入秋以來，樓市沒有出現“金九銀十”的銷售潮。取而代之的，是各地的“房鬧”現象。最近，部分地區部分銀行首套房房貸利率出現下調，又有自媒體稱樓市“取消限價限購”。
為什麼會出現這些現象？
“房鬧”的背後
經過長時間的樓市調控，房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制。據國家統計局，從環比看，9月份，“北上廣深”4個一線城市新房和二手房價格均下降0.1%；70個大中城市中二三線城市的新房和二手房價格漲幅均有回落。不過，一些城市也出現了部分開發商降價促銷、前期購房者要求退房補差價的“房鬧”問題。（傳送門：萬科秋季例會“活下去”標語火了，房地產市場還扛得住嗎？）
“房鬧”也不是第一次出現了。縱觀中國樓市，但凡出現房價下調，都伴隨著退房潮和“維權”衝突。中原地產指出：“2008年，2011年，2014年，全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象，只要房價出現下調現象，前期購房者就開始所謂的降價維權。降價‘維權’的現象時有出現，其中以2011年最為典型。”
按照業內的觀點，這三個年份均為房地產市場的“小年”，在監管層出臺樓市調控政策之後，市場出現下行。為保證現金流，開發商祭出各種價格優惠策略，部分項目明顯降價。今年的市場形勢與這三年有相似之處，開發商對現金流和回款率的要求越來越高，降價走量成為一種可行選擇。
不過，直接降價意味著項目已經“別無選擇”，通常會帶來房企與業主的糾紛，這是房企的最後一招。最常見的還是各種變相的降價和“降配”。變相降價的常見措施是減少贈送面積、提高車位價格、提高精裝修價格等等。“降配”指的是在不調整價格的基礎上，對裝修、綠化等配套設施的標準進行下調。這些舉措都能彌補利潤率的損失。
除了開發商降價，二手房買賣中的坐地起價、不守合同等因素，也是“房鬧”的原因。這在一定程度上反應出“契約精神”的缺失以及在理財上保守的風險偏好。要想止住”房鬧“，還要從摒棄房價“永遠上漲”的信仰開始。
近期為什麼會出現樓市放水論？
很明顯，市場存在下行壓力，預期已經出現了變化。而根據過往的調控經驗，一般來說，房價在調控後能在1-3年內處於停漲狀態，然後政策鬆動，市場會出現強勁反彈，再進入新一輪樓市調控週期。現在，依據歷史經驗，市場上部分人士認為已經臨近放鬆或取消調控政策的時候。
此外，中國正面臨如何平衡穩增長和去槓桿、強監管關係的局面。如果要保持經濟穩定增長，宏觀經濟政策就會出現鬆動。最近由於出現股權質押風險，對於經濟增長的預期受到了一定程度的衝擊。與此同時，針對上市公司股權質押風險的緩釋救助以及對中小企業的融資服務，或多或少被認為是一個政策轉向的信號。
因此，作為我國的支柱型產業之一的房地產，多少會被市場認為可能得到政策支持。
這次調控不一樣：
對房價“再飛一會兒”說不
但是，本輪調控多少有些不一樣。今年7月31日召開的中央政治局會議提出，“下決心解決好房地產市場問題”。據“俠客島”統計，僅在9月，各地房地產調控政策發佈次數就高達70次，全年已調控400餘次，取消預售證制度也在一些城市陸續推出；全國人大常委會立法規劃中已經把“房地產稅法”列入條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案的第一類項目；實施租售並舉已成為政策共識，公租房、共有產權房的供給不斷增加；同時，住建部也在建立房地產市場監測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。
在市場謠傳樓市將“取消限價限購”之際，新華社刊文強調：“中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，調控舉措不是裝裝樣子的‘花拳繡腿’，‘房住不炒’定位正在從各方面得到進一步落實。政策‘說話’，對引導和穩定房價預期起著關鍵作用，把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形，讓有些地方寄予房價‘再飛一會兒’的希望迅速冰凍。”
