亲爱的*总，您好！
感谢您向我咨询项目操作的问题，因为问题比较复杂，要说的内容很多，所以用写信的方式来回复你。
去年的房地产市场很火，全国大江南北一片红，无论是一线大城市，还是小县城，房子都是嗖嗖的卖。我们的项目也是如此，我记得，人们排着队买房，争先恐后的，离奇的是，好像一个买房的客户，为了挑一个好楼层，要给咱们来送礼。
到了2018年，情况变化了，大城市开始降温，县城继续火爆。到了今年六月份，大城市进入冷冻期，县城开始了降温。
您现在有些慌神了，过来问我怎么办，请您不要先着急，静下心来听我讲。
我先说说前段时间，市场好做的原因。
前一段时间房地产市场特别好做，容易给人一种感觉，就是房地产赚钱如此之快，如此之多。其实，做地产赚钱，是享受了整个大环境的一个红利。
具体来说，就是一线二线迅速暴涨之后，人们在大城市买不到房，或者买房太贵，这些购房需求就会向房价低的县城进行转移。短暂的需求增高，使得县城房价上涨过快。对于当地人来说，看到外来的人口快速买房，原本很平稳的需求也被刺激了起来。于是很快加入到了买房的行列，把原本应该很长一段时间才能促成的需求提前到了当下。
于是两股力量，相互支持，互为参照，好像拧成绳子的两股粗线，螺旋式的紧紧缠绕在一起，形成一股强大的力量。两股力量形成之后，我们忽然发现，房子一夜之间就好卖了，发生了这种现象，并不是产品的功劳，是受到大势的影响，是踩对了脚步的结果。
我们的项目因此得到了巨额的超级利润。您还记得当初项目本来想卖4000块，核算下来整个项目可以赚到5000万。结果形势一下来了，房子一下子卖到6000多块，每平米多赚2000元，只计算高价卖出去约2万平米的房子，您就凭空多赚了4000万，这可是许多人几辈子都得不到的收入啊。而这只是你多出来的利润。
我们前一段时间市场的红花，对我们来说是天上掉馅饼，砸到了我们头上。可是我们正常做生意，不能老是碰到馅饼吧。
现在开始，市场形势开始变化了。
这里插一句，各种经济现象，都是从经济最发达的地方开始，然后逐渐向下面开始渗透，就好像是火山爆发，岩浆从最高的火山口喷发出来，沿着山体逐渐向低的地方进行流动。在中国，从地理位置上来说，流行都是从东南开始，到西北结束，为什么呢？经济基础决定上层建筑嘛。
其实房地产的发展也遵循着这种形势。那这样，我们讨论问题就有了一个大的背景，这个背景就是县城领域的房地产也会像大城市一样，必将进入横盘的状态。
我从两个方面来说明我的理由:
一是国家政策层面。层出不穷的房地产调控政策，不用再一一列举了吧。中央政府的意图很清晰，房住不炒，坚决保持房地产市场的平稳发展。你不用怀疑这届政府的执行力，他一定会在一定时间内把房价压住。
二是市场主体层面。房地产的领头羊万科的消息够火了吧，他都打出了要活下去的目标。当然，万科的活下去更多的是秋天对冬天的警示，是在秋天的时候准备好过冬的粮食。不管怎么说，领头房企都开始为以后寒冷的日子布局了。
回头我们再来说县城的房地产市场。
其实县城的房地产市场，刚需的还是比较多，投资的还是占少数，到了现在，红利基本上属于消失的状态，市场正在回归正常水平的路上。
要想把县城的房地产市场做好，就要回归它真正的产品力方面。用产品的力量来吸引人，用产品的力量来打动人，而不是像原来那样，简单的营销、忽悠等等。
所以如果说是某个项目，证件齐全，工程进度跟得上。然后，在一些细节上做的到位，也就是说能够展现出你的产品跟别人产品不一样的地方，让客户能真实的感知到，从而对你的项目产生认可。
股神巴菲特曾经说过，只有潮水退去之后，才能看出来谁在裸泳。幸运的是，您一直坚持的质量为本，精品战略，我们的产品力还是非常不错的。在市场上是有竞争力的。
所以，您不用过分担心，对于我们来说，产品会依然畅销，只是市场上的超额红利没有了而已。
反过来，如果说有些公司项目本身工程进度或者证件各方面跟不上，仅仅依靠宣传，依靠做活动，效果会怎么样呢？
个人的想法是，短期可行，整体有限。这个方法是治标之法。他只能延缓人的病情，并不能根治。
买方和卖方的力量对比，现在买方的力量在增强，卖方的优势在减少，在这种情况下，以所谓的营销力度，或者营销方法，只是增加了一点点知名度，对你真正的产品，核心的东西，并没有展现出来。就像大网眼的渔网捞鱼，捞住的是少数，大多数都从网眼里跑了。
要不要降价销售？
答案很明确，当然是不能降价。因为，就县城来讲，人际传播更明显，如果一降价，整个打击了这个市场的信心。在我们国家，虽然说这个商品的价格，有其波动规律，上涨和下降都可以，但是因为在房地产的事，就是加上了一个特殊的心理预期，就是说买涨不买跌，这个特殊的心理状态的情况下，我们就要按规则办事。
这一方面，即使对万科这样的大开发商降价也是很有影响力的，后果很严重的。那对于一个小开发商来讲的话，千万不要随意降价，即使降，也是要实行暗降，只能是多赠送面积，多送礼品，还有延长首付款期限等等。
我们都不愿看到市场下行，但是这恰恰是客观的事实，也是没办法的事情，只能是以积极心态的进行应对。
总得来说，就是市场变化的情况下，你应该降低对于利润的追求，把更多的力量放在产品中，能给客户更多的优惠，让真正的产品力，来说服客户。
不能给您提供出石破天惊、妙手回春的意见，敬请谅解。
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