如果你定期查看『地产营销人』的排行榜，就会发现，8月份北京住宅销冠已经被后来居上的限竞房占去，这是今年第一次由限竞房项目斩获月度楼市的桂冠。
这个市场信号，至少告诉我们两件事：
1、限竞房霸占楼市排行榜的时代即将到来
8月住宅成交前十名中，限竞房已占四席，按照这个势头，估计在年底的销售总榜中，限竞房项目在TOP10中的占比只会更高。现在小荷才露尖尖角，一切刚刚开始。
2、并不是所有的限竞房都如约迎来了热销
在限竞房6月开闸集中入市之后，我们发现，市场表现并没有像之前预计的那样乐观，开盘售罄基本告别楼市，去化80%算是成功，50%属于正常，30%勉强接受，10%默默走开。各项目业绩分化严重，喜忧参半，在这种市场环境下，也只能冷暖自知了。
限竞房销售的好坏，取决于时机、区域、产品、营销等诸多因素，不能一概而论，但注重对销冠的研究，是『地产营销人』的职责。
那么今天就借新晋销冠——瑞悦府，作为一个观察切口，结合当下市场做个简要分析。
一、占先机，踏准节奏
记得一月份，『地产营销人』撰文说过，限竞房供应大增，今年势必竞争十分激烈。购房者在面对同样总价，同样面积的产品时必然会游移不定，客户分流是各案场必然遇到的问题。
因此，准备充分，尽早入市，抢收一波，是赢得市场先机的最佳策略。
由中粮、天恒、旭辉联合开发的瑞悦府是所有限竞房中，启动较早的项目，今年春节后便成立了临时接待中心，开始收揽客户。年初的市场正恢复向上的动能，3月二手房的交易量首次突破1.1万套，创10个月新高。
春天来临，楼市回温，再加之购房者对限竞房的好奇和关注，瑞悦府很快就吸引了大量客户的到访，周末案场经常人满为患，短短一个月据说积累客户便达千组。
正是基于对形势的正确判断，以及连贯有效的营销动作跟进，才使瑞悦府抢占了有利的市场时机和客户心智，对后来的开盘热销奠定了基础。
二、看朝阳，为此一个
从近三个月限竞房供应的区域特征来看，南城占比超过七成，包括大兴、房山、丰台都是项目扎堆入市的区域，其次是北部的昌平和远郊平谷，接下来供应的高潮将会转换到西部石景山，由此看出只有东部是供应最少的区域。
东部的通州因为是副中心的缘故，一直未有限竞房地块推出，而朝阳作为“城六区”之一的黄金区域，供应也仅仅出现在孙河板块。
孙河历经五年的发展，如今已成为提供低密产品的新晋“富人区”。由于孙河紧邻中央别墅区，且是在政府联合全球顶级智囊机构统一筹划下，遵循先规划后建设的理念打造出来的新兴板块，其生态功能、综合服务功能、高新产业功能注定了入住人群和居住业态的高端属性。
孙河板块仅11块居住用地，这些年陆续推出后迅速被各大房企瓜分完毕，瑞悦府作为其中占位稀缺的限竞房地块，自一亮相便吸引了来自全城的关注，在上半年『地产营销人』潜水的各种论坛、微信购房群中，瑞悦府都被列为最值得购买的项目。
因此，瑞悦府作为高端居住板块中的首个限竞房项目，同时又得益于东部住宅供应不足，以及朝阳5.5环的区位优势，其开盘热卖，晋级销冠的结果也在情理之中。
三、推叠拼，总价无敌
其实，除了瑞悦府占据地利优势，把握时机精准，营销组织出色之外，其差异化的市场定位也十分关键。
瑞悦府首次开盘推出的是中小面积段的洋房产品，在实现超八成去化之后，紧接顺势推出了叠拼别墅，以前期积累的强盛势能，助推顺销地快速去化。
在『地产营销人』看来，瑞悦府的叠拼总价设定非常精妙，1200—1380万的总价区间基本避开了区域在售同类产品的总价段，基本与去年孙河推出的平层普宅总价相仿，因此大大提升了项目的性价比，在差异化的市场空间中挖掘出庞大的改善性居住需求。
另外，瑞悦府的叠拼由于整体地块的容积率优势，以及洋房和别墅在规划上的合理搭配，获得了舒展的建筑布局空间，无论在楼间距，还是在中心花园的配置上，都显得游刃有余，从容有度。
据『地产营销人』打探的销售情况，瑞悦府叠拼别墅在一个多月的时间内，已销售七成有余，主力在售的是临近150米绿化隔离带的三排别墅楼栋。由于景观出众，视线无遮挡，这部分房源将十分抢手，不出意外，该案预计会在一个月之后完成清盘。
四、享空间，压倒优势
虽然瑞悦府的市场定位框定了需求，但内部空间的舒适和易得的附加值才是让客户迅速入手的理由。
首先，瑞悦府上下叠户型的资源配置均衡合理，上叠拥有北院花园，下叠从南院花园入户，上下叠皆有天有地，且花园方正，使用率高。
其次，所有叠拼都自带双车位，不仅数量充足，且停车空间阔绰，同时也大量节省了业主再购车位的成本，这也是打动买家的一大因素。
另外，上下叠内部都配有私家电梯，可方便到达各功能楼层。同时，上下叠都有丰富的地下空间，可作为娱乐、休闲、储藏之用。
约7.2米的大面宽，约10米的短进深，四卧以上的居住功能，完全可满足三代家庭全生命周期的使用。拓展空间的突破也为购房客户增添了不少惊喜。
传统楼市“金九银十”的到来，是各项目在一年中最为宝贵的销售季节，瑞悦府良好的开局并非运气使然，项目在初期择址、定位、产品创新、营销策略方面都有其内在逻辑支撑。
对于购房者而言，销售业绩的信号也是判定入手的重要依据，买得销冠项目，机会还有，但时间无多。
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