當地產行業老大萬科喊出“活下去”之時，房地產行業的“寒冬”似乎已經要來了。
此時，那些為千億目標苦苦奮鬥的二線地產公司，並不會因為這場“寒冬”而放棄自己的目標，因為在它們眼中，也只有繼續前行這一條路了，轉身或是放慢腳步，只會輸的更快。
榮盛房地產發展股份有限公司（簡稱“榮盛發展”，證券代碼002146,SZ）就是這些衝擊千億目標的房企之一。
今年1~8月，榮盛發展累計實現簽約面積512.60萬平方米，同比增長52.55%；累計簽約金額534.46億元，同比增長48.75%。
2017年，榮盛發展的簽約金額是700億元，如果能保持前8個月的增長速度，千億目標有望提早實現。
根據榮盛發展披露的半年報顯示，今年上半年，公司實現營業收入193.9億元，同比增長44.5%；歸屬母公司淨利潤22.5億元，同比增長33.4%；上半年公司銷售毛利率和淨利率分別為32.3%和14.2%，較去年同期分別提升2.7個百分點和0.5個百分點。
從財務數據看，榮盛發展銷售提速、營利雙收，但在高速增長的背後，也暗含著一些風險。
首先，公司主動放緩拿地節奏，在衝擊千億關口前夜，一腳“急剎車”是榮盛發展理智戰勝了衝動？還是公司已經意識到自身風險？
其次，榮盛發展雖主動放緩拿地，並且銷售提速，但公司存貨卻有增無減，今年上半年公司存貨增至1345億元，同比增長12.7%；
第三，就是讓榮盛發展最頭痛的債務問題，上半年末，公司負債總額達到1745億元，半年將增加121億元，資產負債率84.95%，淨負債率達129.74%，再創新高。
一反常態，拿地同比降7成
根據榮盛發展最新的公告，公司8月在河北承德、安徽合肥通過招拍掛方式新增 4 宗地塊，拿地金額僅為4.25億元，同比下降83.2%；新增項目建築面積31.78萬平米，同比下降48.5%，單月拿地金額僅佔銷售金額的6%。
從累計數據看，榮盛發展今年1~8月累計拿地金額54.29億元，同比減少70%；累計拿地面積 268.95萬平米，同比下降63%，累計拿地金額僅佔銷售規模的10%。
2018 年以來，榮盛發展就一反前幾年激進的拿地策略，主動放緩土地投資節奏，在衝擊千億大關前夜，榮盛發展的舉動多少有些意外。
但仔細翻看公司財報，或許是另一番景象，截至2018年上半年末，公司土地儲備建築面積約3630萬平米，足夠滿足公司未來3~4年的開發需求。
榮盛發展由出生在南京的耿建明於1996年創立，總部位於河北省廊坊市，2007年掛牌上市，當時總資產不足 50億元，淨資產為17.57 億元，僅僅是一家地方性房企，立足於三、四線中小城市。
2008年榮盛發展的土地儲備是472萬平方米，2017年末土地儲備已升至3495萬平方米，9年時間土地儲備增長6.4倍。2015-2017年，榮盛發展分別拿地40餘宗、80餘宗、146餘宗。
特別是2017年，榮盛發展在京津冀、長三角及中西部等30多個城市獲得土地146餘宗，新增土地儲備建築面積達1272.3萬平米，全年拿地面積達銷售面積的2倍；權益口徑新增土儲為1108.8萬平米，同比增加26.9%，2014-2017年權益拿地複合增速為72.3%，體現了公司在拿地上的果斷與決心。
按當時的規劃，榮盛發展計劃在2018年繼續獲取建築面積約1500萬平方米的項目資源。可截至今年8月，公司累計拿地面積僅有268.95萬平方米，不足計劃的1/5。
銷售提速，存貨有增無減
9月11日，萬科南方區域月度例會上，董事局主席鬱亮就喊出，“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標”。房地產行業的“寒冬論”一時間喧囂塵上。
不過，相比萬科，榮盛發展似乎更早意識到行業的興衰，今年以來一方面大幅度減少拿地，另一方面也在積極提高銷售量。
自2009年榮盛發展商品房銷售額首次突破100億元后，公司銷售額步入增長快車道。
