没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
临近12月，深圳开发商发起2018年最为宏大的一次推盘潮，集中了最多的网红盘，在一周内密集入市——卓越中环、万科臻山府、建发玺园、华强城、万科星城，其中三个都是沙井盘。
2018年具备“好价格”的楼盘，基本快被抢完了。
前天晚8点，万科臻山府开盘。397套房，都是180平米大户型，均价9.71万/平，最低8.2万/平起，总价区间1472-3254万/套，精装修交楼标准，装修费6000元/平另算。半小时基本抢光。
昨天，沙井华强城开盘，1240套住宅，1503个客户，均价4.6万/平米（毛坯）。到目前，同行传来的消息是，去化高达9成，超1000套。如若为真，着实出乎意料。
从最近市场的表现，有几点可以总结出来，以助于后台的买家做判断。
首先最大的一点观察是，市场在快速的逼近底部。
观察最近的市场，如果你是好楼盘，只要让点利，就能卖得好。
华强城的毛坯价4.6万平米，比此前的预期5万以上，调价幅度接近10%。相比之下，万科星城让利幅度更大。毛坯价4.3万/平米，比周边同类二手房——禧园、翡丽郡——要低上5000-6000元/平米，以此对比，让利幅度达到13%。其中100.8平米的价格最低为392万，加上精装大约407万。
（万科星城价格表）
我认为这是经历了2008的、有经验的深圳开发商的务实之举，不会选择与市场对抗。
从这几个楼盘来看，可以说沙井4.5-4.6万/平米的价格，属于一个“合理价”。而香蜜湖、深圳湾的10万+，属于“低估价”。这样的价格下，得到了几乎被抢的成交量，可以确认某些区域的市场正在快速的探到底部——你很难指望那些开盘去化很高的楼盘，接下来还会继续推特价。而对于买家——尤其是自住型买家，这无疑是在制造极好的上车机会。
第二点，继续关注“房企特价窗口期”。
之前一再提醒后台的读者，密集关注这次的“房企特价窗口期”《“房企特价窗口期”，开始出现了》，会出现惊喜杀跌价。今天上下半年冰火两重天，开发商也都措手不及，那些规模型、快周转的房企必须低价走量，确保回款。尤其是国庆之后，
市场出现了“限价+低价”并存的市场——这是非常少见的。这段时间，真正在深圳担当旗手的，一是万科，二是佳兆业，盘多量大，给大家提供了很多的选择。
这样的窗口期不长，这样的机会历史上也不多见。对于开发商而言，目标简单粗暴：价格让利，快速完成资金回笼目标。
据我最新了解的路边消息：万科星城明天开盘的去化目标调为1200套，回笼资金目标大约55亿。只需完成近40%的去化率即可，而目前认筹的客户已经超过2000个。具体原因不知，或与万科深圳明年楼盘少有关。参考沙井最近几个盘的市场表现，万科明天完成销售目标已是囊中之物。销售目标完成，接下来销售压力减小，再想期待有开盘时期的“好价格”，恐怕不容易。
第三，限价带来的豪宅价格依然被严重低估。
我曾经写过包括旧文《限价刺激了富人抢豪宅》在内的一些分析，指出深圳最好的两大区域——深圳湾、香蜜湖10万/平米的均价，属于“低估价”。在2018年，双玺、臻山府2期、润府都出现，而今臻山府再一次出现。同样是买房子，对于富人，宁愿去花10万买核心区的豪宅。原因很简单，像臻山府这样比旁边二手房低30%——附近锦庐挂牌13-15万/平米，安全边际够高。
同样是在调整市场，以10万平米的价格买入深圳最好区域之一的豪宅，赌它继续跌到8万的概率，和未来继续回升到15万的概率，后者可能更大——逼近15万已是附近楼盘的真实成交价格。
这是他们用钞票做出的市场判断。
第四点，无论什么市场，好房子都是要抢的。
我在上一篇文章里谈到，淡市是我们买房最好的时机。正是基于以上的经验观察，市场低迷，情绪传导，是不是你都刀枪入库马放南山，啥都不干了。恰恰相反，这时候市场更容易出现惊喜价，我们需要去花时间寻找到那种“质优价实”的好房子。
参与市场，还是要学会：大市归大市，个盘归个盘。光看大市，你会抓不住机会。无论在什么市场，只要是好楼盘，你都是要抢的。旺市里大家疯一般抢，淡市里，有些个盘就可能展开大幅让利，促进热销。结果，我们看到，就算是在今天深圳这样二手房成交清淡的楼市里，
好价格的好楼盘，你还是要抢才能得到的。熊市里会有好价格，只是当它出现的时候，你敢不敢杀入。
给到大家一句话，这个时候买房子，就问一点：楼盘值不值这个价。其它的，不要管。之前一再说了，市场时点的问题，非常顶级的大牛都不一定搞得清楚，你去猜也都是打卦。比如昨天开盘的臻山府，10万/平米；明天开盘的万科星城，4万多的价钱。这个价钱值不值，要好好做功课。我认为，以比周边二手房低6000块/平米的价格，买到品质更好的新盘，足够划算。当然，你还想等更低，那也可以。
第五点，坚定长期看好深圳楼市。
市场总会有波动，但我们看深圳有没有一个稳定的中枢？你看市场是跟着价格走，还是跟着价值走？市场情绪亢奋的时候，你看好，像2年前那样，情绪低迷的时候，你看跌，像现在这样。那你永远都要跟在别人屁股后面跑。
在市场气氛低迷的这一段时间，好楼盘依然都取得了不俗的成绩。比如华润城、绿景红树湾1号、万科臻山府等等。好的被抢，一般的过6成。正常的市况，过6成也已经是很好的成绩了。
这些都证明了深圳刚需接盘的力量比我们想像得强劲，臻山府更是印证财富阶层的改善需求亦极为旺盛，当然还有非常显著的长线投资需求。这些，是我们来判断深圳房地产市场长期基本面扎实与否的底盘。
让我们坚定看好深圳，除了需求量的旺盛，还有供应量的不足。这是老话题了，但却是我们判断市场的主线。严厉的限价也好，威猛的调控也好，都没能带来供应的大幅增加。即便外围环境向下，人们买房的热情会收敛一些，但不会消退。这个预期不改变，买家是不会离场的。尤其是今年，为了抢闸出货，开发商几乎把能卖的房子全推了，这很可能会导致明年市场供应匮乏，尤为麻烦。
卖过的不讲了，转回头说明天要开盘的万科星城。后台有很多读者在万科星城、华强城之间纠结，也有些朋友想等海岸城。我认为这三个楼盘的客户群不太一样，包括对于投资客。
一般我们看楼盘，轨道+商业+教育+产品+价格。华强城在轨道上优胜，星城在产品、商业、教育上优胜，价格上也更优惠——在低开的基础上又给出了装修“半买半送”的让利。产品上收纳空间做得“非常好用”，户型利用率高。美中不足是，教育这部分还不能确定——基于万科最近几年在梅沙教育上的成绩，我认为万科引入好学校的可能性较大。两相对比，星城居家性更好，更适合对教育、人居环境要求更高的买家，而华强城适合对地铁依赖度高的买家。这是两者很不同的地方。
也有买家说，想等拥有地铁、商业、住宅综合优势的海岸城，这个项目地段自然是更好，但等待会产生机会成本。这个机会成本有多大，难测，要自己好好琢磨。我个人觉得，你想花4万来块钱/平米的价钱买到海岸城的住宅的可能性，比较低。
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