬，謠言說降到2萬，上個月的平均價也是2W，但是你周圍的賣家都掛3萬5，你會以一個什麼樣的價格掛牌呢？
來看深圳的放盤數量隨時間變化，4月份猛增到將近800多套，而3月份只有300多套，再往前的月份庫存依次減少。這個
老生常談：
解釋一下這個看存量盤時間分佈的邏輯：一般時間越近，二手盤數量越多，畢竟剛放出來，除了急等用錢的情況，賣家也不會著急成交。所以造成的情況就是：越是臨近的月份，存量的二手盤數量越多；再往前，存量二手盤會越來越少，一部分因為成交撤單了，一部分也可能是賣家不賣了（或者通過其他途徑賣了）撤單了。
上面說的是二手房的放盤數量，下面接著說二手房放盤的單價，數據如下圖：整體看單價中位數處在55k左右，相當穩定，除了2017年5月份的整體波動幅度較大之外，剩餘月份，波動幅度和中位數都相當穩定。當然，這也呼應了前段時間新聞中說的，深圳的房價，降幅達到了6元的說法。
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成交分析
下圖為成交數量，因為成交數據太多，再加上該著名房產中介網站爬取數據有限制，所以只有最近4個月的。需要說明的是，像北上廣深杭這種比較火的城市，放盤比較多，成交也相對比較多。所以容易把前面月份的數據擠出去……比如前面幾個城市，基本都是可以有12個月份的成交數據看的，除了廣州，以及現在的深圳，只夠看4個月的……
下面看下成交都分佈在哪裡。如圖，基本也是全域分佈，成交價格相對於放盤價格，還是有一定程度的降低的，接下來看具體的分析。
還是由於該著名房產中介網站的顯示問題，最近一個月的成交價格不予公佈，所以就只剩下上個月的了。不過結合上面的分析，以及下面的數據，一樣可以推斷出，4月份的成交價格不會有太大的變動，基本穩定在5W左右。
與上圖對應的，是價差分佈隨時間的變化，如下圖。近幾個月的成交，賣家的讓利情況基本都是穩定的，在每平米600左右。沒有發生明顯的讓利增加或者減少，說明交易相對穩定。不過果然是宇宙中心，房價高，讓利都比別的城市讓的多，居然穩定在600每平米。
老生常談：
成交價和掛牌價之間的價差，體現了買賣雙方的議價能力。當然一般都是賣家讓出一部分利益，所以價差一般是負數。
看下讓利情況的地理分佈，如下圖。不過這個圖跟其他的不一樣，因為讓利是負數的，所以讓利越多，數值越小，顏色越淺。基本上讓利多的地方，也是房價高的地方，比如深圳灣。一篇黃的綠的。
下面是成交週期，中位數在60天左右，大部分都在140天以內。相對其他太陽系的城市，宇宙中心的成交週期略長，結合上面的讓利情況，也說的通，要是特別好賣，加價還來不及，就不讓那麼多利了嘛。
從下面的密度圖可以看出，雖然140天以上的成交週期明顯減少，但是還是有相當的數量在140天以上，甚至在300天以上。宇宙中心賣套房，還是有可能出現等半年的情況的。
老生常談：
成交週期有什麼意義呢？比如成交週期是30天，這意味著作為一個賣家，如果你資金吃緊，那麼從掛牌到成交，你要欲大概30天的時間收到第一筆款——10%的房款用於定金，之後如果一切順利的話，大概要等2到3個月等到銀行放下來的尾款，在這期間，你要保證自己有足夠的資金量應急。
最後看下成交單價+成交週期的地理分佈。顏色還是代表讓利價差，越紅色讓利越少，大小代表成交週期，圓圈越大，成交週期越長。普遍來看……成交單價越高，成交週期越長，翻譯成圖上語言就是，又大又紅和又小又綠。
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結語
好了，這期到這裡，下期分析租金，土地供應以及開發商拍地的情況。
往期精彩回顧
關於華夏幸福的邏輯
貴州茅臺：潛在發展瓶頸簡析
想買房的同志們注意了：除了房價之外……
—— 進入公眾號，會有REI map可以查看各個城市的樣本數據。如發現app用不了了，那可能是我服務器額度夠了，請與本公眾號聯繫。
—— 數據均來自於我國某著名地產中介，不能100%覆蓋所有的存量盤情況。
—— 另外，本文只供學習使用，不作為任何形式的投資指導。
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