本文仅代表小回观点
一
2014年，任志强的自传《野心优雅》出版，售价78元。甚少读人物自传的小回，慕名买了一本。当时，「任大炮」的名号早已震天响，「挺任派」和「倒任派」在各个战场斗得不可开交。这样一位说话从来不会拐弯抹角，对市场和房价高歌唱涨的老人，还是一位地产商，不想惹争议都难；更何况，任志强的身后还有一支功底扎实、数据翔实的研究小组，一些关键数据比统计局还靠谱，历史一再印证，让人不由得不信。想想看，这和书生会武术、秀才指挥枪一样，都是让人觉得「真牛逼」的人物。
《野心优雅》的封面，任志强穿西装、戴领结、拄绅士手杖，可那股子犀利劲儿从那双「鹰眼」里喷薄而出，让人一眼就认出来：哈哈，再怎么变装，照样认得你。
到8月，博鳌房地产论坛举行。任志强一向是这场盛会的常客。只要他一开口，就少不了争议和闪光灯，主办方自然是千方百计、绞尽脑汁也要请到。小回带着那本好几百页、两斤重的书，从北中国飞到南中国海，为的就是让他签个名。坐在群访区里，如何能让这位大咖在众多伸到面前的话筒里选我、选我、选我，还是得花点小心思，装「迷妹」显然是个好主意。结果，当然是小心机的胜利，任志强带着他一贯的桀骜，嘟囔着把名字签在了自传的扉页上，小回也自然而然成了现场的第一个提问者。小回的问题是：
「库存过剩，房价还能撑住吗？」
当时，三、四线城市库存高企的问题，困扰着整个市场，房企如逃命一般，避之唯恐不及。可如果从今天倒推四年，小回一定会收回这个啪啪打脸的问题。2016年起的「去库存」，不仅全方位地化解了库存压力，还让房价顺理成章地站上了历史新高。
仅以石家庄为例，根据克而瑞在10月的统计，市辖区的库存规模是1095万平方米，按照正常年景500万平方米的去化速度来计算，消化周期是两年。可实际上，已获手续的库存仅有256万平方米，去化只需要半年。剩下的无手续库存，变数就大了，有的只有个规划，有的连规划都没有，只停留在传说里。连中国人民银行的研究报告都振臂高呼：石家庄市辖区的库存压力已无虞。
可同样是这两年，石家庄房价一路上攻到1.5万元/平方米，整整翻了一倍多，2016年的涨幅位居前列，就算是2017年下半年「深度调整」，到11月还稀里糊涂混了个降幅第一，历史新高也已确定。
库存消化完，还能不跌价，放言全世界的大多数国家、大多数市场，这种「逆价值规律」而动的现象，都很难找到第二例。
四年前，不知轻重的小回抛出这个问题，当时就被任志强一度奚落，回答更是简单直接：
「开什么玩笑？中国要实现70%的城镇化率，就需要把三四亿人装进城市里。就现在这么几个千万级人口的城市，哪里够？」
彼时的石家庄城镇化率，只有可怜的55%；彼时的石家庄房价，还在7000元/平方米上挣扎，连外来房企都觉得无利可图。可彼时的房地产市场，除了任志强，胆战心惊者实在是太多、太多。
结果，已经不用多说，历史如同早已安排好，沿着它的「剧本」走到了2017年的今天。就算在今天，「倒任派」仍有信徒，可在风波之后少有发言的任志强，一旦开口，整个市场还是会凝神屏息，只有「好好听着」的份儿。四年之后的任志强，满头银发，但犀利的脾气秉性可一点都没改。就算四年后的发言被各方解读成各种模样，可小回听到的和理解到的，还是两个字：「看好」。只不过，左右市场的这双手，比以前更…好吧，想了半天，还是用上这个词：恶心。有了这双「恶心」的手，任志强也只能是「秀才遇上兵」，讪讪道：
「谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了。」
这是一种什么样的力量，连自信可看破整个市场的任志强也无奈摊手。可无论是何种力量，这市场早已在它的股掌之上。
二
