最近“一線城市房租大漲”的消息牽動人心，多家機構的統計均顯示，2018年7月，北京每平方米月租金環比漲幅都在2%左右、同比上漲約20%，漲幅明顯。上漲的原因是什麼？除了往年大家公認的6、7、8月是租房高峰期，價格水漲船高之外，今年還有一個重要因素也進入了公眾視野，那就是長租公寓運營商的推動。或者說，資本的力量。
爆發
起因是一位網友8月初在水木社區的發帖。在帖子中，他點名指出自如、蛋殼兩家長租公寓運營商在報價上相互抬槓、壟斷房源、最終提高房租的做法，並提出了"這樣下來，資本恣意妄為，把人的道德心和凝聚力全部擊垮"的憂慮。
接下來，我愛我家前副總裁胡景暉在8月17日的電話會議中表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源，導致售房成本直接上升，這一行為嚴重違背市場規律。
一石激起千層浪。長租公寓運營商一下子被推到了舞臺的中央，聚光燈齊齊打在它們身上。針對此種說法，當天晚上，監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”，這裡記者不再贅述。
當然，上述運營商也已經先後回應了質疑。自如CEO熊林在8月19日發佈了一條長微博，稱六年來自如客戶端的價格漲幅遠低於市場整體漲幅。
蛋殼公寓執行董事長沈博陽8月18日也發佈朋友圈稱，“租房關係到民生，不是兒戲”，並表示官方聲明將於週一發出。
“長租公寓”是一種什麼樣的商業模式？這些運營商真有這麼大的能量，可以抬高大夥兒的房租？它們憑什麼？
下面，記者就來給大家捋一捋。
資本
所謂長租公寓，是近幾年來房地產三級市場的一個新興行業，具體做法是由運營商將業主的房屋租賃過來，進行裝修改造、配齊傢俱家電後，以單間的形式出租給房屋周邊的白領等人士。
根據前瞻產業研究院的整理，長租公寓的誕生最早可追溯到2002年，不過彼時正值房地產黃金時代，住房租賃市場並未受到過多關注。直到2014年，大量資本湧入，才推動長租公寓站上風口。目前，長租公寓運營主體按類別已經形成了五類明顯的參與者：資產派（新派公寓等）、開發商派（萬科泊寓、龍湖冠寓等）、中介背景派（鏈家自如、我愛我家相寓等）、酒店派（華住城家、鉑濤窩趣等）和年輕的創業派（蛋殼公寓、You+等）。
在這其中，拿到融資的運營商不在少數。記者自己做了一個整理，詳見表格。
從表格的統計來看，資本介入長租公寓這個細分領域的時間可以追溯到2012年、2013年左右，並不是近一兩年才發生的，對行業的影響也更加深遠。
在這其中，僅2018年拿到融資的便有自如、優客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等幾家，而2017年底拿到融資的也有多家，尤其幾筆上億規模的融資更是引發了這個細分領域的"狂歡"。在資本的青睞下，這個賽道上的選手開始加速狂飆。
因被同行曝光“推高房租”而處於風口浪尖的鏈家旗下長租公寓品牌自如，日前又在北京市住建委會同市銀監局等部門的現場執法中遭查處。
8月22日，北京市住建委發佈消息稱，當日開通打擊“黑中介”舉報熱線，查處了23家違規中介機構，並會同市銀監局等部門對自如、相寓兩家住房租賃企業進行現場執法，查實北京自如生活資產管理有限公司涉嫌存在違法違規問題。
北京市住建委表示，“黑中介”熱線投訴舉報主要集中於八類問題：哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強制貸款付租金、對委託出租房不予維修、採取軟暴力(堵鎖眼，恐嚇，騷擾)威脅租房人。
其中，“強制貸款付租金”正是以自如為代表的長租公寓被屢屢詬病之處。藍鯨財經近日接到多起針對長租房公寓的投訴舉報， 多名租客反映自己“被貸款”，陷入了隱藏在租房合同中的貸款“陷阱”，一不當心逾期連帶個人徵信也會受影響。
值得注意的是，自如等長租公寓運營商並不具備消費金融牌照和小額貸款牌照，不能直接向個人發放貸款。有消費金融業內人士向藍鯨財經指出，自如等長租公寓運營商通過設立信託，以通道方作為受託人，由受託人發放信託貸款的方式間接向租客發放住房分期貸款，而這種通過信託通道發放貸款的業務模式似與當前資管新規下“去通道”的精神所背離。 此外， 有分析稱，自如疑似利用租客信用，通過房租分期小額貸款的證券化融資為其在搶房源“大戰”中添薪加火。
