房叔一個在主流央企地產公司的老朋友離職了。
TA的離職，給叔極大的震撼。都說國進民退，可是，不在那個體系裡，又或者不是站在體制內權力的漩渦裡，又怎麼知道在其位者的艱難。
央企，也分三六九等，也是有boss的組織。很多人，身在央企，也是草民，也為魚肉。
你叔一直的印象是，在地產企業裡，如果沒有背靠的大樹，端著高大上，神秘兮兮的總是財務、設計、工程、投資，感覺低眉順目的是營銷、物業、客服。
不過，另一位央企副總朋友糾正道：營銷不是低，而是相對比較容易背鍋。因為營銷是業績呈現的末端，你說的那些端著的部門屬於前端部門，前端腦子進的水，都得後端的營銷給喝下去。生存辦法可能有幾個：走人、硬撐、降價或者行情來了。講這話的副總，也分管營銷。而叔的那個離職的朋友，是營銷口的。
之前，另一位朋友離職的時候，氣氛要尬的多。大boss說了好幾句暖心窩的話：那啥，我們還是很重視你的，馬上就給你升職。然後嚥了下口水，又繼續說，只是XX城市你又不肯去（PS：家在南京，外派的卻是市場冰冷的45678線城市）。
顯而易見，那位朋友思考了兩天後，只能選擇辭職。他抱著頭，痛苦地說：
“離職後還可以在南京尋找機會，但如果去了外地，這輩子怕是很難回來了。”說話時，空氣裡升騰起一陣淡淡的鄉愁。
樓市下行，凜冬已至。當人心如同一杯開水慢慢變冷，任何人的離開，都不會是突然的決定。尤其那些曾經征戰沙場戎馬半生的“地產老人”們，也不得不慢慢接受行業不斷洗牌的殘酷事實。這彷彿正如電影《無雙》中的一句臺詞：
“記住，你和世界上所有人一樣，是觀眾，主角沒你的份。”
（二）
有人悵然離開，有人卻馬不停蹄地回來救火。
比如，另一家進入南京較早的某龍頭央企的一位兄弟，最近就從徐州奉旨暫調回寧，處理城中某合作項目的業主訴求問題，以便順利推新。急調的原因是其“深耕南京多年，熟悉本地環境”。為期一週的重返金陵城，頗有救火隊員的味道。
值得一提的是，這些龍頭央企與南京地頭上大多數央企地產公司極為相似的地方在於：都在近年不約而同地玩起了“合作開發”路線。不少項目紛紛尋求與其他房企（包括央企、民營大鱷和港企等）合作，比如保利與金地深度合作，五礦和葛洲壩緊密擁抱，招商借勢仁恆品牌，以及中華門外總價98億的南京最貴地王，都是結義的代表。
合作方找對了，項目照樣可以逆市大賣。比如央企們給小桃園地王貼上“仁恆出品”的標籤，自然網羅大批“仁粉”、“灣粉”。但如果來者不拒，或是合作方找錯了，後面的營銷就難免會有些尷尬。比如某央企在六合跟“地頭蛇”合作開發的地王項目，不僅需要現房銷售，還比隔壁新出讓地塊的樓板價整整貴出3000多一平米。
這年頭，誰拿了地王誰心裡慌得一比。也為在營銷條口苦苦掙扎的人出了一口氣，“聽說，隔壁投資發展部的人員每天上班頭都不敢抬。就怕一抬頭，領導一個巴掌拍過來：尼瑪，地又拿貴了！”
不過，也有百億級地王異軍突起，在強敵環伺中硬生生殺出一條血路的。如果叔沒記錯的話，到目前為止，南京單盤銷售第一好像是華僑城海珀濱江的48億，第二是中冶盛世濱江的45億。巧的是，它們無一例外都是央企。
“趕在國慶假期前，打完今年最後一梭子彈！”中冶的營銷負責人在“朋友圈”發出感言，語氣中透著隱隱的小傲嬌勁兒。也難怪，憑藉著拉小學區房和全南京獨一無二的遊輪戶型，昔日的下關首席地王搶在冬天來臨之前，連續四個月密集出貨，再度成為樓市熱點。
你房叔相信，這應該是地產營銷人在今年難得揚眉吐氣的時刻。
而作為河西南少有的大貨量盤，綠地合作操盤的海珀濱江在不經意間的持續熱銷，也為華僑城三年前豪擲83億斬獲的G61綜合體地塊注入一針強心劑。
眾所周知，一站式文旅商綜合體是不折不扣的吞金獸，在開發前期需要大量資金回籠。海珀濱江正是為華僑城歡樂濱江“打頭陣”的住宅產品，為後續商業、辦公和酒店開發打下堅實基礎。最終形成總投資250億規模、河西南最大的濱水休閒文旅集聚地。
樓市寒流之下，誰都渴望能逆市執牛耳。事實上，與不少民營房企大規模裁員減員、暫緩拿地相比，央企地產公司由於財大氣粗，根基深厚等天然優勢，大多在南京提前完成關鍵性的戰略佈局，剩下的，就看今明年市場的造化了。
（三）
已在南京土地市場撒下200多億重金的中海，就在等一個“造化”。
剛剛過去的國慶期間，中海用500架無人機拼出“我愛南京”的造型，迫不及待地向900萬南京人示好。同時，一口氣發佈了6個純新盤的案名。
燕磯聽潮、中海原山、城南公館、龍灣U-LIVE、棠城公館、雲麓公館。至此，“中海九子”中剩下的6個項目終於全部浮出水面，意味著很快就將入市。
這家在南京市場極少跟人合作開發的央企，一路頂著被人指責“高價地或套牢”的壓力，以實際行動告訴世人：雖然凜冬已至，但我這次真的要提速了。而且，剩下來的“麵粉”變成“麵包”的過程會比人們想象中要快。
