我們的房子還不夠多嗎？
我們買房負債的槓桿率過高嗎？
房地產稅一旦開徵
又會對住房市場產什麼樣的影響？
7月底，中央政治局會議上再提樓市調控，指出要“堅決遏制房價上漲”，而我們知道以前的官方說法是“遏制房價過快上漲”。這次房價真的不漲了嗎？
甘犁，美國加州大學伯克利分校統計學碩士、經濟學博士，西南財經大學經濟與管理研究院院長，曾獲2016年“孫冶方金融創新獎”。
中國住房市場的基本特徵
首先我們談房子，我們談這個所謂家庭住房自有率。就是你自己住在你自己擁有的房子裡面的比例，還不是住房擁有率，比如說一個在北京來打工的一個北漂，他在北京沒有房子，但是他在老家有房子的話，這不算在這裡面。
這個數據從2000年是74.1%，就是100戶家庭當中74戶是住在自己的房子裡面，然後這個比例的話呢，在2010年到75%，到2015年到79%，然後到2017年到了80.8%。我們國際上比一下。我們不是最高的，比如我們低於新加坡，新加坡是多少呢？新加坡是90%，我們是80%。我們也低於印度是86%。那麼我們遠遠高於發達國家，你可以看到我們遠遠高於美國，美國64%。
為什麼新加坡自有率高呢？新加坡就是一個城市，我們流動人口很多，我們其實住房的擁有率是很高，但是自有率要低一點，因為我們大量的人在流動，國家一大，社會經濟越發達，其實我們的自有率比較低一點。
第二個是城鎮家庭擁有多套房的比例。2015年城鎮家庭擁有房子的比例，跟它自有率有點不一樣，是90%，然後這個數在2017年沒有太大的變化，但是擁有多套房的比例上升了。擁有多套房的比例，在2015年的時候是21%，就相當於超過一半，100個人當中，21戶家庭擁有至少兩套房或者更多，兩套、三套、四套或者更多，那麼這個數在2017年的時候，上升到23.9%。你想，房子大家都有了，擁有多套房的比例也多了，這個房子怎麼可能不夠嗎？
第三個就是空置率。什麼叫空置住房？這裡面有爭議。我把國際標準給大家簡單說一下。在國際上的話，你一個家庭只住一套房子，然後多的那套房子呢，不管你是臨時去一下，偶爾去一下，或者就是說你就是經常去一下，但是那套房子我們都把它算做空置，這個是國際上通用的做法。
比如說舉個例子，北京城市很大，你可能夫婦倆因為工作的原因，比如說工作單位立得比較遠，那麼我們主體的一個家庭在一個地方，可能我在另外一個地方，有一個房子平時在用一用，中午休息等等。或者是為了學區，為了孩子讀書等等，所以他可能家庭在同時使用兩套房以上，那麼這個時候我們在國際標準上，是會把它算做空置房。另外一個我這裡面給大家一個數，就是空置率2017年21.4%。
中國房價到底貴不貴？
城鎮地區房價到底高還是低。高還是低的話呢，你怎麼比啊？肯定是要跟收入比。我們這個房價收入比是用的中位數的房價和中位數的收入，所以我們把所有房子排成一百位，按順序排了以後，我們取中間的排名，第50位的房價，然後把所有的家庭的收入排成一百位以後，取中間的第50位的家庭的收入，所以這個房價和收入，我們是用中位數的。
中位數的話來看這個比例，這是全國，比如說我們是7.5%，我們高過澳大利亞、新西蘭、英國、美國、日本等等，我們高過很多發達國家。我們的房價收入比遠超過其他的國家，這個數是什麼概念？就是你房價除以年收入的概念。那我們的城市的房價收入比呢，也是遠遠高過，尤其是一些一線城市，遠遠高過在全球的，也算是一線的主要的其他的大都市。你比如說深圳是29.8%，廈門29.6%。北京27.7%，上海22.6%。那麼這些數都高過我們的中國香港。那麼也更高過像芝加哥、華盛頓、曼徹斯特、都柏林、新加坡等等，波士頓這樣的，全球的主要的都市。我們的房價確實，相對我們的收入水平確實過高。
房地產市場有何風險？