優惠藏貓膩，租房竟變成了貸款
“無押金即可入住”、“為畢業生減輕負擔”……多家住房租賃企業的廣告語直白誘人，大批年輕的外地求職者由此被吸引入住，而殊不知等待他們的卻是隱藏在動輒上萬字的晦澀難懂的房屋租賃合同中的各種“貓膩”。
“我明明是想要租房子按月交租金，但是莫名奇妙就揹負貸款了。”一位今年剛畢業的大學生小張向藍鯨財經表示。
小張自今年1月與自如簽了一年的租約，後因找到的工作單位距離公寓遙遠而在7月選擇退租。直到退租之時，小張仔細研究合同中的條款才突然發現其中包含著一份貸款合同。
“當時籤房屋租賃合同的時候，自如中介跟我說只需要看合同上標黃的所謂‘重要部分’，他說其他的太多了就不用去看了，他完全就沒有和我提過貸款的事。”
仔細回憶簽訂合同的過程，小張記得中介提到過“分期”，但是並沒有提到過“貸款”，而她也並沒有意識到兩者的關聯。“中介向我推薦分期優惠，只需要租客按月付即可以享受租金優惠，當時籤合同的時候他並沒有告訴我分期就是貸款。”
類似於小張遭遇的年輕人還有很多，藍鯨財經還接到了租房時被“捆綁”信用卡分期、不合理的退租門檻等各種五花八門的針對長租公寓的投訴。
藍鯨財經發現，許多房屋租賃中介通過租金打折等優惠手段以誘惑租客辦理貸款或信用卡分期，但是在推銷的過程中並沒有明確告知甚至提及其中的貸款合同以及潛在風險。
而動輒上萬字的房屋租賃合同充斥著各種專業術語，對於沒有法律背景知識的人來說非常的晦澀難懂，許多初入社會又缺乏經驗的大學畢業生往往會輕信中介的話，而沒有去仔細研究其中的條款，等到退租後才發現和最初許諾的並不一致。
法律界人士指出，由於沒有意識到貸款合同的存在，借款人往往冒著巨大的風險，如果逾期或還不上貸款，還將影響個人徵信。
由此，不難能理解為何中介強制貸款付租金成為了北京市住建委開通“黑中介”舉報熱線後的投訴熱點之一。
“合法不合規”
自如為鏈家旗下品牌。根據工商登記信息顯示，此次被查處的北京自如生活資產管理有限公司成立於2015年，註冊資本為1000萬元，左輝為董事，法定代表人為單一剛。
值得注意的是，自如等長租公寓運營商並不具備消費金融牌照和小額貸款牌照，不能直接向個人發放貸款。根據小張向藍鯨財經出示的合同顯示，貸款人即發放貸款的機構為中國對外經濟貿易信託有限公司。
有消費金融業內人士向藍鯨財經指出，自如等長租公寓運營商通過設立信託，以通道方作為受託人，由受託人發放信託貸款的方式間接向租客發放住房分期貸款。
“自如沒有牌照，無法直接發放信貸，信託公司在其中扮演了通道的角色。”一位消費金融業人士對藍鯨財經分析道。據其透露，藉助信託通道發放貸款的“玩法”在非持牌的消費金融機構中非常常見，而普通人並不容易識別。
“我認為這樣的模式合法但不合規。”他表示，“資管新規已經明確要‘去通道’。”
今年4月27日,央行等4部委聯合發佈《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》，意見明確消除多層嵌套，抑制通道業務。受此影響，今年上半年委託貸款、信託貸款合計比去年同期減少近3萬億元;由此拖累，上半年社會融資規模增量比去年同期少2萬億元。
此外，在通過信託通道間接發放貸款的同時，自如還不斷通過ABS資產支持證券融資。2017年8月15日，自如發行了“中信證券—自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”，該項ABS發行規模為5億元。而今年5月以及7月，自如又分別發放了自如2號第1期以及第2期房租分期信託受益權資產支持專項計劃”。
根據公開信息顯示，自如1號發行主體是北京自如眾誠友融信息科技有限公司，為自如生活資管的全資子公司，信託計劃受託人為中國對外經濟貿易信託有限公司。
北京自如資管成立於2015 年10 月，註冊資本3200 萬元，由自然人左暉和單一剛共同出資設立，持股比例分別為94.60%和5.40%，截至2017 年末，其實際控制人為自然人左暉。
此前，我愛我家時任副總裁胡景暉在8月17日接受媒體採訪時表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，住房租賃市場的問題就此浮出水面。