400億貨值的回籠大幕，似乎正在徐徐拉開。
中海的底氣來源於深耕南京多年的自信。尤其在近年的拿地策略上，這位低調的“工科生”開始變得愈發激進。
眾所周知，規模增長提速是中海地產進入“顏建國時代”的重要目標。在內部高管會議上，顏建國就曾對中海地產存在的問題、未來的發展給出了清晰的方向：向規模衝刺，利潤不再是唯一目標。
這也從側面反映出一個事實：中海未來將在較長時間內更加倚重、看重“營銷力”。尤其南京中海，對營銷環節的重視程度有目共睹。你房叔曾經在跟開發商瞭解項目信息時，就被對方“摳細節”的認真勁兒深深折服。從某種意義上，中海在南京稱得上是最懂營銷的央企。
你房叔的好友宅妹聽聞此言，咂了咂嘴說：“據說中海的營銷對顏值也有要求，長得不好看不讓進”。也難怪，如果你去中海售樓處，一眼望去全是帥哥靚妹，買房心情自然大好。
好的營銷，還得匹配好的產品，或走差異化競爭，或壟斷區域，或細分客群。尤其在嚴厲的樓市調控下，風頭不減的大鱷房企多半在央企陣營。除了在全南京規模撒網型的中海，還有偏安一隅的中冶，劍指高端市場的葛洲壩，以及謀求產品線均衡的金茂。大家頂著壓力，但只要國有資產不流失，好歹也能喘口氣。
就在近日，金茂首次發佈了高淳低密度宅地案名：高淳金茂逸墅。這是金茂墅系作品第一次在南京市場亮相，也是金茂在全國的第六座金茂墅。
不過，從青龍山新城到江北新區，金茂就完全以“一招鮮、吃遍天”的姿態示人。比如在今年內一口氣連續推出3個金茂悅：揚子江金茂悅、東城金茂悅2期和江寧金茂悅。大有不斷複製“悅系”品牌效應，將該產品線在南京全面鋪開的意思。
有意思的是，在金茂南京版圖中，比“悅系”更加高端的“府系”豪宅也不少。包括河西南的2座金茂府，江北新區的1座金茂府以及復工的玄武湖金茂廣場二期。至此，金茂在南京全面完成“府、悅、墅”三大產品線的均衡佈局，構築“3+3”城市運營體系。
至於中冶和葛洲壩，也是打法頗為鮮明。前者深耕鼓樓濱江多年，在經歷地王輝煌與陣痛之後一直堅守不出，慢慢地耐心開發江景資源最好的3號地。當然，作為明年低密度豪宅“麵包”的補充，中冶去年又在秦淮區政府對面的節制閘拿下G59迷你宅地，擬打造城中少見的純河景低密項目。
這樣一來，中冶明年手握低密度G59和超高層錦繡天璽兩大豪宅單品，南北倚仗聯動，“子彈”依舊充足。
後者葛洲壩則顯得更加劍走偏鋒，剛入寧就與招商合作開發紫郡蘭園，發誓要打造“邁皋橋最好的房子”。2016年更是連下兩城，登頂河西南和九龍湖地王，震動南京業內。2017年與五礦聯手殺入河西中部，再次在“宇宙中心”刷足了存在感。
難怪，有人說：“葛洲壩也許是進入南京較晚的，項目也不是最多的。但拿地一定是最任性的，給人的感覺是永遠不差錢的。”
但事實上，就算土豪如葛洲壩，也要在樓市下行階段做好準備，打一場劍指南京高端客群的硬仗。據悉，葛洲壩目前手握的3大待推項目：河西南中國府、葛洲壩融創紫郡府以及長江國府，均將引入德系精工背景的“5G科技系統”，謀求最大程度地討好“視野開闊，又識貨”的高淨值人群。但由於市場環境等因素，內部消息稱“入市時間不會那麼快”。
樓市上行，拼盡全力不惜高價拿地。樓市下行，費盡心力尋求出貨時機。其實，就像《一代宗師》裡說過：
“都是時勢使然”。
（四）
其實，無論是央企，還是民營房企，它們在2018年中不約而同地感到了更多的焦慮。
2017的年報統計，國內136家上市房企中的負債規模合計超過6.58萬億元，這一數字已經快接近於俄羅斯2017年的全年GDP。
當負債率達歷史高位，而現金流卻步步吃緊。在不能依靠多渠道融資的前提下，為了緩解現金流壓力，唯有快週轉、快銷售、快速回籠資金以及收緊錢袋子。
為了高週轉，有的民營房企如禹洲就比較靈活，這邊廂抱著金茂的大腿合作開發高淳墅系項目。那邊廂，自己又在鐵心橋S3地鐵上蓋獨立開發“小而美”的嘉薈星島。項目投資額也不大，300多套貨量足以填補區域10年沒有新售樓盤的空白，可謂“四兩撥千斤”。
也有開發商不是那麼走運，沒有在南京市場抓住高週轉的最佳時機。比如同樣屬於閩系陣營，但卻深陷大幅裁員風波的泰禾。截至目前，除了苦守老城南吃老本的南京院子，以及遠在寶華都市圈的金尊府，泰禾在南京主城再無一幅宅地。後續開發已經全面停滯。
2018年衝擊2000個小目標的豪言壯語猶言在耳，但眼見它高樓起，眼見它樓又塌了。於是，大規模裁員、降速成為主旋律。
有被裁的員工哀嘆：“做銷售的真不容易，活得跟狗一樣，沒尊嚴，說裁就裁。”
叔想說一句，還好現在只是裁員。哪天老闆如果跑路了，那才是大事。
冬天到來之前，大家都在奪命狂奔。
祝福每一個地產老朋友。
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