在2008年的時候，當年買房的家庭當中，就是一百戶家庭當中，70%的都是首套房，都是剛需。這個比例，就開始逐漸地下降了，2009年是71%， 2008、2009、2010都沒什麼變化，到2012、2013就開始64%、58%，就開始下降。到2018年今年的第一季度的時候，首套房，購首套房的這個比例在全國範圍內只有30.8%。所以我們購房當中，真正的剛需已經很少了。就當年購房的當中。買第二套房子，家庭的第二套房的比例，從2008年的26.5%，就逐漸逐漸地上升，上升到今年2018年的第一季度，這個數到了43.8%。
購房家庭當中主力是家庭購二套房了。還有一個數，就是在家庭已經有了兩套房以後，他家庭購三套房，這比例在2008年的時候幾乎沒有，只有3.2在全國，這個數到今年一季度的時候，漲到了25.4%。中國的購房家庭當中，70%的購房都是家庭購他的二套房，或者是三套房或者以上。剛需購房的情況已經很少了。
我們的所謂的資產的配比當中，有房子，有金融資產，金融資產就是股票啊，存款吶，理財呀，所有的這個錢加起來，然後還有一些，我們有些老百姓是有個生意，自己有一個小的工廠啊，或者是開個店這些，我們叫做工商業，然後還有其他資產，主要是包括汽車，還有一些其他的一些奢侈品那些都很少了，主要是汽車。所以你會看到，我們的中國家庭在他的資產配置當中，我最開始也提到這個數，73.6%是房子，11.3%是金融資產，6.6%是工商業，其他資產是8.5%。
從美國還有其他的很多國家的數據可以看到，美國的話，它房產的比例只有34%，金融資產42.6%，就是100塊錢當中有42塊錢是金融資產，所以大家說投資渠道就是這個原因。
這個比例，跟日本、新加坡、瑞士、加拿大、法國比的話，我們的金融資產比都非常低。所以我們確實在國際上，作為一個投資渠道的角度來說，確實大家不願意把錢放成我們其實流動性比較好的金融資產。
再談一下負債和風險。我們擔心這個房地產，其中一個原因我們也在談這個負債的問題。
最近有一些說法，說我們中國老百姓的槓桿率太高了，這個說法是不對的。這些年來，我們的槓桿的增長幅度確實比別的國家快，就是我們大家借錢的情況越來越普遍，但是我們整體的家庭的槓桿率，平均的槓桿率是遠低於其他國家的，我們只有美國和其他國家的二分之一。這是我覺得要講的第一個觀點，就是說整體負債率完全不要擔心，完全不要擔心。真正應該關注的，不是這個整體的負債率，真正的應該關注的群體要往下走，要看細項。
真正的風險高呢，，就是你的借款的超過你的收入的4倍，你就很難借到了，4倍以下借到是沒問題的，他們認為問題不大，就是這個是我們一個國際上的一個通行的做法。我們在，平均下來2.64%不算什麼。
我們收入相對低的這些家庭，恐慌性購房，房價在漲，怕買不上了，然後就拼命想辦法，他借的錢是他的收入的十倍。
我覺得這5000萬套空置房，就是被堵住的一個堰塞湖。你如果自己住，房價跌、房價漲，說實話，大家不會真正地去動，但是我有一套房子空在那兒，使用頻率很低或者幾乎沒有用，完全空著的時候，漲的時候我惜售，跌的時候，就有拋售的可能性，拋售的可能性就大很多。
我覺得現在我們這個中國經濟的發展，大家的預期，形成了這麼一個堤壩，但這個今年是5000萬，我們的房子不斷地在建，不斷地在建，大家都有房子了，你投資買來的房子，說到底都是增加堰塞湖的水位的。我不知道什麼時候會漫過去，但是我相信一旦漫過去以後影響是很大的。所以我是建議，你已經有了房子，不要再買。
而且我覺得，如果你覺得房子真的是沒怎麼使用，想辦法把房子用起來，想辦法租出去，用起來以後，它的風險就開始下降了，我們的水位就開始下降了。當然我們最希望的是，這個市場就逐漸地水位不斷地下來，就沒什麼風險了。對老百姓個人來說，沒有必要再去增加這個湖面的高度了，再增加這個風險了。
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