二九、商鋪印象
如果說大部分的寓類產品都只是小坑，踩進去傷筋動骨，那麼現在這個時代的商鋪基本都是大坑，很輕易就可以讓韭菜投資者元氣大傷。
我估摸著哪怕是二十一世紀的今天，許多人的固有印象中還是有一鋪養三代的概念。
從小到大坊間傳聞商鋪的造富神話，靠著核心地段的優質商鋪直接支撐起整個家庭逆襲的案例等，導致幾乎每個人心中都是有做收租公/婆的憧憬。
想想年輕時的的一筆投資決策，既能給自己帶來資產高額回報的同時，還能給餘生創造鉅額的租金收益。
可進可退甚至還有跨越階層的可能，不管怎麼想都是划算的。
就算是現在的商鋪可能過了黃金時期，也許機會大不如從前，但我們回到現實世界中去做調研也會發現，確實很多賣的商鋪，實際的租金回報也是極其可觀。
甚至牛逼到了那回報率看上去已經極其離譜的狀態，讓人無比的難以置信，同時散發著無比大的誘惑力。
其實真正如果下沉一級去看市場，真相遠沒有這麼簡單，這看似美好的背後往往更像是巨大的漩渦，吞噬者廣大韭菜投資者的財富。
三十、投資公司
在新房項目之中，通常在住宅出售完之後開發商就會把商鋪推入市場，不管再怎麼包裝營銷策劃，但畢竟是小眾市場且門檻高，受眾的人群和住宅差異很大。
銷售難度大進而就導致了銷售週期巨長，對於開發商來說這玩意就成了麻煩事。
這時也就會有投資公司專門找開發商談整售打包出售，而且給的價格也還比較理想，對於開發商而言當然很樂意。
不用和長週期的跪舔散戶還能相當理想的價格甩掉包袱。
對於投資公司而言他們拿到手後，只要操盤操的好也有非常高的回報率，這種雙贏的局面進而導致市面上大部分一手商鋪都被投資公司所壟斷。
他們比較常規的操作就是重新定價，先把價格往上調兩三倍後，快速包裝商圈的價值，未來的潛力，以後的商業業態變化之類的。
同時讓自媒體來營造氛圍，緊接著通過租金補貼的形式引入大的商業品牌入駐，通過假租約營造高額租金回報的現象。
為了讓散戶有更強的信任關係，都會承諾給業主這邊保底返租政策。
大部分回報率6-12%的租金，相當於買過來後快點的光收租十來年就能回本，剩下的週期和資產價值都是淨賺，不管怎麼看都是穩賺不賠的買賣。
三一、中介公司
接著中介便會作為銷售的主力渠道，投資公司極其擅長和渠道的維護，可以很迅速且粗暴的打通渠道。
比如和高層之間用鈔能力溝通讓其幫忙推銷，只要錢夠多這些自然都不是問題，領導很快的會把任務下發下來，強行調整戰略，要求下屬成員壓指標任務進行推廣。
而給中介個人的回報也非常客觀，只要帶客戶上門就有一兩百塊錢帶客獎，成交後幾乎的高於同價格普通住宅3-5倍的佣金回報，而且結傭快
。
甚至還會派相關人員去巡鋪，各種貼心問候和配合，要曉得許多中介從業人員本身也還在溫飽線掙扎，才不會考慮那麼多，自然有錢賺啥都能妥協。
何況對於這些普通中介而言對行業理解本身也不高，及不知道項目值多少錢，也不知道項目價值有幾多。
但是話術上的邏輯沒問題，誘惑力確實也很大，好項目同時也能賺錢，何樂而不為呢。
然後你就會發現，任何項目不管好壞，很多時候就會遇到滿城中介的各種強行推銷，各種傳單和電話轟炸，不管本身的質量如何，概念和憧憬確實很美麗。
就算很難賣，10批100批1000批中，總有人會相信其中的價值，最終買入，接盤成為有緣人。
三二、真實商鋪
實際的行情有多悲傷很多人不一定能想象，但其中的血淚真的很扎心。
比如所謂的高額租金回報率，看似前期有各種大品牌入駐，甚至直接就是帶的租約出售的。
但幾年後如果開發商停止租金補貼或者合作期結束後，大的品牌商覺得無地段優勢或無性價比，他們就會選擇直接撤出。
這種大規模的場景在很多地方都有遇到過，接著就會發現可能實際的租金連原來的三分之一都沒有。
而開發商如果承諾了返租這種情況，幾年之後才有會發現，簽約的主體公司和投資公司、開發商完全不是一家。
甚至並沒有什麼關聯，等你想要找他們的時候，他們就已經破產清算了，人影都找不到，未來就只能你自求多福了。
當你自己招租的時候就會發現很多問題開始顯現，比如鋪小的如果不是統一招商經營。
由於面積限制很難找到穩定靠譜的租戶，鋪大的大部分公司都吃不消或者租金收益遠低於你預期。
你也就會明白什麼叫實體產業的寒冬，第三產業到底有多難做，甚至有很大概率，由於租賃難度太大了，可能會直接空置。
三三、市場表現
其實這些也還好，更大的問題是在於賬面盈虧的同時對於大部分商鋪業主而言沒有解套的機會，甚至連割肉的餘地都沒有，這個問題主要是幾個原因。
首先是大部分一手業主買入的價格都是高於市場價好幾倍，但到了二手市場的時候也就沒有這麼大的信息差。
進入充分市場化的環境裡，新的二手買家也是極其理性，對其更會極其慎重，加上一手業主之間的競爭自然會導致多方的排擠，價格起不來。
由於這些商鋪的價值評估問題，銀行這邊的評估價很低，雖然看似買商鋪可以五成首付，到了二手房市場裡這種不優質的資產往往評估價不足的因數，可能無法貸款甚至只能貸款小部分。
而稅費方面也是個很大問題，將近15%的稅費在這麼買方市場裡，基本就要由賣家來承擔了.
為了推廣出去甚至還要支付3-5%的中介費，就算是低於原價高傭打折甩賣，也要在漫長的歲月中遙遙無期的等待。
當然可能也會有人覺得，上面這些悲劇也只是我預設了，買入高價一手商鋪最終翻船的大概率，有點選擇性的挑樣本，並不能因此來拍死整個商鋪市場。
在我實際走訪過程中就發現，就算是二手商鋪市場內那些，甚至具備高額租金回報價格也較為理想的商鋪，雖然說已經到了租金抵較多月供的程度。
但是由於貸款和稅費雙層問題，且冷門和低市場接受度，幾乎都沒怎麼賺錢的，五六年起甚至更早買入的這些還算比較靠譜的商鋪，其實也幾乎價格沒有什麼漲幅，同期如果買入住宅結果差別就很大了。
若成長空間受限，隨著城市發展的基調變化新城崛起，隨著核心商圈遷移，其實商鋪有是有生命週期的，類似東門/華強北這些上世紀的傳奇到如今暗淡無光，租金也是大不如從前。
所以吧，珍愛生命，遠離商鋪！
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