自2017年以來，“下半場”的概念席捲了互聯網、O2O、新零售，當然還有大家都十分關心的房地產。
的確，在政策、經濟、金融、市場等各種要素的共同交織下，房地產行業已然進入下半場。尤其是在進入2018年以後，“防範系統性金融風險”的論調甚囂塵上，國家有關部門也逐漸加強了金融監管力度，使得房地產企業的融資渠道不斷收窄：從銀行貸款、公司債、企業債再到非標融資、海外融資平臺以及新興的資產證券化ABS等融資方式均被戴上了“緊箍咒”，令房地產企業痛不欲生。此種情形下，房企該怎麼辦？
立足自身業務，向銷售要資金
既然向外融資不易，那麼向內呢？碧恆萬等龍頭房企為眾多同行上了生動的一堂課：
2018年上半年，恆大與萬科雙雙邁入銷售額3000億俱樂部。其中，恆大集團累計合同銷售金額人民幣3041.8億元，同比增長24.6%，已完成全年人民幣5500億元合同銷售目標的55.3%。合同銷售建築面積2905.9萬平方米，同比增長17.4%；萬科集團則成功實現合同銷售面積 2,035.4 萬平方米，合同銷售金額人民幣 3,046.6 億元，稍稍壓恆大一頭。
而冠軍則再次被碧桂園收入囊中，2018年上半年，碧桂園共實現合同銷售金額約人民幣4124.9億元，同比增長42.8%；合同銷售面積約4389萬平方米，同比增長36.1%，銷售金額和銷售面積雙雙領先。
通過出清房地產庫存，提高銷售額為房企帶來最直觀的好處就是財務狀況的良好發展趨勢：恆大淨負債率較去年年末下降超過三成；碧桂園的現金流淨值為正，且將借貸比率控制在59%，在眾多房地產企業依靠高槓杆維生的情況下，連續11年將借貸比率控制在70%以下。
而附帶的影響是：可動用的現金餘額增多，在各大金融機構中的信譽度上升。以碧桂園為例，截止2018年6月30日，碧桂園共有可動用現金餘額（現金及現金等價物與受限制現金之和）約人民幣2099.14億元（2017年12月31日：約人民幣1484.02億元），另有約人民幣2813.9億元銀行授信額度尚未使用。在改善債務風險的基礎上，房企後續的戰略發展可以按照計劃有條不紊地實施。
由此可見，在如今的政策形勢下，通過提升銷售額、向自身要資金才是房企低槓槓、低負債應當效仿的持續發展之路。
碧桂園為何能夠蟬聯銷售額冠軍？
實際上，近些年碧桂園銷售額接連翻番並非是無跡可尋的，而是有著自己獨特的內在因素：
其一，碧桂園“招對了人”、“用對了人”，其人才發展戰略成為碧桂園房地產開發與銷售的“發動機”。截至目前，碧桂園已經拉起了一支由超過1000名註冊建造師、3200名中高級工程師、1100多名博士、6000多名設計人員組成的核心團隊。據悉，在所有房企中，碧桂園的博士數量首屈一指，資深職業經理人貢獻突出，讓其迅速從廣東順德這個小城殺出重圍，一躍成為房地產行業龍頭。
早在2013年，碧桂園內部醞釀了一個“全球30%碩士、70%博士”的人才招聘計劃，後來演變成碧桂園的“未來領袖計劃”。通過在全球各大名校中廣招英才，進而利用碧桂園的人才培訓機制“培育”出來，批量的製造房地產行業優秀的職業經理人，並將他們各自安插到合適自己的崗位，加速了碧桂園向最先進的現代化企業轉型的步伐。
有數據顯示，碧桂園集團的關鍵人才70%來自內部人才培養，而碧桂園集團內部的區域總裁，更有不少是從畢業就進入碧桂園的“土生土長的”碧桂園人。比如碧桂園澳洲區域總裁胡國韜，在獲得英國帝國理工大學畢業的博士學位後加入碧桂園，不到三年即獲得升遷機會。這種內生性的人才培養模式增加了員工對於碧桂園的認同感和忠誠度，有助於他們為企業創造更大效益。
與此同時，一些資深的職業經理人也陸續被碧桂園董事局主席楊國強委以重任，比如來自於中建的莫斌擔任總裁，在中建、中海工作多年的吳建斌擔任首席財務官等等。
其二，在引進人才之後，碧桂園建立了一套關於人才激勵的制度以及房地產開發、設計、管理的標準化流程。2012年，在楊國強的主推下，碧桂園已啟動了“成就共享”的人才激勵計劃，目的是通過讓碧桂園員工入股公司旗下的地產項目，跟投獲益，通過超額利潤分紅，激發所有員工為企業創造價值，也為自己創造財富。正是在這套人才激勵計劃的刺激下，碧桂園員工的積極能動性得到大大提升，接連數年完成了銷售額的大幅度上漲。