要解決房地產問題，光靠限價、限購等手段是不夠的。儘管短期內效果很好，但是副作用很大，一旦放開政策，價格會出現報復性上漲。更重要的還是建立房地產市場的長效機制。
CF40高級研究員張斌認為：“房價高背後的主要原因並非透支買房，而在於金融市場發育不健全，以及土地供應、公共管理和服務滯後等一系列扭曲。”相比起泡沫，扭曲持續時間更長。解決高房價問題，需要政府在土地供應、公共管理和服務、金融市場發育等方面做出一系列政策調整。把目光放在房地產行業本身解決不了問題。（傳送門：張斌：房價扭曲比泡沫更貼近現實，也更可怕）
拓展閱讀
高善文：房地產市場供求層面上的扭曲是政府需要重點關注的問題
在搞不清楚是不是泡沫的情況下我們必須去研究基本面，研究市場是否在供求層面上存在嚴重扭曲，而一旦去研究市場在供求層面的扭曲，就會發現這個所謂的泡沫從何而來。我們現在看到的基本面上供求的扭曲，是由三個相互聯繫的內容構成的：
第一個關鍵的內容是中國在2011-2012年之間城市化開始轉向都市化。這一陡然的變化對房地產市場產生的影響是，給定所有其他因素都不變，在人口集中流入的城市，因為需求在很短的時間之內極其快速地增長，這些地區的房地產供應來不及調整，從而導致存貨加快消化，房價先後出現了極其快速地增長。而相對人口流入比較慢的城市，迄今為止房價的上漲都是比較溫和的。
第二個關鍵內容是土地。對於地方政府來講，壟斷和限制土地供應獲得的最大好處是可以獲得更多的土地出讓收入；由此而來的負面效應在於，土地價格推高了居住成本和工商業的成本，居住成本和工商業成本的推高使得人不願意向這個地區流入，這會導致當地政府在工商稅收層面上有很大的損失，因此地方政府必須在這兩種競爭性利益之間尋求平衡。
對中國大量中小城市來講，為了爭奪人口流入及工商業發展機會，城市和城市之間存在激烈的競爭。北京、上海等少數大城市有其他城市難以複製的優勢，使得儘管土地成本很高，人口仍然願意向這裡流動，工商企業仍然願意向這裡靠攏。
大多數城市並不具備上述這些大城市獨特的優勢，因此在土地市場存在激烈的競爭，這種競爭就大大限制了地方政府在土地市場做莊的能力。通過對城市供地的數據研究，我們可以對供地行為有更深入的理解，把供地行為在這個層面上理解清楚之後，把中國人口流動和土地供應聯繫在一起，我們就能發現，嚴重的扭曲主要侷限於中國前十大城市，特別是前三大城市。
不過高善文也表示，對中國排名二十以後的城市來講，其供求層面的扭曲並不顯著，市場機制完全可以正常工作，只要不人為製造更多的扭曲，面對目前短暫的供求失衡，三年以後市場自身就能夠調整過來。
因此，中國不同地區的房地產市場差異化明顯，應當分城施策。現在的長效機制考慮了租售同權、房產稅、共有產權等政策。如果從穩定房價的角度看，這些政策對於大量的二線以下城市是否必要，這是值得討論的。
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上海新金融研究院（Shanghai Finance Institute，SFI）是一家非官方、非營利性的專業智庫，致力於新金融和國際金融領域的政策研究。研究院成立於2011年7月14日，由中國金融四十人論壇（China Finance 40 Forum，CF40）舉辦， 與上海市黃浦區人民政府戰略合作。研究院在國內率先提出新金融概念，並積極開展相關研究，逐漸形成了以新金融和國際金融為特色的研究道路。
上海新金融研究院等機構於2015年10月發起成立北京大學數字金融研究中心。中心是北京大學的二級機構，掛靠北京大學國家發展研究院。中心致力於開展數字金融、普惠金融、金融改革等領域的學術、政策、行業研究，向社會提供權威的研究分析，為行業發展提供專業的理論指導，為政府決策提供科學的政策參考。
此外，為紀念我國卓越的世界經濟學家浦山先生，並推動我國國際金融與新金融的研究和發展，上海新金融研究院於2016年7月發起成立上海浦山新金融發展基金會，並與中國世界經濟學會戰略合作，聯合主辦浦山獎。
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