觀望情緒初現，市場數據仍偏樂觀。
◎ 作者 / 洪聖奇、錢美辰、盛馨月
2018年三季度末, 香港樓市量跌價不跌, 有部份買家放棄原定的二手交易而被沒收定金, 然而從整體市場的成交數據來看仍然樂觀。成交量的下跌並未造成一手房價的調整, 卻促進了開發商一手推盤的速度。不少本地開發商推出了更為激進的一手房借貸優惠及印花稅津貼。這類型高利息﹑高槓杆的貸款將會惡化買家的持貨能力, 未來出現系統性風險時可能會引發恐慌性拋盤。
政策
溫和折中的六項新房屋政策
政府於二季度末公佈六項新的房屋政策，主要是為了改善市民的負擔能力﹑增加過渡房屋的供應，以及加快一手私人住宅推出市場的速度。
第一，政府修改目前補貼用房居者有其屋的定價機制，將負擔能力測試與居屋入息限額脫鉤，轉而採用非業主住戶的家庭每月入息中位數作參考點。這一舉措能夠保持居屋價格的相對穩定，提高房屋對於中低收入人群的可負擔性。但增加政府補貼比例不僅意味著日後出售單位時補地價的價格會大幅上升，也會促使更多人排隊抽居屋，增加真正有需要人士的排隊時間。而馬頭圍道的“首置”先導項目則面向“夾心階層”人群, 最早將於年底展開預售，旨在為政府日後解決既不符合居屋申請資格又未能負擔私人房屋的中產人士購房問題提供參考價值。
第二，改撥九塊私人住宅土地以發展公營房屋, 在短期內能夠提高公屋供應，使公營房屋排隊輪候時間減少，但此舉為利用現有的私人住宅供應去填補保障房屋供應的不足，因此對解決整體房屋市場供需問題百無一用, 甚至還會使房企供應私人住宅的積極性減弱, 進一步推高房價。而成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目也僅僅停留在構想階段, 尚未落實在實際的執行當中。
第三，設立一手私人住宅空置稅及修改「預售樓花同意方案」，設立預售單位數目下限，這將迫使開發商短期內將大量未賣出的現貨推出市場，短期內增加市場供應從而降低議價能力，再加上近期宏觀環境的不確定因素, 相信此舉會使近期香港樓市急速降溫, 年底時房價增速有望回落。但此政策主要針對早前開發商消極推盤的現象，對於長期的供求關係影響不大。
六項房屋政策並未對目前的房價上漲作出針對性的措施, 相信是吸取了98年樓市崩盤的經驗, 以資助和補貼等溫和的方式折中去解決夾層市民購房的問題。
供應
空置稅迫使大量現貨推出 住宅施工量明顯增加
近年已落成未售的一手私人住宅單位數目持續上升，從2013年3月底約4,000個未售單位增加至2018年6月底約9,200個。為了防止開發商消極推盤進一步擴大供需不平衡的缺口，政府在新政中向空置的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”。若開發商在獲得預售證的12個月內沒有成功租售，則須按年繳付“額外差餉”，約等於樓價的5%（以2018年3月住宅物業平均租金回報率為2.5%計算）。除此之外政府修改「預售樓花同意方案」，規定每次推售的私人住宅單位數目不能少於預售樓花同意書總數的20%。新政將有效促使開發商釋放手中現有的空置房。
目前, 新推盤的項目數量同比大幅上升，一次性增加市場的現房供應，四季度房價有望降溫。
2018年第二季度施工量達到9000個單位，同比上升150%，上半年合計施工量達到14600個單位，約佔2017年全年的86%。考慮到3-4年的建設週期, 2020-2021的房屋供應狀況有望改善。
住宅落成量方面，2018年前7個月私人住宅各類單位落成9152夥，與差估署此前公佈的全年目標比較, 完成率約50%左右。這也意味著目前市場上新增私宅供應仍舊主要依靠開發商推出的現有樓盤，這對長遠供求的影響十分有限，因此房價趨勢仍會維持在高位。
土地成交方面, 香港政府第三季度推出的唯一一幅住宅地皮由保利置業投得，地盤面積3680平方米，總價約33億港元，平均樓面尺價8967港元。這是2018年中資發展商在香港投得的唯一一幅住宅用地。相比於上一年一舉拿下70%的政府標售土地，2018年中資發展商的投地策略相對保守。
需求
市場氣氛仍偏樂觀 短期新政影響不大
7、8月是傳統淡季，一手住宅成交量維持在1500宗左右的水平，同比略有上升。二手住宅成交則維持在3000-4000宗左右, 同比上升約30%, 這反映出市場氣氛仍偏樂觀。
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