1、秀麗東方不再秀麗，幸福場不再幸福
2018年7月11日，成都迎來57年來最大的一次降雨，暴雨掩埋了成都大部分低窪區域。
當天凌晨6點，備受關注的成都近郊休閒旅遊項目，秀麗東方幸福場被拆掉，川西特色的灰瓦、木樑、白牆、茅草屋簷在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟，任憑大雨沖刷。
雨中的幸福場廢墟，破敗、落寞、蕭條......
強拆過後的秀麗東方一片狼籍，眾多名貴樹木不翼而飛，只剩被鋸斷後，滿地光禿禿的樹樁。
被譽為成都最美后花園的秀麗東方為啥在消費者痛惜聲中被拆掉，投資方需要注意大坑比較多，因為一不小心，心血就會化成烏有。
2、秀麗東方的來龍去脈
2011年，成都市農錦集體資產經營管理有限公司（錦江區政府平臺公司）與秀麗東方開發者簽訂了《錦江區198農用地流轉協議》，將面積約1250畝的農用地流轉給企業方，流轉期限為2011年4月1日起至2028年3月30日，流轉期滿後自動續租。
之後，荒草遍地的雜亂區域，在投資方一點點努力下，投資約6億元，將秀麗東方呈獻給成都市民，隨著各類活動的舉辦，休閒內容的不斷豐富，秀麗東方逐漸成為近郊遊的目的地。
2017年4月，秀麗東方更是宣佈永久免門票，人氣更是火爆，日均客流量達萬人。
2018年全年預計500萬人次，但到了5月，秀麗東方閉園謝客，7月，幸福場被拆。現在，500萬客流量只剩下理論上。
3、秀麗東方為何如此“秀”？
一、交通區位優越
秀麗東方位於成都南三環和四環之間，緊鄰3.5環錦江大道，四面八方的客流都可以快速抵達，能在主城區內擁有一千多畝的土地發展休閒旅遊產業，在成都找不到太多這樣的地塊。
良好的區位條件是秀麗東方獨秀於林的基礎。
二、管理有方，同行襯托的更優秀
秀麗東方所處的成都東南區域，早在2004年，錦江區政府主導打造的鄉村旅遊區域，國家AAAA級景區，五朵金花橫空出世，花鄉農居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂擁而至，週末經常堵車為患。
但隨著時間推移，消費者需求在不斷髮生變化，五朵金花主要開發者為當地農民，單個產品多為幾畝到幾十畝地，提供的休閒產品品質不統一，難免良莠不齊，有些農家樂已逐漸被消費者拋棄。
秀麗東方有一千多畝地，有企業統一打造，統一管理和運營，環境漂亮，一年四季皆有景，休閒功能豐富（親子、婚慶、商演、美食、近郊、趕場、音樂），特別適合近郊一日遊，加上組織各式各樣的活動，人氣逐漸旺盛，尤其是2017年免門票後，秀麗東方相比於五朵金花，優勢更加明顯。
天時地利人和，秀麗東方在眾多休閒產品中脫穎而出也就順理成章。
4、違建被拆 ，“房東”農錦公司首度發聲
秀麗東方幸福場為何要強拆？這片休閒園區究竟是否存在違建？違建的標準何以認定？……這些問題縈繞在不少網友的腦海中。但連日來，大家除了看到秀麗東方一直髮聲外，這片土地的業主方卻一直沉默不語。
該公司一名負責人介紹了事情始末。
原來，從2014年起，從成都市到錦江區相關部門，就依照法律法規，一直在跟秀麗東方的各種違建進行拉鋸。哪知道違建不但沒拆下來，園區內的建築物反倒愈演愈烈，連綿成勢。秀麗東方的成長史，也是一部違建史。
一場拆違戰，足足打了4年。直到今年7月11日，相關部門聯合執法，強制拆除違建，但這件事並未塵埃落定。
“秀麗東方已經將我們告到了錦江法院。”農錦公司這名負責人說，他非常歡迎秀麗東方走法律途徑，法律層面的爭議就應該歸於法律，而不是成天在自媒體上打嘴仗，“我們已經蒐集好材料，做好應訴準備。”
秀麗東方的拆違戰，公眾沒有看到贏家，只剩多方受傷。
5、若隱若現的坑，一不小心就萬劫不復
在分析被強拆之前，先看兩個文件。
2010年，《國土資源部農業部關於完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發〔2010〕155號），文件指出：
在以農業為依託的休閒觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬於設施農用地範圍，按非農建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續。
2014年10月，《國土資源部、農業部關於進一步支持設施農業健康發展的通知》國土資發〔2014〕127號，文件要求：
以下用地必須依法依規按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。
