買房人將全部購房款打入賣房人賬戶後，賣房人卻以銀行貸款逾期到達其賬戶為由拒不交房、交割物業以及遷戶，買房人遂起訴至法院。日前，海淀法院審結了此案。法院判決賣房人將房屋交付給買房人使用，協助辦理該房屋的物業交割手續，並給付逾期辦理物業交割手續違約金、戶口逾期遷出違約金、房屋佔有使用費共計17萬元。
原告劉女士訴稱，其作為買房人與賣房人馬先生簽訂了一份《北京市存量房屋買賣合同》，約定馬先生應當在收到全部購房款後5個工作日內將房屋交付給劉女士，並與劉女士共同辦理物業交割手續，並在房屋所有權轉移之日起30日內辦理戶口遷出手續。現劉女士已經將全部購房款打給了馬先生，馬先生卻逾期交付房屋、遷出戶口和辦理物業交割，其行為已構成違約。遂訴至法院，要求馬先生履行房屋交付義務，協助辦理物業交割手續，承擔逾期辦理物業交割手續的違約金120萬元,戶口遷出逾期違約金448500元,房屋佔用費24900元。
被告馬先生辯稱，劉女士沒有按照合同約定履行付款義務，最後一筆款晚付了21天，故劉女士應當支付他違約金，只要劉女士支付完違約金他就立即交房並配合辦理物業交割手續。馬先生還據此提出反訴請求，要求劉女士支付其逾期付款違約金6.3萬元。
經庭審查明，涉案房屋總成交價格600萬元，2016年8月28日，劉女士給付馬先生定金10萬元；2016年9月29日，劉女士通過轉賬方式向馬先生支付230萬元；2016年12月12日，劉女士通過理房通向馬先生支付221萬元。上述各筆款項均未逾期。
2016年11月18日，劉女士與馬先生簽訂《變更協議書》，約定將貸款金額由150萬元變更為137萬元。2016年12月5日，銀行出具《個人二手房貸款承諾函》，表示將與借款人劉女士簽訂《個人購房借款/擔保合同》並按照《個人購房借款/擔保合同》的約定發放貸款137萬元。2017年3月21日，馬先生、劉女士、銀行簽訂了《二手房轉賬付款委託協議》，劉女士同意銀行將貸款金額一併劃入馬先生在該行開立的個人結算賬戶。當天，銀行將137萬元貸款發放至馬先生賬戶。
馬先生主張雙方之間存在一份手寫版的《補充協議》，明確約定了貸款的給付時間，但未能就此提交相關證據證明。庭審中，中介公司經辦人員作為證人出庭，證明批貸函中並沒有說明確的放款時間，3月21日銀行正式放貸，不存在馬先生所述的手寫版的補充協議。
法院經審理後認為，依法成立的合同受法律保護。本案中，劉女士與馬先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》及《變更協議》，均系雙方當事人的真實意思表示，且內容未違反法律、行政法規的強制性規定，故應為合法有效，雙方當事人均應按照合同約定全面履行各自義務。上述合同簽訂後，劉女士已給付馬先生全部購房款項，雙方已於2016年12月20日辦理完畢涉案房屋的產權轉移登記手續，最後一筆購房款137萬元於2017年3月21日到達馬先生賬戶。根據雙方約定，馬先生應當在收到全部購房款後5個工作日內將房屋交付給劉女士，並與劉女士共同辦理物業交割手續，馬先生作為出賣人還應當在房屋所有權轉移之日起30日內辦理戶口遷出手續，現馬先生超過約定期限交付房屋、遷出戶口和辦理物業交割，其行為已構成違約，應按照合同約定承擔相應的違約責任。現劉女士要求馬先生給付逾期辦理物業交割手續的違約金、逾期遷出戶口的違約金以及房屋佔用費之主張，有事實和法律依據，法院予以支持。考慮到馬先生申請法院對違約金數額予以酌減、劉女士的戶口已於本案起訴前遷入涉案房屋、劉女士認可涉案小區確曾進行大修改造、小區住戶都已搬空、劉女士就違約行為所導致的實際損失未能提交證據予以證明等因素，法院對各項違約金的數額將酌情予以判定。
馬先生雖表示是劉女士違約在先，故才遲遲不履行相關義務，但其抗辯意見和相關反訴請求明顯不能成立。首先，馬先生就其所述雙方曾簽訂過一份手寫版的補充協議，明確約定了貸款的給付時間之主張未能提交證據證明；其次，從交易慣例來看，貸款到達房屋出賣人賬戶的時間並不取決於交易雙方的約定，而是取決於放貸銀行，故通常情況下買賣雙方不會自願增加交易風險，對自己不能控制的時間進行約定；最後，2017年3月21日馬先生在《二手房轉賬付款委託協議》上簽字的行為應當視為其對劉女士付款行為的接受和認可，換言之，截至2017年3月21日馬先生仍未對整個交易和付款過程提出異議。綜合上述分析，在雙方當事人對貸款給付時間並沒有明確約定，且馬先生亦實際接受了該筆款項的情況下，其提出的劉女士存在逾期付款行為之主張，法院不予採信，其據此要求劉女士給付違約金6.3萬元之反訴請求，缺乏事實和法律依據，法院亦不予支持。最終法院作出如上判決。
宣判後,馬先生提出上訴，二審法院認為，馬先生二審提交其與工作人員的通話錄音，並不能證明交易雙方就最後一筆購房款的支付時間有共同的意思表示，且馬先生主張的最後一筆購房款系銀行貸款，按照交易規則及慣例，銀行放款時間不以雙方當事人的意思表示為準，而是要根據放貸銀行的相關流程進行確定，故馬先生上訴主張劉女士遲延付款，沒有充分依據。最終，二審判決駁回上訴，維持原判。
閱讀更多 北京海淀法院 的文章
