資源哥
這幾天，土地大量流拍、房價會不會跌的議論不絕於耳。
土地流拍指的是在拍賣土地過程中，地塊無人出價或出價低於底價，導致交易無法進行的結果。據中原地產最新數據，今年前8個月一線城市經營性用地流標流拍13宗，而去年同期為4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期106宗。流拍的土地宗數出現了超100%的驚人漲幅。分析人士認為，今年餘下的4個月中，土地流拍或將成為常態，總數突破1000宗且整體流拍規模創歷史記錄毫無懸念。這個數據為何讓人高度關注？回顧一下歷史就會明白。據中國指數研究院統計，2010年以來，百城住宅用地8年來總共流拍了2261宗，而今年前7個月就佔了800宗，要知道，2016年僅流拍80宗。可見，土地市場降溫現象十分明顯。
一直以來，土地市場的變化與房地產市場緊密相關。雖然今年土地流拍的數量、規模創下歷史之最。但是，國家統計局日前發佈的商品住宅銷售價格變動情況，形勢依然一片大好。數據顯示，8月分70個大中城市僅廈門一地房價環比下降，本輪房地產市場上漲週期已經長達39個月，繼續刷新咱們國家房地產歷史上漲週期最長紀錄。所以，土地大量流拍會讓世人云裡霧裡。
事實上，伴隨著近幾年房價的一路高漲，2018年至今，各地政府延續去年以來的加速推地模式，整體供應是增加，而且百城各類用地和住宅用地成交面積均出現不同程度的增長。1-7月百城各類用地成交面積同比增長25.3%，其中住宅用地成交3.0億平方米，同比增長17.8%，仍保持較高增速。
值得關注的是，一方面是需求端的房價一路高歌猛進，價格堅挺，另一方面是供給端的土地拍賣市場不僅大量地塊以底價成交，而且土地大量流拍的現象不斷在各地方政府的拍賣會上輪番上演。如上海市中心宅地流拍，杭州良渚地塊競拍前一天撤銷出讓，廈門地價相較一年前折半，太原一日推8宗黃金地塊全部流拍，佛山金融高新區以北地塊無人競價，有的城市看看形勢不對，擔心流拍，以種種原因直接取消競拍。。。。
為什麼在需求端的房價一直價格堅挺的背景下，開發商對購入土地的熱情卻不高？土地大量流拍的背後，究竟有什麼玄機？在資源哥看來，土地大量流拍至少透露幾個方面的信息。
首先是缺錢。地產商看似很有錢，資金量動輒幾億幾十億甚至上百億的運轉，但是，大家都知道，這些錢實際上大部分都不是他的，而是銀行的錢，一旦銀行收緊銀根，地產商資金鍊斷裂是遲早的事。
年初至今，銀行對地產商的貸款同比下降了6.9%，股權融資、債券融資、海外發債以及信託融資也都受到嚴格監管，留給開發商的只有預售款與銷售回款兩條自籌資金的狹窄通道。其實，銀行不僅在收緊對開發商的貸款，對於購房者的貸款，同樣在一步步收緊。從去年開始，銀行就陸續提升了利率，增加了首付比例。最近，北京連住房公積金都收緊了。
至於這一輪三四線城市房價暴漲的重要催化劑貨幣化棚改，其貨幣投放量創下歷史新低，8月僅投放91億，只是之前的零頭。
一方面是銀行收緊銀根，一方面是地產商債務壓力爆棚，現金流面臨嚴峻的考驗。
據悉，目前136家上市房企的資產負債額超過了15萬億，平均負債率超出80%。由於國內地產企業貸款期限一般以3年為主，因此，從下半年起到2021年，各類房企將進入償債高峰。下半年償債規模是2.9萬億，明後年則分別高達6.1萬億和5.9萬億。房地產本就是高負債行業。但樓市週期不同，資產負債率帶來的影響就天差地別。上行期的債務擴張，是彎道超車的大殺器；下行期的債務擴張，是自己給自己埋下地雷。這幾年，對於地產開發商而言，顯然是生死考驗。償債高峰來臨，但開發商借新還舊的渠道受限，而市場的銷售規模將會越來越不如預期，這種情況下，到底該怎麼辦？現金流就是一切。