时间走到了2017年底。这两天，小回正在和克而瑞团队「盘账」，对全市400多个项目这一年的供应、成交和库存情况进行梳理。不算不知道，一算吓一跳：初步核算，保守估计，2017年石家庄普通住宅的成交规模最多能到350万平方米。与2016年超过600万平方米的「天量」相比，等同于「腰斩」；就算是与正常年景的400至500万平方米相比，也有不小的距离。克而瑞的统计维度简单、粗暴：只要购房者交了首付、定了房号，成交就算达成，这里面，免不了有些证件、手续不全的，甚至「见不得光」的成交。这样算来，这个行情的「小小年」算是跑不了了。
可对于2017年初，吆喝着百亿目标的房企而言，这一年实在是痛苦得紧。远的不说，就说眼前：往年的11月和12月，传统的「销售淡季」，2016年前10个月的市场表现太好，以至于到年底，一些项目干脆关门上锁，小回联系好几家房企，有的在外地度假，有的国外旅游，闲云野鹤，刀枪入库，快意人生。可时间仅过了一年，2017年的「淡季」，除了被专项整治和市场严查牢牢勒住脖子，想露头都难的项目外，但凡有个能够入市的合法名号，营销口极少有人放假；手里有货的一些项目更是满负荷运转，进入12月，营销动作一个接一个。苦逼的小回天天和团队一起「盘账」，看看微信朋友圈里同行们也是加班状态，还顺便晒照苦中作乐，内心顿时感觉平衡了不少。
所有人的目标只有一个：冲量、冲量、冲量，回款、回款、回款。
所有人都知道，不把现金流转起来，明年连开春下种的本钱都没有。
在某全国性房企供职的一个朋友，11月底到12月初几乎是在石家庄和地区总部之间来回奔波，开会，下任务。据说，这家房企分给石家庄公司12月的任务分外「吓人」，态度再明确不过：不把量冲起来，这个年谁都过不好。于是，内部誓师，鼓舞士气，下面的置业顾问人人都像上满发条，男票、女票、老婆、老公连约场电影都没时间。旗下项目举行的活动一个接一个，推广费用全力支持。年初壮志雄心的销售任务，到年底已是「可望不可即」，但这家房企在2017年至少可以分走350亿元中的1/6左右。
感谢「翻手为云覆手雨」的调控政策，让2016年石家庄房地产市场的「晴空万里」，转瞬之间变成了「乌云压城」，就算是今冬分外给力的「蓝天」也救不回来。购房需求的观望和蛰伏，如同退潮一样，迅猛，连救一把都不给时间。最近，某项目景观示范区开放，这个项目论品牌，全国性房企；论地段，小回说过的，那就是10年前的北京双井；论价格，首期开盘，把周边的一手、二手房直接逼疯。尽管如此，购房者那句话：「再看看，再等等。」看啥？等啥？石家庄的政策这一年来如此折腾，四「限」都上了，哪怕心智再坚，都会嘀咕两句：
「还能降降？咱再等等？」
11月石家庄的二手房价还跌出个全国第一，更是把内心的「嘀咕」摆在了台面上：
「你看看，今天降了这么多，明天还得降。」
在地产圈混的朋友，但凡有销售和回款任务重压的，最近都免不了找小回来吐吐槽：「这活儿没法干了。」话前话后都是唉声叹气。每到此时，小回都会安慰他：「命里有时终须有，命里无时莫强求。」
可拽文半天，自己都没底气。这个时候，对房企而言，只有搏命。所以，根据克而瑞的统计，2017年12月以来，全市推出购房首付款分期支付或精装修部分可提供贷款支持的项目，激增到30个以上，为的，就是把首付门槛降下来，让挡在门外的购房需求请进来。此外，全市推出内购房、员工房、特价房的项目也增加到20个，有的是以此为噱头，吸引眼光，别的不说，总得给售楼处赚点人气吧；有的则更直接，让我直接降价，我可不敢，已购房老业主不得把售楼处砸了，可通过这些名头，暗降一下，无伤大雅，刺激成交，何乐而不为呢？
前两天有购房者问我，某某某项目有「内购房」，价格挺便宜，干不干？小回：干啊。这家伙又惯性似的观望了几天，前两天又跟小回说：「我打电话过去，说特价房还没卖完呢。」我「呵呵」直乐，只能告诉他，出手吧，价格合适，户型可以。
可市场总会有个「底」。有的项目「抠抠索索」，总感觉调整一下价格，如同割肉一般难受，能扛多久，就扛多久；有的项目则干脆放到让你怦然心动的价位，如同小回谈恋爱一样简单直白：「你看我行不行吧？行，咱们就谈。不行，能做朋友做朋友，不做朋友也没关系。」当然了，小回还没谈恋爱。
