隨著房地產市場調控逐漸收緊，限購限貸力度加大，銀行貸款持續緊縮，對於住宅投資打擊較大。不少投資客轉出住宅市場，進入受調控影響較小的商辦市場，有著穩定租賃收益的商辦產品受到青睞。
今年以來，南京商業地產成交量的火熱大家是有目共睹的，除了政策所向還在於它比住宅更加客觀的收益回報率。
業內分析，過去十年，住宅的收益主要靠增值收益，租金回報相對較低。而商鋪除了增值收益外，還可以依靠租金回報，而且商鋪的租金回報大約是住宅資金回報的三倍左右。
未來商鋪投資無論從長期租賃回報還是從5年租賃後轉售預測看，均有較大上升空間。
如果想投資商鋪，第一時間就要想到投資回報率的問題。
如果你買的商鋪增值慢、回報率低、投入大於收益，那都算是投資失敗不賺錢。
要想有個好的投資，必須充分考慮到哪些因素，如何衡量其價值？下面針對時下大家關注的一些問題，西貝從2個方面來給大家解讀一下。
商鋪投資回報率多少才合理？
人人都說“投資商鋪是金”、“一鋪養三代”，商鋪投資迎來了黃金時代。
隨著投資理念的日趨成熟，商鋪確實受到了越來越多的投資者的關注，那商鋪投資回報到底達多少才是合算的呢？
目前商鋪年回報率主要是5%-8%之間，這幾年的零售受電商衝擊並不是太好做，可能會更低，所以，如果我們買商鋪賣家表示回報率超過8%，甚至高於10%的話，就應該非常小心謹慎，誘惑越大，風險越高。
當然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這裡也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。
上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。
第一項支出是在商鋪的前期購買環節中的支出。
像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。
第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等。
在商鋪後期使用過程中的支出都是按商業市政標準繳費，大大高於普通住宅標準。所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。
劃重點：解讀這些數值在行內並非有一個標準答案，可能10個人就會有10個答案。
但據鋪博士瞭解，目前南京在售的商鋪回報率能夠上6%的就已經很不錯了。
投資過程中以下6點必須注意！
1、擯棄不合手續的投資型商鋪
自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：
房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
2、五證是否俱全，土地使用年限還剩多久
買商鋪與買房子一樣，要看看該項目的五證是否俱全，是否合法有效。
特別需要注意的是，看看該項目的土地證，瞭解其土地使用年限，這一點也和投資回報有很大關係。
3、項目是否存在債權債務等隱患
問一問周邊的朋友，該項目是新建項目還是爛尾重新裝修後新包裝的項目。
如果是後者，需要仔細瞭解該項目的債權債務清楚沒有，土地手續清楚沒有，經營不好的根本原因解決了沒有？
4、項目經營團隊以何種形式進駐
就商業地產投資而言，開發商沒有經營者重要，經營者沒有商戶的支持重要。
對於開發商聲稱的經營團隊，應瞭解是以何種形式進駐的，有些項目會打著很知名的經營團隊進駐，但是實際上可能只是作為顧問來看過一次而已。
5、自己調查項目周邊真實租金水平
在最求高回報的良好預期時，分析一下該項目所處地段的租金市場行情，最好自己實地走一走問一問，不要在售樓處聽置業顧問的一面之詞。
多瞭解幾個朋友和當地的商戶，你就可以有一個大致的判斷，開發商承諾的回報是否合理，如果不合理，就蘊藏著極大的風險。
6、開發商的資質非常重要
就商業地產投資而言，開發商的實力和信譽是每一個投資人應該認真考察的，最好選擇知名開發商開發的品牌物業。
小的開發商騙了錢可以一走了之，但是品牌開發商卻必須為自己開發的物業負責；另一方面，因為有比較嚴格的管理流程，品牌開發商開發的物業出現質量問題、手續問題的可能性被大大降低。
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