最近这段时间，股市和楼市江湖不太平，“股王”贵州茅台暴跌，15个热点城市一二手房成交量同步下滑，业主“维权”打砸售楼处的新闻，此起彼伏……….
“金九银十”期间，青岛楼市折扣促销、降价、低首付等各种促销现象频繁出现。上周城阳某品牌新盘低于周边房均价超2000元/平均价首开，搅动青岛楼市一池秋水。
明显感觉，在开完峰会后，青岛的楼市变天了。新房的成交数据降温，二手房有价无市的现象也在蔓延，有崂山当地购房者称，小区旁边门店三个月只成交了两套。有多年经验的的房产中介表示，市北新都心周边近几个月降价超4000元每平，尤其是“老破小”一类的房源，目前普遍成交惨淡。
依稀还记得2016年青岛房地产市场火爆的情景，在棚改货币化安置以及“青岛峰会”的重大利好下，房价如脱缰的野马一样疯长。深夜排队抢房已经成为常态，“日光盘”更是频频出现。
市南区彼时全年均价不过2.3万元，2017年就飙到了4万元每平，李沧从1.1万涨到1.8万，也只是大半年的光景而已，黄岛、胶南等非核心区域，不到两年时间，翻倍的楼盘屡见不鲜，楼市火爆程度令人咂舌，一时风光无限。
然而好景不长，今年年初开始，青岛市接连出台楼市调控措施，火爆的青岛楼市开始逐渐转凉。
4月18日突然限购政策升级：本市市民的第三套房不准购买了，限售从拿到房本2年升级为5年。与此同时，银行贷款的审核力度加大，放款效率下降。很多商业银行不再接受二套房、二手房贷款请求，即使接受，也需要漫长的排队。
6月28日，青岛发布《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》，新《办法》对原办法进行了调整。可以看出，青岛对于棚改的补偿分配方式由鼓励货币补偿向实物补偿转变。主城区鼓励异地安置，而其他区域鼓励异地安置或原地安置补偿，均将逐步减少货币补偿安置。
我们从2017年9月至2018年8月的商品房成交数据来看，2018年4月青岛楼市达到月签约18294套的峰值，然而新政实行后，5月、6月一二手房签约量大幅下降，7月虽有回升迹象，但8月成交量再次下滑。
历史总是具有戏剧性，两个逢8的年头里，在同一座城市、同一个地方，十年前举办了“奥帆赛”，今年举行了“上合峰会”，只是两次会后，青岛楼市都出现了不同程度的调整。
那么青岛的楼市到底怎么样呢，我们暂且分析一下：
宏观经济数据
1、2008年至2017年青岛GDP总额及人均GDP
从2008年至2017年青岛GDP及人均GDP情况来看，GDP总额及人均GDP呈现逐年上升趋势，2017年GDP总额为11,037亿元，人均GDP为119,357元。在产业结构上，第二三产业在国民生产总值中占有的比重较大，第三产业已经成为青岛的支柱性产业。
2、2008年至2017年青岛城镇居民人均可支配收入及消费支出情况
从2008年至2017年青岛城镇居民人均可支配收入及人均消费性支出的情况来看，城镇居民人均可支配收入及人均消费支出呈现逐年上涨趋势，2017年城镇居民人均可支配收入为47,176元，人均消费性支出为30,569元。
房地产市场情况分析
1、2017年1季度至2018年3季度青岛商品房成交数据情况
从2017年1季度至2018年3季度青岛商品房成交数据情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体呈现浮动增长趋势；在成交面积及成交套数方面，成交量保持相对平稳的态势，2018年3季度成交量环比有所下滑；商品房成交均价维持在10000-14000元左右/平米。
2、2017年1季度至2018年3季度青岛商品住宅成交数据情况
从2017年1季度至2018年3季度青岛商品住宅成交数据情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体供给相对比较稳定；在成交面积及成交套数方面，成交量上下浮动不大，相对比较平稳，但2018年3季度成交量环比有所下滑。商品住宅成交均价维持在9600-15000元左右/平米。
3、2017年1季度至2018年3季度青岛土地成交数据情况
从2017年1季度至2018年3季度青岛土地市场成交数据情况来看，在供应幅数及供应建筑面积方面，整体供给量呈现浮动增长态势，2017年4季度至2018年3季度供应量较大。在成交幅数及成交建筑面积方面，基本呈现稳定上升趋势，但从2018年2季度开始，土拍市场成交量有所下滑。
4、2018年1月份至9月份青岛房地产市场库存情况
从2018年1季度至9月份青岛房地产市场库存情况来看，整体库存量相对比较稳定，去化周期基本维持在11-13个月。
5、截止到2018年9月底青岛各区域库存情况
6、2017年一季度至2018年三季度青岛房地产市场去化情况
从2017年1季度至2018年三季度青岛房地产市场去化情况来看，在供应面积及供应套数方面呈现浮动上升态势，供给相对比较稳定。在成交面积及成交套数方面，整体成交量浮动不大，2018年3季度去化情况明显有所下滑。成交均价基本维持在10000-15000元左右/平米。整体供求比为0.4-1.3左右。
7、2017年1季度至2018年三季度青岛各区域房地产市场去化情况
8、2018年9月份青岛房地产市场情况
土地市场:
9月公告土地87幅，公告土地面积453.8万平方米，环比186%，同比121%。其中经营性（商、住、办、综合）用地60幅，面积237.6万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地34幅，面积237.9万平方米。本月土地成交22幅，成交占地面积85万平方米，环比-70.1%，同比-8.1%。其中经营性（商、住、办、综合）用地11幅，面积50.3万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地12幅，面积36万平方米。土地成交楼板价1,926.6元/平方米，环比-32.0%，同比12%。
商品房市场:
9月商品房供求比为2.43，其中供应面积284.9万平方米，环比107%，同比67%；成交面积117万平方米，环比-30.9%，同比-17.6%。成交均价13,199.4元/平方米，环比1.0%，同比7%。
商品住宅市场:
9月商品住宅新开盘19个。商品住宅供求比为2.29，其中供应面积211.1万平方米，环比145%，同比57%，成交面积92万平方米，环比-25.3%，同比-19.2%。成交均价13,671元/平方米，环比-2.1%，同比22%。
2018年9月份商品房供应区域分布
从2018年9月份商品房供应区域分布来看，黄岛区、胶州区、胶南区、李沧区等在商品房供应面积及供应套数上较高。
2018年9月份青岛商品房成交区域分布
整体来看，青岛的房地产市场供需关系相对比较均衡，整体供求比维持在0.4-1.3之间，供求关系相对比较健康。虽然受到房地产严控政策的影响，市场观望情绪浓厚，一、二手房市场成交量有所下滑，但整体来讲波动幅度不大，相对可控；土地市场方面，受大环境的影响，2017年成交量相对较好，2018年二三季度土地成交量相对回落，土地市场相对有所收缩。
附带：
青岛限购、限售、限贷政策：
限购政策：
一、在市区范围（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区，下同）内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市（六区四市，下同）连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；
对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。
补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。
限贷政策
一、首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。
二、在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
限售政策
在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。
閱讀更多 財經王說 的文章