其次是缺信心。2017年以來，樓市調控的節奏和力度前所未有，雖然需求端的限購限售對房價的影響尚未體現，但供給端的限價、限融資，已對開發商產生立竿見影的影響。一方面，開發商面臨越來越嚴重的現金流壓力，另一方面，限價的存在，更是讓開發商失去拿地的熱情。本來，開發商在做土地價格測算的時候，會把房價漲幅加上去，現在限價了，不能加漲幅了，兩年前拿的地，土地價格正在高位，但上市之後的銷售價格卻被人為壓制，加上在一二線城市，要求自持物業甚至配建保障房等附加條件多，開發成本高企，各地原來利用雙合同或茶水費等方式來賺取限價之外利潤的做法同樣被一一封堵。
在“房住不炒”的政治要求下，各地堅決遏制房價上漲的調控措施一浪高過一浪，沒有放鬆的跡象，甚至越來越緊。麵包不能漲，麵粉還能繼續漲？雖然房屋的銷售量還沒有全面下滑，市場預期還沒有全面逆轉，部分城市搶房熱情仍舊高漲，但開發商卻已全面放緩拿地的步伐。春江水冷，開發商總是最先有感受的。
第三是“地王”不再，土地低溢價出讓將成常態。流拍、底價成交、溢價率走低意味著，地價正在進入下跌通道。決定開發商拿地的不是土地價格而是整體的盈利。換句話說，如果不能賺錢，誰也不願進入市場。房企和地方政府的博弈，地價過高直接造成了房企盈利能力的減弱，尤其是在限價政策提出之後，房企只有通過精裝的方式才能挽回一些損失，但仍然和之前差距過大，所以接下來的市場，土地流拍將會是常態，一方面是利潤問題，另一方面也是為了保證存銷比，穩定房價。
鑑於土地拍賣市場大量地塊以底價成交，今年以來整體土地溢價率是持續走低的。從數據看，無論是土地流拍宗數，還是流拍率，均已創下近7年來的新高！與流拍相比，低溢價率正在成為常態。據中國指數研究院統計，前7月全國300個城市各類用地溢價率為21.2%，較去年同期下降16.1個百分點，20家代表性房企新增土地儲備溢價率均值為21.1%，同比下降24.1個百分點。這與兩年前，地王以“一天一個價”刷新著房地產的新高度或熱門地塊動輒100%以上的溢價率土地狂熱市場形成鮮明對比。土地拍賣市場大量地塊以底價成交的現實，對開發商而言，拍到一塊土地並將其視同“金娃娃”抱在懷中以坐等開發過程獲得巨大紅利的甜蜜日子已經不再，那種在土地面前企圖“以時間換空間”的邏輯思維也難再有市場。
第四，房價滯漲是趨勢。按照一般邏輯，地王的誕生通常預示房價的上漲，而大面積流拍現象的誕生，通常預示房價的下跌。這個判斷，在地方政府財政不是很艱難的前提下是對的，但在當前經濟下行壓力巨大、中美貿易戰不斷升級、企業紛紛減產關停的新形勢下，判斷可能會錯誤。資源哥認為，總體而言，房價即使下跌跌幅也不是很大，房價滯漲才是總的趨勢。理由是：眾所周知，長期以來高度依賴土地財政的地方政府，在當前形勢下，地方政府對土地財政的依賴不降反升，房地產更是它的命根子，強大的地方政府絕對不會容許房價下跌太多，更不敢讓房價崩盤，必定會傾盡所有手段維護房價穩定，最優選項就是讓房價滯漲。這，應該是在可以預期的三五年內大概率的結果。
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