2013 年突破200億元，2015年突破300億元，2016 年突破500億元。2017年榮盛發展銷售額突破700億元，位列百強房企第 24 位，並逐步由傳統的房地產開發企業轉型為“大地產、大健康、大金融”等業務為一體的產業綜合集團公司。
截止8月末，榮盛發展累計實現簽約面積512.60萬平方米，同比增長52.55%；累計簽約金額534.46億元，同比增長48.75%。
銷售提速，同時減少拿地，這樣的策略在當下的行業環境中還算比較明智。但這樣的策略對榮盛發展似乎效果並不明顯。
財報顯示，公司上半年存貨數額不降反增。截止上半年末，公司存貨為1345億元，相比2017年末1193億元，增加152億元，增長12.7%。
榮盛發展由京津冀起家，經過多年發展，目前公司版圖已延伸至12個省市的40餘個城市，涉及房產項目200餘個。
從收入結構來看，河北省依然是公司主要收入來源，佔比 41.9%，其次是江蘇省，佔比20.8%。
但需要注意的是，河北2017年5月出臺的《關於進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》規定，對於河北省房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要制定和執行住房限購措施，特別提出環首都和環雄安新區重點地區更要提高門檻、從嚴調整限購措施。
廊坊6月調控政策升級，非本地戶籍居民購房需提供 3 年當地社保且限購 1 套。政策出臺後，廊坊商品房銷售面積出現明顯下降。
2017年榮盛發展在廊坊市的銷售額約為100億元，遠低於之前200~240億元的目標，儘管公司2017年全年銷售額依然保持高增長，達到730億元，但不可否認的是，隨著樓市調控政策的不斷擴大，榮盛發展的銷售增速或將面臨下滑。
千億負債，再創歷史新高
9月28日晚，榮盛發展公告稱，擬在境外發行總額不超過5億美元（約34.34億元人民幣）的境外公司債券。
此前，榮盛發展還公告稱，擬面向合格投資者以非公開方式發行不超過10億元的債權性固定收益類產品。
有機構統計，榮盛發展及其下屬公司9月下旬披露了總計約120億元人民幣的融資計劃。
再看公司的股權質押和對外擔保：截至9月18日，控股股東榮盛控股及其一致行動人榮盛建設、耿建明（董事長）所持公司股份累計質押11.07億股，佔總股本的25.46%，占上述股東所持公司股份總數的40.85%；對外擔保方面，截止今年上半年，榮盛發展對子公司實際擔保餘額合計為339億元。
事實上，從2015-2017年的三年內，榮盛債務規模一直節節攀升，負債總額從808億元激增到1624億元，三年淨增816億元。
2018年上半年，榮盛負債又淨增121億元，達到1745億元。其中短期債務高達565億元，但是榮盛發展手握現金僅約200億元。
為了緩解資金壓力，榮盛發展最近頻頻出手融資。在發佈半年報的同時，申請發行共計80億元的公司債券，並向控股股東榮盛控股、榮盛建設借款不超過70億元。
融資借款只能解一時之需，榮盛發展的成敗還是要看銷售回款率。
數據顯示，2013-2017年，公司銷售回款率分別為90.74%、87.63%、80.26%、94.66%和90.13%，今年確定的銷售回款目標是90.9%。
但上半年榮盛發展簽約金額400.99億元、銷售回款323.91億元，回款率80.8%，情況並不樂觀。
而且從目前調控態勢來看，環京樓市全面封凍，三四線樓市紅利也接近結束。
耿建明追求千億規模而大躍進式的發展模式，在前有樓市“寒冬”、後有榮盛千億負債的圍堵之下，面臨著進退兩難的局面。
但榮盛發展也開始嘗試綠色轉型，去年9月，徐州市榮盛·花語城獲得綠色建築二星級設計標識。
今年5月，按照超低能耗被動式居住建築開發建設的石家莊榮盛華府二期南區C13#住宅樓，更是通過了住建部建築節能專項檢查，河北省建設廳副廳長徐向東和石家莊市副市長姜陽陪同參加了該檢查活動。
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