今日，有熱心觀眾報料，今晚荔灣區的力誠欣悅灣新貨開盤，中介人員告訴他“
首付40萬起，即可買到中心區南北對流江園雙景精裝房，而且即買即籤即住，僅限10套！”
中心區江景房首付僅需40萬？這究竟是真的如此筍還是有貓膩？
為了解事情真相，記者來到了位於荔灣區芳村茶滘路花地河旁的力誠欣悅灣（又叫荔灣新城·欣悅灣）。
這是由茶滘城中村項目改造而成的樓盤，目前周邊主要是一些低矮的舊樓，環境相對混雜。
由於是老城區裡面的項目，所以周邊配套還算齊全，包括醫院、超市、銀行等基本的生活配套都有，但檔次相對較低。雖然項目自身規劃有60萬㎡商業配套，但要等很長一段時間才能落實。
交通方面，項目附近也有地鐵，最近的地鐵站是1號線花地灣站，距離不算近，大約有1.6公里，步行約20分鐘。所以日常的出行，還得靠公車，線路較多且班次密集。
而對於有車一族來說，就要注意了！項目附近就是的主幹道芳村大道屬於易堵路段，特別是上下班高峰期更是堵得厲害。
19:00整，記者趕到項目現場，並沒有看到哄搶的場面，偌大的銷售中心，零零散散坐著六七臺客戶，在與項目銷售洽談。
隨後項目銷售介紹，今晚推出的低首付單位僅有10套，只有兩個戶型可以選擇，樓層任選，均價約3.7萬元/平，與平時的4.3萬元/平相比，至少要便宜6000元/平。
而項目所宣傳的首付40萬/平起，又是怎麼做到的呢？
原來，開發商採用的是拆分首付的方式來付款，且只針對首套房。
以112平的單位為例，折後總價約414萬，首付三成約124萬，但是買家可先付40萬首付，剩餘84萬首付可做首付貸，且首付貸金額必須得大於40萬，剩餘的首付款需在一年內還清。
事實上，除了這40萬的首付款以外，買家還需在一年內付清63萬裝修款，也就是說，買家需要7天之類一次性給40萬首付，其餘84萬可申請40萬以上的裝修貸，剩餘的45萬需在一年內全部付清，同時，在這一年之內，還要還清63萬的裝修款。
除了這2個戶型以外，項目還有少量79㎡和80㎡的小戶型，也在價格上有所讓步，均價約3.9萬元/平，但僅有低樓層（4樓）和頂樓（23層）少量戶型可以選擇。
到底3.7萬元/㎡的價格有沒有降價？算不算抵？
我們不妨對比一下項目之前的售價以及周邊項目價格，繼續看調查↓
記者翻查資料發現，項目最早一期產品於2016年年底開盤，當時售價約2.6-2.8萬/㎡，半年時間，項目售價漲幅驚人，單價竟上漲了1萬多，不過這也與當時廣州整體樓市走勢向好有關，基本沒有樓盤漲不起來。
但隨著後來樓市進入調整期，項目的售價只能緩慢上升，甚至停滯不前，從去年年中至今，售價基本維持在4萬/㎡出頭。
所以，如今3.7萬元/㎡的價格，確實是比此前的4.3萬元/㎡便宜，總價至少便宜了67萬多。
記者也瞭解到，項目周邊新樓盤非常少，最為人熟悉的要數某央企大盤***灣，近期不少中介人員宣傳“驚爆價3.7萬/㎡”，換句話說，就是3.7萬/㎡起。
不過所謂的“首付40萬”也能說是給剛需緩解了一定的壓力，至少可以先用40萬的低首付入手，然後再有一年的緩衝期解決剩餘的首付款問題。
所以，欣悅灣3.7萬/㎡的售價，確實是現如今市場環境下，開發商作出的一定人讓利空間，但是僅有的10套單位，恐怕也只是試水市場的反應。
對此，大家怎麼看？
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