作者：諾亞財富 首席投資顧問 熊靖宇
地產投資一直是資產配置裡面非常重要的一環，如果想要配置地產，並不是簡簡單單買一套房，等然後什麼都不做等著它增值就可以做到的，畢竟地產投資學問還是挺大的。
今天我試著用宏觀的方式來解析一下地產投資。
房地產在中國的經濟到底佔有多麼重要的地位呢？
中國的GDP超過83萬億，而地產的領域以及所謂的上下游產業鏈、地產開發商等等，佔據規模超過了20萬億，也就是中國GDP接近四分之一是來自於地產板塊，如此就知道地產在中國佔據著非常重要的地位。
如果這樣子還不足以看到地產板塊的重要性，再給大家一個更重要的數據，2017全年的消費總銷售額，比方說“雙11”購物節，消費者集體瘋狂購物，網上零售佔2017年全部銷售額7.1萬億，民以食為天的餐飲銷售額佔4萬億，汽車銷售額佔4.2萬億，大家是否知道房地產的銷售額是多少呢？商品房的銷售額高達13.74萬億，碾壓式的告訴我們，房地產是中國最重要的消費品。
如果來看行業增速，2014年到2017年商品房銷售年複合增長率超過15%，這是平均數值，龍頭房企的增速恐更遠遠超過，2017年整個地產行業迎來了巔峰，從2016年一線城市開始領漲後，二線到三線四線城市，迅速佔領更大版面的新聞，很多四線城市房產均價甚至超過了每平米1萬元，對GDP貢獻來說，接近2.6%的GDP增長貢獻來自於地產行業，從各個方面的角度來看，地產在中國經濟發展中，是非常重要的一環，過去三年左右的時間，整個房地產如火如荼的上漲，漲一倍、兩倍都已經不是很稀奇的事情。
如果房價不斷的上漲，會發生什麼事情呢？
重要的是影響實體經濟，怎麼說？如果某人擁有1000萬資產準備投資，過去三年實業投資每年回報能有多少呢？如果辛苦認真打拼，回報多是在8%~10%上下，但如果過去三年選擇買一套房，那三年什麼事情都不用幹，可能淨資產增長已經超過一倍，這就會導致大量資金選擇湧入火爆的房地產市場，我們從M2與社融的數據上看到這情況發生，如今M2降到8%左右，M2下降代表什麼呢？
M2體現銀行體系內的資金，銀行體系內的資金以工商貸款為主，主要的方向是發展實體經濟。另外一個數據叫社會融資，社會融資是表內的資金加上表外的資金，而表外的資金主要以虛擬經濟作為代表，過去社會融資增速遠高於M2，更明白大量資金流向金融資產，催生金融泡沫，相信更多的資金是流向地產領域，我們現在可以明白的看清楚整個方向跟趨勢。
數據源:諾亞研究工作坊
更多資金不斷的從實體經濟撤出來流向金融領域，而整個金融領域吸納量最大是地產板塊，反映在房價、地價不斷的上漲。用經濟術語來說，出現了比較明顯的脫實向虛，而死亡交叉是從什麼時候開始的？從2016年2月後開始出現比較明顯的擴大，到了2017年下半年，脫實向虛的情況更進一步加深，大家認真的看到這個問題，於是喊出了非常重要的口號“房子是用來住的，而不是用來炒的。”根據這樣的情況，開始制定了相當多的方案，先從需求端下手，調房價、控房價、穩預期，每個城市紛紛出爐號稱史上最嚴厲的房地產調控，無論是限購、限貸、限售、限價…等措施出爐，不過這隻能治標不能治本，因為畢竟沒辦法克服人性的貪婪，不過也是一種態度上的表明。
另一端，更為重要是治本，尤其在供應端的限制，包含增加住宅用地的供應，以及發展新區與衛星市鎮，新區雨後春筍般的設立，代表也是整個地產行業出現轉折點，比方說雄安新區推出之後，確實看到了人口未來有可能轉移的現象，在過去一年的時間，北京地區的房價開始鬆動。
此外，在治本方向上，租賃房的推出，租售同權，也嘗試讓買房的需求進一步壓抑，而長期來說，完善住房制度建設、改善住房供應體系、土地戶籍改革的穩步突破、加快推進長效機制建設，對於長期而言，都是進一步的完善住房制度。
看到這邊，我們應該心裡有一個結論了，什麼樣的結論？
地產行業非常重要，在中國各行各業裡面佔到非常至關重要的位置，所以在資產配置中，投資人不可以缺少地產配置，由於地產行業的至關重要，所以要出現大幅崩跌的可能性相對較低，但如果今天想要做一個地產配置，又會出現了幾個難題，過去幾年地產價格大幅飆升，政府又出臺了許多相對應的措施，對於未來的地產會產生什麼樣影響呢？
而這個時期如果想要配置地產領域，有什麼是需要注意的，又有什麼是需要避開的？
請靜待下期，我將進一步去解開這些謎題。
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