像上周末开盘的保利西悦春天，直接放到了12740元/平方米的成交均价，有行内朋友评价「有点太低了」；四天认筹办卡将近600组，开盘前4天就赶紧收手。操盘该项目的朋友私下说：「筹有点多，我都发愁。」我讪笑他：「你这话要是摆在行内明面上说，估计得被人羡慕嫉妒恨。」结果，开盘当天卖掉6个亿。今年这家房企在克而瑞石家庄的排行榜上，又得升座次。
三
你说市场好吗？不好，要不都卯足了劲也得把业绩和回款冲起来，哪怕电开、拓客被拒绝N次，也得坚持做下去。可你说市场不好吗？也有人拿到了业绩，抢到了份额。事实证明，只要把价格「放到位」，市场还是会买账。下面的问题就简单了：
「谁愿意放到位吗？这笔账，能算清吗？」
可以肯定的是，2018年上半年的日子，一样不会好过。前两天看到一篇文章，预言2018年4月房价上涨，信誓旦旦、言之凿凿。小回不敢苟同。政策压根没想松绑，舆论环境一片看衰，「随大流」的购房需求很难赶上那盆如梦方醒的「凉水」。因此，上半年的「苦日子」还得延续下去。
政策想要松绑，一方面要看宏观经济能否在房地产行业这台「引擎」熄火之后，还能稳得住；另一方面也要看投资增速能否保持住。2017年的石家庄房地产开发投资有望达到历史最高的1100亿元，推升固定资产投资达到超过6000亿元的水平；反观往年，房地产开发投资最高也只有1036亿元，固定资产投资也只能勉强摸到6000亿元。此外，房地产开发也成为了2017年实际利用外资占比第一高的第三产业。简单总结：2017年的房地产对固定资产投资的贡献“居功至伟”。可2018年呢？不能太差，也不会太差。
任志强的房地产「夜壶论」虽然话糙，可道理不糙。剩下的，就算明年的表现。
至于房价，老生常态。行内有个规矩：聊房价，那是没话可说和没水平的表现。怎奈所有人都关注的是：石家庄房价还要调整到什么程度？对于11月的这个降幅全国第一，小回只想说：
2016年涨得那么猛的时候，也没见这么多人担心、着急；如今降得有点快，又担心、着急啥呢？就跟一个人没跑过百米，跑一趟，累个半死，喘口气的时间比闲庭信步走一百米的人要长得多。还是小回以往的判断：本轮行情，二手住宅价格下降20%左右，实属正常；一些片区，「老破小」为首的二手住宅比一手房还贵，实在是没有道理。未来的二手住宅，更需要「一分价钱一分货」，更需要「尘归尘、土归土」：物业、配套、地段、交通都不错的二手住宅，就应该比「不咋地」的二手住宅贵，且抗跌性能好，一些小区就应该出一套房，抢一套房；房价上「一人得道、鸡犬升天」的状态，势必不会，也不应该再重现。所以，购买二手住宅，要好好挑挑，选择标准，就是那四个关键词。
一手住宅更简单一些，「低开」入市，即以低于市场预期，或略低于周边成交均价的价格入市，将成常态，但你不要寄希望于一手住宅价格也来个20%左右的降幅，相对于二手住宅「买家PK卖家」这样的C2C交易模式，一手住宅「房企PK购房者」的B2C交易模式，卖家更强势，定价权握在手里，价格稳定性更好；就算是前述的那些特价房、员工房、内购房，价格给出了空间，但让利空间甚少有超过15%的。
况且，统计下来，住房限价政策扼住一手住宅价格的「喉咙」，可土地价格一点没降，最低是纯属异类的藁城区，地价没动；最高的是正定新区，直接翻了两倍；各行政区平均水平是涨了50%。在地价和定价上都「两头堵」，留给房企的操作空间也就那么多。最近开盘且成交抢眼，几乎把同片区，甚至同行政区其他项目挤到角落的某项目，给小回交了实底：这次定价，几乎是擦着「成本线」干的。为啥这么干？答曰：还不是销售和回款任务逼的。
再次感谢调控政策。房企不是「慈善家」，赚钱是根本目的；可政策严酷挤压，房企也只有先把现金流跑起来，再说其他。
回想起任志强在那段一小时零五分钟的演讲视频里说的这句话：
「政府在限制定价的时候，实际上是给了你很多便宜。」
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