1、中介是如何空手套白狼的
首先給大家介紹一下中介空手套白狼的玩法，按照正常的交易流程，中介只負責房東和房客之間的信息撮合，所有的租金，是由房客交給房東的，中介只負責拿他的中介費而已。
按這個玩法，市場很健康，但是有些中介並不滿足與這一點，想賺大錢，採用什麼方式呢，就是侵吞租客的租金。
首先，中介和房東聯繫，承諾包租，錢由中介按月支付，房東一聽好事啊，收租是個麻煩活，由中介統一包辦放心多了。
然後，中介和租客聯繫，通過種種誘導讓你簽了合同後，你突然發現，你和一家XX金融公司產生了聯繫，每個月的租金不是打給房東的，甚至也不是打給中介的，而是需要打給這家金融公司的，然後你的服務費，也是交給這家金融公司的。
這是為什麼呢，原來中介誘導你簽下的，是一份貸款合同，你以個人信用做承諾，通過綁定身份證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你12個月的租金全部打給了中介，然後你一個月一個月慢慢的還給銀行錢，同時還要支付5.8%的“服務費”。
自如佔市場份額第一
2、租金貸模式隱藏的巨大風險
這裡沒有任何政府監管，和共享單車的押金一樣，屬於監管盲區，但是金額要大的多。
可怕的是，這個資金是可以裂變擴張的，中介利用租客的信用向銀行套取了12個月的租金，然後只支付給房東3個月，扣在手裡9個月的錢，他用這些錢，可以再發展3個新房東，即便價格高一點，虧一點錢也無所謂，等市場全部佔領了，都是可以賺回來的。
換句話說，他每扣下一個租客的錢，就能發展出3個新下線，而這3個新下線的錢全部扣下，可以再發展出9個新下線，這就是今年各大中介瘋狂抬價爭搶房源的原因，因為這是一個無本套利的買賣，非常類似於P2P，當年P2P處於擴張期的時候，也是瘋狂砸錢到處爭搶客源，只要有源源不斷的新客戶進場，P2P則永遠輝煌。
而一個P2P用戶的投資額，其實平均也就幾萬元而已，這種空手套白狼竊走租客貸款資金用於自身發展的行為，其實就是換一種模式的P2P，而且所有資金，用於自融，一旦資金鍊斷裂，則瞬間歸零，這的確就是崩盤，用爆倉或者暴雷這個金融機構的術語來形容長租公寓的這種融資模式，非常恰當，因為他裡面的錢都不是自己的錢，甚至也不是投資機構的錢，而是從租客那裡騙來的錢。
3、一旦風險暴露，會有什麼後果
那麼我們現在要考慮下，一旦風險暴露會有什麼後果呢？
當租房市場處於上行期的時候，中介們這麼玩是沒有任何問題的，漲價可以解決一切問題，那些違規利用租客貸款資金髮展自身的企業，反而能獲得最大的市場份額，消滅競爭對手。
但是一旦房租停止上漲甚至下行，中介的資金鍊就很可能斷裂，一旦中介無法繼續支付房東租金，引發資金鍊斷裂之後，就會引發巨大的社會動盪。
本來和房東約好，每3個月付一次房租，但是某一天中介突然宣佈倒閉，無法繼續支付房租，那麼房東肯定是要收回房子的。
但是當房東收房子的時候發現，租客已經提前支付了一年房租了，現在只住了6個月，還剩半年。就算這個時候把房客趕出去，房客也要繼續按月向金融公司支付房租來歸還貸款，因為這是白紙黑字的貸款合同。所以房客肯定不願意搬出去，除非住滿一年或者你替他把剩餘的貸款還了。
這種壓榨欺騙社會底層貸款資金的漏洞風險一旦全面爆發，毫無疑問會產生巨大的風波，中介的賬面上已經沒錢了，那麼壓力會全部轉移到政府的頭上。
4、監管部門出手
針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報道，8月17日晚些時候，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。
最後作為離風暴場不遠的我們該怎麼做
如果你是房東，要長點心，如果將來某一天中介公司倒閉資金鍊斷裂，而你的房子被某個租客一次性簽下了5年的貸款租金，這個錢到底是你來賠呢，還是你來賠呢，趕租客要是那麼容易，法院拍賣的房產就不會那麼便宜了。
如果你是租客，那麼你也要長點心，找中介公司租房可以，中介公司讓你貸款交房租也可以，但是一定要搞清楚，這筆貸款是打給誰的，是直接打給房東，還是中介公司自己拿去了。
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