今天，合肥楼市调控2周年了。
两年前的今天，政府一纸公文，合肥便正式开启了此轮楼市限购模式：本市户籍居民家庭，限购2套新房；非本市户籍必须提供12个月连续逐月社保或个税证明。
合肥楼市在政府调控的效应下，发生了怎样的化学反应？一起来回顾合肥楼市这两年。
NO. 1｜壹
限购后房价涨幅收紧，产生了6.5万接盘侠！
我统计了过去2年合肥市区均价，这组数据已经很能说清了房价走势。
1、从均价来看，
2016年均价12465元/㎡；
2017年均价15986元/㎡，上涨3521元/㎡，涨幅28.24%；
2018年均价16793元/㎡，上涨807元/㎡，涨幅5.04%。
从房价来看，2016年之后合肥房价整体是上涨的，但涨幅收紧。
2、2016年是房价暴涨的一年，房价从9021元/㎡涨至15197元/㎡，上涨6176元/㎡，涨幅68.46%。
3、再仔细看房价，有3个关键节点。
第一个是2016年3月份，合肥市区均价10608元/㎡，房价首次破万；
第二个是2016年9月，合肥市区均价16775元/㎡，限购前房价达到了小高峰；
第三个是2017年11月份，合肥市区均价17367元/㎡，首次突破1.7万/㎡，基本是保持状态。
4、2016年国庆之后，合肥实行“分级备案”的政策，备案是一定的滞后性。
从数据来看，调控之前月均备案7451套房源。而限购之后，一共备案65448套、月均2727套房源，骤减63.4%。
NO. 2｜贰
二手房整体波动不大，学区房＋品牌房更保值！
二手房来看，因为没有找到过去3年房价走势，可以看这张拼接的走势图。（这里数据统计包括四县一市）
图1是2016.12-2017.11合肥二手房走势
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图2是2017.11-2018.10合肥二手房走势
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可以看出这几点：
1、2017年合肥二手房都是下跌的趋势，但仔细看纵坐标，整体房价从15000元/㎡下跌至14400元/㎡，下跌600元/㎡，跌幅4.16%。
2、2017年1月份合肥二手房均价14276元/㎡，是谷底。随后房价整体呈上涨趋势，目前合肥二手房均价逼近1.45万/㎡。而剔除三县一市，合肥市区二手房均价17194元/㎡，和新房也比较贴近。
3、市场上最保值的二手房，一是超牛学区房，比如庐阳区双本学区房，3万＋比比皆是；二是品牌房，比如绿城、置地、万科等，二手房价格远远高出板块行情价。因地铁只开通1号线、2号线，地铁房优势并没有显现出来。
NO. 3｜叁
地价下降！2018年8宗地块流拍！
数据如下：
1、2016年合肥（包括县市，下同）成交土地137宗，总面积约11102.81亩，土地出让金1149.88亿元。土地成交均价881.41 万元/亩。
2、2017年合肥成交土地
共122宗，总面积约11567.11亩，土地出让金815.76亿元，土地成交均价705.24万元/亩。3、2018年截至目前，一共成交了84宗地块，总面积约6247亩，土地出让金452.97亿元。另外，土地成交均价551.6万元/亩，同比下跌21.78%。
对比下数据，可以发现：
1、土地成交面积变化不大。
2、土地出让金从2016年的1149.88亿元，到2017年815.76亿元，再到2018年452.97亿元（前9个月），是逐渐降低的趋势。面积接近，总价降低，说明地价在逐渐下降。
3、如果这还不明显，看地价从2016年的881.41万元/亩，到2017年705.24万元/亩，再到2018年551.6万元/亩，地价下降很明显。
4、据统计，合肥截至目前有8宗地块流拍，说明在调控持续的当下，开发商在综合成本、限价风险与市场接受度等因素中有所权衡，拿地更加谨慎。
5、2016年拿地、还没有首开的项目，有瑶海区保利海上明悦、禹洲珑玥湾、庐阳区信达庐阳府（原中环庐阳府）、高新区华邦蜀山别院等项目，基本是高价拿地、后期受限价影响。
NO. 4｜肆
打开了缺口！人才落户＋装修毛坯分开备案！
进入2018年之后，合肥调控政策是有松动的迹象。
1、高地价项目，备案价突破区域红线。比如新站区华地紫悦府前期装修备案价14798元/㎡，最新毛坯备案价15847元/㎡。剔除装修之后，房价上涨超1000元/㎡；瑶海区文一云溪湾，前期备案价13199元/㎡，最新备案价14199元/㎡，上涨1000元/㎡。究其原因，前者楼面价10364元/㎡，后者楼面价11490元/㎡，之前可以说是亏本卖。
不仅如此，瑶海区的城建琥珀东华府、禹洲郎溪上里等盘，备案价超1.5元/㎡，均突破了区域限价。
2、装修改毛坯突破区域限价，目前高地价项目，几乎都采取这种备案方式，目前合肥房价超过3万的项目，有合肥壹号院、葛洲坝中国府。
3、人才落户政策，这是吸引人才落户合肥的政策。40岁以下的本科生、应届毕业生等7类人，符合人才条件的，可以在合肥购买首套房。 但是从侧面来看，这也是限购政策的一个缺口。
NO. 5｜伍
目前市场现状：降温明显，购房者预期下降！
目前市场降温很明显，主要原因有这3个：
1）“坚决遏制房价上涨”，购房者预期在下降；
2）开发商资金紧张，备案滞后、银行放款慢、融资渠道收紧“多管齐下”，拿地要谨慎、卖房不能拖；
3）限价盘清盘，高价盘启动，特别是地段和品牌毫无亮点的楼盘，开盘去化极惨。市场上已经出现了“精装改毛坯”、1成首付、特价房、多重优惠等降价行为。
房企躺着卖房的时代已经结束，以后一成首付、打折卖房等营销手段会越来越普遍。
除此之外，合肥多家银行提高二手房首付比例，最低5成。另外，合肥大部分银行首套房利率上浮20%及以上，这意味着楼市在成交量上的冬天，将越来越寒冷。
最后，2018年你买的房，很可能质量下滑严重！
这样说的依据有：1）限价盘基本是不愁卖，价格被限，即使有很多的利润空间，开发商也觉得是“亏本卖”，“偷工减料”比较常见。2）高价拿地的项目，价格不能突破区域红线，部分楼盘甚至亏本卖。真亏本卖了，谁还想着房子品质？
NO. 6｜陆
结语
心中默念一千遍，房住不炒……
如果算上2016年年中限贷，目前合肥楼市已经调控2年多时间了，这也是近10年来调整时间最长的一次，之前2008年、2011-2012年、2014年的调整，最长时间为18个月，而调整得越久越安全，房价暴涨暴跌，几乎是不存在的事情。后期既不会有大涨，也不会有大落，但购买成本及交易费用的提高，削弱了房产的流通性，让时间来消化泡沫。
没人知道调控何时结束，或许直到房住不炒的目标实现。
不过对于自住购房者来说，调控之后，必有机会，房价“W”走势里，就看你抓不抓得住。买房一定要综合地段、品牌和价格，这样做“接盘侠”的概率极小。
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