宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
今年的楼市实在是太诡异了。从2016年拉开的全国各地的楼市调控，各地先后出台了数百个高压政策，尤其是7月31日提出的“坚决遏制房价上涨”的严厉表态，让楼市不寒而栗，几个月来，开发商几乎是硬撑着过来的，直到万科高调喊出“活下去”之后，全国出现了降价走量的动向，然而跟进的就是业主维权事件，一二手市场都有一种惶惶然的心态，一种预期，楼市明显下跌的预期似乎生成了。网上甚至出现“这个城市房价暴跌50%！”之类的标题党游戏。
大家都知道，过去十几年中，几次的较大幅度下跌，当然有投机炒作和泡沫的原因，但从根本上说，并不是真正意义上的供过于求导致的，而是调控导致预期改变，并引发供需关系发生反转。当人人都觉得房价要跌了，大家就都收手了，无论是刚需、改善还是投资，总之，需求侧都缩回去了，其中大量是持币观望者。注意，是“持币”，就是说，手里有钱，有真实需求，但是暂时不进场了。这个时候，一种特殊的“供过于求”形成了，那些急于还贷的开发商们熬不住时光的摧残，只好降价走量，下跌变现了。
眼下的中国楼市正是在这种明显的看跌预期中艰难前行。的确，不少城市出现了下跌现象。按照常理，这种下跌会一路持续下去，然而，偏偏在这个非常敏感的时候，与下跌预期相悖的一些“怪事”开始出现了，让我们一一道来：
从外围看，今年以来中国楼市的低迷可以说是一直在人们的心理层面受到中美贸易战的影响。特朗普这个地产商总统，当然知道房地产在中国经济中的重要地位，通过打贸易战，最后打掉中国的房地产，几百万亿财富流失掉，中国经济也就垮了。结果呢？几个月过去了，2500亿美元的加税，对中国外贸出口几乎没有造成什么明显影响，更没有直接影响到中国楼市。至少到目前，美国发动的贸易战没有什么值得美国人炫耀的结果。
从房地产实际发展的情况看，一直受到政策调控“特殊照顾”的房地产业仍然扮演中稳定宏观经济的重要角色。在今年国内的三大投资领域中，制造业领域的投资不振，9月规模以上工业增加值同比增速5.8%，是今年以来的最低点；基本建设方面增幅下滑最厉害，1月至9月的基建投资从年初的两位数下滑至3.3%；唯有房地产开发在1—9月仍然保持了同比9.9%的增长幅度，尤其是住宅投资达到两位数即14%的增长。这就是说，房地产并不像人们想象的那么低迷、萧条，表面的土地流拍、房企收缩现象背后是实实在在对经济的支撑。而10月25日央企华侨城在太原大手笔116亿一举拿下八宗曾经流拍的优质地块，更是被看做是土地市场的反转信号。
从楼市市场需求看，目前的确整体呈现低迷态势，房价整体的确形成一定的的跌幅，尤其是过去几年中房价不合理上涨过度的地区，如京郊地区的房价下跌比较明显。但从现实需求面看，刚需型、改善型的住房需求仍然明显，“持币观望”仍然是主导现象，这其实是一种备战状态，不是刀枪入库、马放南山。也就是说，一旦有风吹草动，可能再度出山。昨天深圳中心城区的一个新盘开卖，当天录得70%的销量，也算弱市里的一束亮光了。
从房地产的政策看，尽管调控一直很严厉，但年内央行四次降准，对楼市的间接扶持作用也是感觉得到的。估计年内还有一次降准，会强化影响。当然，更多的是近几天传说中的部分银行调低房贷利率、部分地方政府取消限购、限价等等，这些说法有待核实，但这种风放出来，显然是与市场上充斥的下跌预期对着来的。
把这些“怪事”串在一起，就会觉得事情不那么简单了。这是像有些人表述的那样，中国楼市要反转了吗？这些“怪事”会弱化这次来势汹汹的下跌预期吗？
说实话，有这些“怪事”的发生，就说楼市要“反转”，这也太异想天开了。什么叫“反转”？楼市走出低迷，再入上升通道，这叫反转，这可能吗？完全不可能，无论是中国整体宏观经济形势，还是房地产内部行情，都在维稳性调整的大通道里，楼市在这种格局下不可能出现所谓反转，所以，“反转”论可以休矣。
但是，以这些“怪事”托住下跌预期，这一点是可以讨论的。从国家宏观经济的现实需要和国家政策的基本走向看，尽管房地产存在这样那样的问题，但国家并没有把房地产打回原形的任何趋势和意图。反而，由于房地产业在国民经济中客观的重要地位，国家事实上对房地产实施的是有保有压的政策。
“由于‘稳’是基调，因此房价不能涨的同时，政策并不支持房价明显下跌。……政策也表示要合理引导预期，所谓‘合理’，就是稳定性预期，既不能上涨，也不应出现明显下跌。”“在目前宏观经济比较严峻的大形势下，中国房地产要稳字当头，不涨价，不乱跌，适量成交，窄幅波动，做到这样，就是对中国宏观经济的最好贡献。”
以这种观点来看目前房地产出现的一些所谓“怪事”，也就见怪不怪了。当下跌预期变得比较严重，有可能拖累整个宏观经济的合理运行时，来自政策层面和产业层面的诸多兜底力量就会显现，形成现实的托力，避免楼市出现暴跌。只是在这样一种似乎很强的下跌预期中，这些反向托力的出现显得有点怪，被人们纳入“怪事”里去罢了。
总结一下，就是三句话：
第一句：目前中国房地产处于以维稳为方针的调整大通道中，遏制房价可能出现的上涨是近两年来的政策主导诉求；
第二句：中国楼市经过连续性的政策调控已经进入实际收缩阶段，整体表现低迷，包括成交量持续萎缩和房价有所下跌；
第三句：政策对可能出现的房价明显下跌保持敏感性，已经实施的多次降准以及各地有可能不同程度推出的利率适度下调和在限贷、限购、限价等政策上可能出现的适度灵活表现都是对可能出现的房价明显下跌的对冲行动，以保持楼市的稳定性。
市场管发展，政策管稳定。市场过旺时，政策会适度施压；市场过弱时，政策会适度扶持。当前房地产出现的“怪事”，正是在楼市低迷格局下政策做出的适度扶持行动。
这些“怪事”能否托住楼市，弱化其下跌预期，有待我们持续观察。
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