導讀
大家可能一直都很好奇，每一個新建商品房小區，備案價到底是如何出爐的，背後到底什麼因素決定未來開盤價。
今天我來為大家說道說道備案價幕後的種種.........
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備案價有個基本原則：揚州市區商品住房實行銷售價格備案制度，價格部門對首次報備的開發項目，通過比對周邊樓盤的備案價格和開發企業申報的成本資料，引導開發企業合理定價。
分析之前，先說幾個基本常識。
受得房率、舒適度、建築密度、綠化率等因素影響，同一個小區或同一個板塊，各類住宅物業的銷售價格，大多遵循以下原則：
高層＜小高層＜洋房＜疊墅（疊排）＜聯排＜別墅。
如果可以計算出，一種比較準確的價格比例關係。理論上，只要知道其中一種物業的價格，就能推導出，其他物業的大致價格。
各類物業之間，是否存在這樣的關係？
高層跟洋房的價格比例，約1:1.2。
高層跟聯排之間，也有這樣的規律嗎？
高層跟聯排比例，也是約1:2。
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從中，是不是能預測出今後的一些限價規律？
也即同一樓盤或同一板塊內，限價後的毛坯單價，高層：小高層：洋房：疊墅：聯排≈1：1.1：1.2：1.5：2。
若照此價格標度率，不妨推測下，即將入市的新盤會批出什麼房價。
但這裡要強調的是，土地地價永遠居於核心位置，永遠決定著未來的售價。
按照一般規律，大概土地地價+8000到10000元，大概是現在揚州新房的開盤價。
同時，也要考慮期房跟現房的區別，拿地成本可能10個億，由於現在利率一年都在10到15個點 左右，一年開發商利息就一個億多，未來現房的定價會適當比期房高一些。
這一塊未來揚州幾個現房銷售的樓盤，備案的時候也會考慮到開發商的成本。
諸如翡翠公園拿地5900元左右，定價15500，精裝修，不算貴。真的合理範圍內定價。
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