碧桂園總裁莫斌這樣說過，碧桂園近年來的發展得益於好老闆、好平臺、好機制和好團隊。“楊主席是一個懂得捨得和分享的人，這也是碧桂園能從一個家族企業成長為具有國際化視野企業的重要原因之一。”
與此同時，碧桂園擁有一條成熟自主的房地產開發鏈條，幾乎涵蓋開發的每一個環節：從設計、施工到裝修和物業管理，均可由公司自行承擔及實施。這種基於產業鏈的標準化、一體化運營方式能夠有效控制綜合開發成本，成為碧桂園在房地產行業內的護城河。
並且，在信息化建設、營銷推廣方式等方面，碧桂園也不斷進行革新。比如在三四五線城市實行的“勞斯萊斯”精品路線，打造一個包括售樓處、樣板房、園林綠化、泳池等配套工程的標準化展示區，增強了用戶體驗，從而在客戶心中樹立了良好的口碑，成交量穩步提升。
人才和制度成為碧桂園在房地產行業中銳意進取的基本盤。
再次成為行業第一後，碧桂園的新變化
不過，對於碧桂園而言，行業第一僅僅是另一個起點，更大的理想還在後面。正如碧桂園董事局主席楊國強所說的那樣，“自創業以來，碧桂園一直希望社會因我們的存在而變的更加美好”，“對人好”、“對社會好”是碧桂園的願景。
如今，在消費升級的大趨勢下，人們對於居住環境改善的需求也不斷提升，碧桂園也適時推出自己的“保質量，穩增長”的發展戰略，在投資、管理等方面的舉措更加穩健。
實際上，碧桂園的腳步從2018年上半年已經開始變穩了。2018年上半年財報數據顯示，碧桂園雖然買了580宗地，買地支出1430億元，新增土地建築面積超過6000萬平方米，但與2017年相比卻足足下降了11%，遠低於碧桂園24.6%銷售額同步增長率。
而進入2018年下半年，碧桂園的拿地策略將會更加謹慎。碧桂園總裁莫斌表示：“希望放緩步伐，能夠騰出更多的空間，把現有的項目安全和質量真正做好，這就是我們下半年土地獲取的策略。”也就是說，在“精準拿地”的基礎上，聚焦於存量項目的高質量運營，提高項目運營的成功率以及工程質量的安全。
而前不久，碧桂園在公佈的2018年上半年財報中，碧桂園董事局主席楊國強曾寫了“致投資者的一封信”，再次強調“行穩致遠”，並將其落實到具體行動上，其內容包括：成立安全生產委員會，由楊國強親自掛帥，彰顯整治安全與質量的決心；進一步嚴選施工合作方、加強對合作方的管理、引入當地權威第三方機構、完善惡劣天氣下的安全風險管控方案、推廣創新的SSGF高質量建造體系等，採用多種措施來確保房屋質量與生產安全。
而在立足房地產本業的基礎上，碧桂園還積極拓展多元化業務：碧桂園的長租事業部已經成立，在北上廣深以及深圳、廈門等一二線城市籌備項目，在建房間數量超過21000間，已獲取項目的總房間數超過24000間。未來，將會為眾多用戶提供高品質的房屋租賃與售賣服務。並且，伴隨著智慧城市概念的興起，碧桂園將以機器人為核心業務切入進來，利用諸如烹飪機器人等多種產品提升居民的智能化生活水平。
在新型城鎮化建設方面，碧桂園也從未鬆懈，致力於打造以科技小鎮為代表的產城融合項目。據悉，“科技小鎮”一般選址在一線城市周邊和強二線城市的30-80公里重要區域，佔地約2-5平方公里，其最大的特色是生態、智慧、創新，地面都是公園，車輛在底下穿行，建築外牆長滿垂直分佈的植物，儼然是縮小版的“森林城市”。籍此，碧桂園不僅帶動了片區的升值，為當地提供了大量的就業機會，還完善了支撐產業發展的各種配套體系，促進了產業的提升，並實現了科技與生態、人與自然環境的有機交融。
時移世易，創新是企業發展的主旋律。在“以人為本”理念的指導下，碧桂園的現金流日趨穩定，發展的腳步更為穩健，深受外界和資本市場的認可。在這一年，碧桂園再次入選《財富》雜誌世界500強企業，且排名大幅上升114位，是榜單中排名躍升得最多的企業之一。不過，這並非碧桂園的終點，而是一個新的起點。
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