01
"未取得预售证，房企不得投放广告、不得开放销售场所"。
"取得预售证后，应在10日内一次性公开全部准售房源和价格"。
"取得预售证后，应公示不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺"……
8月24日下午，郑州市发布了《郑州市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》(以下简称《通告》)，要求市房管局、市物价局、市城管局、市公安局、市司法局、市税务局、市工商局等10部门联合查处楼市乱象。
《通告》传递到大众视听里，已经是下午6点后，郑州此时，正陷入周五的晚高峰。很多人在下班的路上听到了这个消息，边堵车边思考：这个消息对郑州未来的房价会产生什么样的影响……
还有一些人正在售楼部忙碌，忽然听到下属敲门进来，告知这个消息。据说猝不及防，脑子一片空白，这个周末不开心。
02
消息出来后，我问郑州北区某项目营销总打算怎么办。她一脸忧愁，忍不住向我吐槽。
“当时我就懵了，这样的限售政策让我们这些新开放的售楼部怎么办？我们也想尽快拿到预售证，可是……”
有什么对策吗？
“正在商量，准备看看明天其他项目的情况再决定。”
不久，郑州市房管局的相关负责人表示："对于那些还没有拿到预售证的纯新项目，其所谓'售楼部'只能用于展示产品，必须撤除所有与销售有关的内容，也不得进行任何与销售有关的活动，否则就与政府通告相悖，可以责令关闭。
已有部分楼栋拿到预售证的分批开发项目，其售楼场所只能销售已获得预售许可的楼栋，对于尚未获得预售许可的楼栋只能展示产品，不得有与销售相关内容的推介，更不能收取预付款、定金和销售。"
严控的大背景下，谁敢顶风作案？
第二天，不少未取得预售证的售楼部门上挂了一把大锁。没上锁的也贴出一纸公告：
本展示大厅仅为办公及内部培训使用，暂不对外开放。
03
回顾2016年、2017年的金九银十，项目开盘简直是难得一见的盛况，在货币的泥石流之下，2成首付、9折利率，富人的“资产荒”和各城市的“新房荒”，爆发出可怕的洪荒之力，超级地王和抢房大潮，同时霸屏楼市头条。
而在即将到来的金九银十消费旺季里，恐怕很难再看到以往万人空巷，售楼部兵荒马乱的抢房局面。
“刚过去七夕节的全民大营销，我们的认筹活动火热进行中，从认筹情况看，借着金九银十的销售旺季，我们九月底首开的业绩应该会很抢眼。
以往是先做营销，一拿到预售证赶紧开盘销售，时间上的无缝对接，缩短了回款周期。现在没有预售证，不敢做营销活动，也不敢做认筹了。等到预售证下来，蓄客不足的项目不敢贸然开盘，势必让我们的销售节奏慢下来很多。”
金九银十还没来，秋意凉凉先到了。没领结婚证，不得谈恋爱，让纯新项目陷入了身份尴尬。
眼瞅着一年一度的销售旺季来了，却必须忍着不吭声，这让郑州不少纯新项目憋屈的难受。
接下里的黄金营销季，这些纯新项目该怎么办？
段子手开始出征：金九银十，你在郑州的大街上可能会见到这样的场景 ，有人偷偷地问你，买房吗？然后拉开大衣，里面全是户型图。
滑稽之余，确实道出了新项目的尴尬和无奈。如何破解？这个疑问可能会成为不少准备入市的新项目比较头疼的难题。
04
今年的金九银十，房地产销售还会火爆吗？
每年的9月份、10月份都是房地产市场较为重要的调控窗口期。在全国，不仅郑州市针对开发商的销售行为做了调控限制，其他城市也出现不同以往的新情况。
8月23日晚，名为《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》的通知，以“特急”之名，在央行成都分行网站发布，8月24日全川银行执行该通知。
按照这个方案的要求，四川大部分地方二套房最低首付比，都不低于50%，甚至更高，大大提高了炒房的门槛。
虽然这份通知，是四川省市场利率定价自律机制秘书处名义发布的。但实际上，就是央行成都分行指导下的最终意见——川内的银行必须执行，没有讨价还价的余地。
方案说，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，其中，成都市天府新区成都直管区、高新区南部园区最低首付款比例，不低于70%，且贷款最长年限不超过25年。
目标就一个：不给成都主要城区基的投机者有新机会。
05
和去杠杆相比，房价的暴跌，对楼市的影响更加猛烈。
最近，厦门又被刷屏了，“地价腰斩”、“房价下跌上万元”以及“厦门楼市崩溃”等言论不绝于耳。有“最难买房的城市”之称的厦门房价就已经出现了较大幅度的回落，确实让不少人开始忧心房价泡沫是否真的开始破裂。
厦门克而瑞机构分析师胡慧荣表示，“近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。”
在国家明确“坚决遏制房价上涨”之后，厦门房价领先全国首先下降，厦门像个“风向标”一样让大多数人看到了房价下降的“希望”。
短期看政策，中期看产业，长期看人口，这是很多地产人坚信的分析逻辑。从短期看，随着政策层面的相对偏紧，即调控政策继续加码、房贷政策难言宽松。
种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计“金九银十”很难重现。
06
多重暴击，降低了普通民众和投资者对房价的预期，房价正处在一个中长期稳定的状态。任何一次下跌，都是上车的好机会。
2018年的房地产下半年市场里，如果没有万人空巷的“金九银十”，从一定意义上来说其实是一件好事。国家对房地产市场的调控正稳步发挥效用，民众的预期也走向理性，这是健康的楼市市场应该有的场景。
而此时也正是刚需置业者极佳的上车机会，只要有购买资格和购买能力，抓紧上车，特别是一线城市及强二线城市。从城市化进程的大形势背景下来看，三四五线城市及县城，90%尚不具备投资及投机机会了。
“金九银十”过后，2018年就走到了年尾。各家房企在年初制定的全年目标如果没有完成90%以上，会面临着极大的销售压力。
因此，笔者预测，在今年的”金九银十”期间，开发商已经清楚地意识到快销回本对房企的生存意味着什么。在房价维稳的当下，一定为加大优惠力度，保证现金流的快速回笼。
而在此期间上车，无疑是明智的！
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