最近楼市得最大热门就是房企发布了2018年上半年销售数据，各地摇号抢房，而买不起房得刚需们盼望着房价能降，但是房价能降吗，该如何降？
7月13日，财政部举行例行新闻发布会，发布上半年财政收支形势。根据国家统计局的数据显示：上半年全国土地市场依然延续火热。国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。具体到房地产行业来看，2018年上半年，房地产开发企业共购置土地11085万平方米，土地成交价款为5265亿元，分别增长7.2和20.3个百分点。我不知道通过上面得数据你有没有发现，房企得购地数量和土地成交价款得增长幅度差了很多，这也就意味着，房企购地得楼面价在上涨，也就是说现在是量价齐升。
而目前来说土地成本一般会占到房子总成本得25%-30%，大家经常会大家经常看到一些土地出让的资讯，里面会计算楼面地价，这个楼面地价就是该楼盘的土地成本。一般，用楼面地价乘以3或者4，大体可以测算出未来该楼盘的销售价格。但是我们得建安成本和销售费用基本上都是固定得，而税费和财务成本随着企业自持资金得增多，现在已经不占太大的比例，所以随着土地价格得上升，这个比例基本上已经占到了50%左右。我们根据一个楼面价为7000的楼盘简单算下未来销售房价：
楼面价8000
房屋建安成本大概在2000元左右，一共是10000，
各种税费按25％计算2500，一共12500.
然后，这个12500里面大部分是银行贷款，买地房屋建造按周期3年计算，利息起码超过3000元。再总计15500。
销售费用500元/平不过分吧。
综上简单计算,房价最少16000每平。
也就是说目前8000元的楼面价，只有卖16000才能保本。而楼面价占销售价的比重为50%。
而国家统计局数据显示今年上半年土地溢价率根本平稳，大局部城市溢价率均坚持低位。热点城市溢价率均在10%左右，明显低于2015-2017年均匀30%的溢价率程度，但是溢价率降低了为什么楼面价还上升了呢，显然是起拍价上升了。
简单例证：2018年6月22日，据大连国有土地使用权交易中心消息，建设用地编号为大城(2018)-4号的地块被保利招商联手摘得，最终成交价为355659万元，溢价率26.5%，楼面价约为8110元/㎡。而同地段2017年10月16日，大城（2017）-14在长达将近4小时的激烈竞夺后，最终，中海地产以28.25亿元拿下该地块，楼面价7498元/平方米，溢价率92.2%。起拍价足足上升了一倍，这样的降低溢价率有失诚意。
真正的想降房价，降低土地价格是最简单可行的方法，它在房价中的占比最高，但是实施起来难度确实很大，也就是说房价在未来的一段时间还是会小幅上涨的。一边打压房价，一边地价却在疯涨。也就说，面粉价格天天涨，怎么能指望馒头天天跌呢？用任志强的话：地价才是房价的命门，地价的上涨会推动房价的上涨，房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘，因此，只要地价还在涨，未来的房价就不可能停。
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