文丨穀雨（《重新發現商丘》主編）
房地產的發展與人口流動、區域經濟、財稅、信貸密切相關。所以，我們在投資房地產時要研究影響房地產的相關因素，然後做出合理投資決策。房地產政策、財稅、信貸屬於宏觀層面，這些宏觀政策影響著房地產的趨勢；人口流動、區域經濟偏微觀，需要結合當地實際情況來判斷房地產在未來是否具有升值潛力，是否具有投資價值。
事實上，三線城市商丘房地產市場，在對於宏觀政策的反應方面有一定的時滯，人口流動趨勢仍然是城市化方向，整體經濟態勢向好向上發展，目前，商丘房地產整體平穩，房地產改變了商丘，在全國宏觀調控政策下，商丘房地產投資該怎麼做？
一、被房地產改變的城市
房地產是典型的週期性行業，而這個週期性行業的波動受制於政策調控影響較大，其繁榮與否直接關係到房地產行業上下游行業的景氣度，從這點來看，房地產主導著中國的產業生態，過去，房地產經濟為GDP增長引擎，而現在，房地產的生態鏈條在發生微妙的變化，一場房地產經營轉型革命漩渦在起。
房地產經營轉型革命旋渦在起
過去10年，物價上漲，購買力明顯下降。十年前把現金變成房子的則實現了增值保值。事實上，過去十年裡沒有比房子更好、更簡單直接的投資品了。房地產改變了投資生態，對比股市暴漲暴跌，房市一路穩漲，兩者形成了蹺蹺板效應。
房地產投資買漲不買跌的從眾心理無形中造成需求旺盛的賣方市場格局，開盤即售罄的樓市旺景不斷上演，房地產造富神話讓人們肆意放大槓桿融資買房投資，猶如公眾普遍認為股票投資處於一個大賺特賺的狀態，他們就會購買股票甚至用保證金放大交易，但是，通常情況下他們第一次進入也就是最後一次進入。
在很多人眼裡，選擇一座自己喜歡的城市工作、定居是一件幸福的事情，人口流徙趨勢影響了一線城市房地產多年的瘋狂，與此同時，房地產也碾壓著無數奮青奄奄一息的碎夢，無論怎樣，房地產都影響了民眾的幸福指數，多少人無奈的成了房奴，說好的幸福呢？
高樓林立的城市，隔離了鄉土生活的親近、熟絡，城市中鄰里之間的關係與鄉里鄉親的鄉村生態截然不同，城市化進程中，受益於城鎮化的房地產市場試圖促進城鄉融合，而實際上，城鄉融合非一朝一夕之事。
城鄉融合並非一朝一夕之事
經過近10年的發展，商丘城市的基本面貌因房地產而改變，居民住宅質量逐步提升，近年來，大牌地產商的入駐不斷引領商丘房地產品質化發展，但偶爾也存在利益驅使下無視業主權益的地產商和業主的糾葛。
二、房地產進入下半場
國家統計局公佈數據顯示：2018年1-10月份全國房地產開發投資99325億元同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中住宅投資70370億元增長13.7%增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。
由此我們看到，經過本輪房地產嚴控後，全國房地產去投機、去槓桿化態勢明顯，對開發商而言，去槓桿、信貸收緊，直接影響現金流；對投機客而言，去槓桿、提高房貸利率、限購，打壓了投機炒房客的熱情；各地均出現不同程度的房價下降、房地產銷量下滑等現象，逐步讓房地產迴歸居住屬性，價格回到合理區間。
隨著保障房、租房市場、共有產權房等市場的逐步完善和普及，解決居有定所的問題不僅僅是自有購買一種方式，居民可以選擇租房、購買共有產權房、申請保障房多種方式。房地產多重保障措施的落實解決了高房價和收入不平衡之間的矛盾問題。
商丘房地產市場已進入下半場
房地產市場環境的變化，影響著人們對於房地產的投資態度，如果按100萬一套房的價格計算，存一年定存，收益一萬多，而用來購房，未來將面臨一定的價格下行風險（房產稅一旦推出後的持有成本增加），而且考慮到房地產交易的變現週期、稅費因素，在目前這個階段投資房地產未必是最佳選擇。
2018年，商丘棚戶區改造已經告一段落，隨著國家貨幣化棚改逐步叫停以及棚改拆遷戶短期購房需求已滿足，市場新的購房需求很多處於觀望期，以至於市場上出現買房即被降價的現象，所以，在房地產市場下半場，要適當謹慎，如非剛需，可以保持觀望。
三、商丘房地產投資需要注意什麼
近20年來，房地產具有明顯的家庭理財功能屬性，因房地產屬於不動產，所以，房地產也成為固定資產投資品種，從投資角度看房地產，在瞭解到房地產宏觀政策以及當地具體情況後，還需要關注成本、收益率、時間三大關鍵因素。
所謂成本關係到房地產投資時期的資金成本，與房價、資金來源有關；收益率是投資房地產最終變現後的收益與成本的比較；時間是預期持有房地產的期限。要同時考量這三個因素，才可以得出房地產投資價值，時間成就價值，解釋了房地產投資的經典意義。
過去，房地產投資可以說是資產保值增值的黃金法則，似乎這種滾雪球式的理財方式已經深得民心，那麼，未來的房地產投資神話是否會一直延續下去？身居三線城市商丘的民眾，投資房地產需要注意什麼？
宏觀政策的變動是房地產投資的決策依據
首先，要理解國家對於房地產政策意圖，在只住不炒的呼聲下，房地產投資的熱潮逐步冷卻，房地產投資屬性逐漸消失，所謂理性投資，要懂得大勢，房地產投資的大勢是明顯趨弱的，及時關注國家宏觀政策的變動，可以作為房地產投資重要的決策依據。
另外，標的房地產所處的地段、教育、物業品質、景區等微觀非系統性價格因素對住房價格有顯著影響，這些因素也是置業投資不容忽略的部分。
當然，三線城市商丘城市化正加速進行中，其房地產週期運動仍處於上升期，拋開居民高槓杆融資投資房地產這個因素，潛力地段的商鋪、住宅房產，尤其是人流量可觀、商圈業態完善的商鋪，可以重點考慮在房地產週期運動小波谷階段投資。
從時間節點來看，2019年三四線城市房地產市場可能孕育變局，隨著棚改貨幣化安置逐步叫停，購房需求和短期炒房熱錢雙降溫，同時，對於剛性需求而言，是個不錯的置業機會。據我們調查，從商丘二手房交易情況來看，購房者由激進到謹慎的態勢愈加明顯。
未來幾年，商丘房地產會逐步迴歸理性
在我們看來，房地產作為一個投資品，要適時考慮退出機制，根據自己的持有年限、預期收益率、即時房價，不惜售，該出手時就出手。
未來幾年，房地產將繼續去投機化，逐步迴歸理性。三四線城市房價可能出現較大分化，而政府解決房價與收入不均衡的長效機制建立後，炒房需求會逐步退出市場，房地產市場將走向健康可持續發展的軌道上來。
記錄商丘
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