根據秀麗東方官方解釋，農業旅遊用地中，相關部門可以佔總面積3%的用地作為附屬設施用地，而錦江區在招商引資時承諾的給予投資方的附屬設施配套用地指標卻遲遲不能兌現，投資方先後多次找到區上相關單位和部門彙報情況，申請落實政策，不給任何文字回覆，得到的口頭回復是“先搞起來再說”。
文旅產業類項目，一般位於城市區規劃範圍外，在城市用地指標都不能滿足的當下，文旅項目要獲取合法的建設用地指標，相當困難。
不少企業開發旅遊用地時，經常打擦邊球，比如浙江某企業在農業用地上架空，修建空中樓房，為了保證在耕地內“農地農用”，如果嚴格按國土法執行，這棟建築無疑是違法的。
秀麗東方的所在區域，城市規劃的用地性質為綠地，受制於現有的法律法規，要在城市綠地裡批建設用地指標，沒幾個官員願意承擔潛在的法律風險。
但政府又要招商引資，要發展地方經濟，對於打擦邊球的行為，只要不過分，都是睜一隻眼閉一隻眼。對於企業要籤白紙黑字的審批合同，他們也只好口頭上同意，簽字是不可能的。
所以，秀麗東方在園區內建設了幸福場（餐飲一條街）、半坡火鍋、婚宴大廳等永久建設設施。
根據國土資源部出臺的兩個文件，秀麗東方經營的永久建設用地，沒有建設用地指標，非法無疑。
按理說，如果之前就被官方認定違法，為啥建設時沒被阻止，而且還運營的這麼紅火，沒有官方的默許，投資方也不敢砸下幾個億的真金白銀。
這有點類似於《我不是藥神》的困境，藥企要維護專利權益，賣高價藥無可指責，患者要活命，買仿製藥也不忍心指責。政府最需要做的是零關稅，納入社保，保全雙方利益。
因為秀麗東方所在區域要建設新機場高速、成自高鐵等交通幹道，秀麗東方的命運發生巨大轉折，各種原因無從得知，但被拆掉已是既成事實。
從被人民日報點名表揚的明星項目，到現在化為烏有，政府沒有責任，肯定也說不過去。
而且，秀麗東方已經成為成都市民週末遊的好去處，網上到處是請求不要拆除的聲音，官方卻沒有考慮聲勢浩大的民意，仍然將秀麗東方變成廢墟。
在官方招商引資的熱潮中，如果不能給企業明確的用地指標，就不要承諾那麼多美好願景。
好項目是投資方和工作人員的心頭肉，不能因為簡簡單單的“違法用地”，將多人的心血付之東流。
文旅項目用地，尤其是農村或者景區用地，在裡面搞開發建設，很難獲取合法身份。如果沒有十足的把握，潛在的大坑隨時會把項目吞沒，投資方欲哭無淚也沒轍，胳膊擰不過大腿。
開發文旅，且行且珍惜！！
6、開發文旅，如何繞開土地陷阱？
土地性質問題成為秀麗東方的死穴。開發商如何避免重蹈覆轍，農用地如何流轉成為建設用地？
農用地轉為建設用地應當辦理農用地轉用審批手續。農用地轉用審批指農用地按照土地利用總體規劃轉變為建設用地的審批權限和審批程序。
一、預選符合規劃的農用地
農用地轉用、徵用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地後，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門諮詢是否符合該農用地的各項規劃。
二、編制建設項目可行性論證
確認該農用地可以用於建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。
三、提出用地預審申請
用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。
四、預選符合規劃的農用地
用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，並繳納各項審批費用;
五、提出項目用地的正式申請
用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
六、各級政府審批
國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。
七、辦理徵地手續
由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行徵用，簽訂補償安置協議，按徵地程序辦理徵地手續。
八、領取用地批准文件
國土資源局根據批准的供地方案，在徵地的補償、安置補助完成後，向用地單位發出批准用地文件和《建設用地批准書》。
九、繳納出讓費，獲得土地適用權
土地徵用後，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。
十、開始建設適用土地
簽訂合同並按約繳納費用後，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。
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