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房地产行业的寒冬真的到来了吗？飙马商业地产（http://www.pmmarket.cn）认为，2018年房地产开发商主要面临两大挑战和两种选择。
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2018年房地产开发商主要面临两大挑战，一是偏紧的融资环境，尤其是对于中小型开发商；二是在一线和重点二线市场政府对房地产开发和销售的严格限制。以上两大挑战将一方面促使开发商在传统领域——重点城市的住宅市场以外寻求拓展机会，另一方面促进行业内开发商之间的整合和合作，以结合开发商各自的优势，共谋发展。
➤9月15日
国家统计局发布2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，4个一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比去年同月回落4.1个百分点；1-8月平均，同比下降0.1%，而去年同期为上涨14.6%。
➤10月2日
数据显示，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5,645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。
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房地产行业的寒冬真的到来了吗？
从资金面看，2017年底国内上市开发商的负债率已趋近80%，且2018年起进入债券到期偿付高峰。另一方面，持续去杠杆和地产调控令开发商到位资金增速不断下行，加之今年以来多家开发商公司债发行受挫，债务违约风险逐渐积聚。但笔者也看到，央行于今年以来已进行多次定向降准，尽管房地产并非重点受益行业，但总体流动性的放松将缓解地产企业的债务风险和融资困境，且有望带动非限购城市住宅销售的局部回暖。整体来看，未来货币环境更趋弹性和政府对基金，信托及资产管理项目的管控并行，这意味着房地产行业的收购兼并活动也将进一步增多。
从市场面看，一线和重点二线城市政府将加强对各类土地和物业销售的干预和调控，以确保城市空间的使用符合高附加值产业发展目标，这将使开发商和投资者的传统增量开发模式面临巨大挑战。笔者预计开发商面临两种选择：一是跟随传统产业需求外溢而进行渠道下沉，在此选择下，以城市群角度看待一地商业地产投资具有战略意义，尤其是在经济资源集聚和基础设施发展上更具优势的城市群；二是继续留守成熟市场，在此选择下，城市更新将成为主要的投资机会所在，而开发商必须在空间运营、盈利和融资等模式上进行转型，以配合由增量转向存量的新市场形势。
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未来环首都经济圈
房地产市场会有怎样的发展？
随着近来一系列条件的日趋成熟，京津冀城市群协同发展有望突破此前所遇到的挑战和障碍，在未来几年将进入加速阶段。其中，基础设施在未来几年的集中交付，是区域协同发展的关键驱动因素。写字楼市场，随着北京主城区的写字楼供应量受到限制，部分商务功能和需求将外溢，由北京、天津和雄安组成的首都半小时交通圈多中心布局将逐步形成。零售物业市场，随着京津冀尤其是北京、天津的城市功能转型，以及消费模式转型和升级，未来零售物业的定位和格局也将随之演变，整体市场对零售物业需求的增长并不会停滞，并日益需要和所在区位的其他物业形态结合。仓储物流市场，北京区域物流服务功能急待疏解，周边城市仓储物流的发展迎来重大机遇，区位和交通条件、人口和产业的聚集度、土地市场活跃度三大因素决定京津冀各仓储物流市场的发展前景。
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