一房二卖算不算诈骗罪？

案例：小王购买小李的房屋一套，价款200万元，二人与房产中介公司共同签订了购房合同，明确约定：如果小李再将房屋出售给第三方，就构成了根本违约，小王有权以书面通知的方式解除该合同，另外，小李还要按房屋总价的20%，向小王支付违约金。几个月后，房价又涨了一大截，小李禁不住利益驱使，又将房屋以更高的价格卖给了刘生，并办理了过户手续。无奈，小王只能一纸诉状将小李告上法庭。

一、一房二卖的两份合同是否都有效？

如果两份合同都是当事人自愿签署的，内容合法，且没有《合同法》第52条损害国家、集体或第三方利益等的相关情形，就应当认定两份合同都是合法有效的。而不能说，因为第二份合同是后签的，就没有法律效力。

但也有例外：如果第二份合同中的购房人与房主有串通嫌疑，也就是说，明知房主已经把房子卖给了别人，还故意加价买这房子，这就需要另当别论了。还有其他许多情况，这里不再一一赘述。以上案例中，如果小王能找出证据，证明第二个买房人与卖方存在恶意串通，存在损害国家、集体或第三人利益的情形，就可以主张小李与刘生所签合同无效。

恶意串通，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利而订立的合同。比如，卖方和第三人私下协商，故意签订第二份买卖合同，目的是让卖方不再将房屋卖给第一个买受人。这种情况就存在恶意串通的嫌疑。这时对于第一个买房人来说，他可以要求卖方继续履行与他的合同，如果履行不了，可以要求他承担相应的违约责任来弥补自己的损失。

二、两份合同都有效的情况下，应履行哪份合同？

对于这个问题，一般遵循的原则，一是物权优先于债权的原则，二是债权平等的原则。

物权优先于债权是指当同一标的物上，既有物权又有债权时，物权优先。案例中的小王与刘生两位买房人，如果该房以向其中一个买受人办理完了过户登记手续，则自然应将此房判给这个人比较合适。

债权平等原则，就是指，两个买房人都没有办理过户手续，那这个选择权可以交与卖方人，他可以选择把房子到底卖给谁。但是如果其中一个买房人已经提起了诉讼，那就只能由法院根据具体情况去判决。

法院一般按下列顺序进行判决：

1. 已经办理过户的优先。

2. 都没有过户，已经合法占有房屋的优先。

3. 都没过户也都没有占有房屋，则应考虑各买受人实际付款的多少、是否办理的网签、合同成立的先后等因素公平合理的确定。

三、没有得到房屋的人如何维护自己的权益？

这个首先要看合同中有无相关的违约责任，有约定按约定执行，没有约定可以按法律规定执行。比如可以要求对方承担违约责任、赔偿损失等。特别是对于现在房价飞速上涨的情况，比如买受人因为这个纠纷，导致再行买房时房价上涨，这个购房差价是可以要求违约方进行赔偿的。

四、一房二卖的这种情况会不会涉及刑事犯罪？

关于一房二卖的问题确实跟合同诈骗罪有些像，所以如何区分一房二卖到底属于普通的民事纠纷，还是属于刑事案件非常关键。合同诈骗罪与合同纠纷可以从以下几个方面进行区分：

1.主观方面。行为人在主观上是否明知自己没有实际履行能力而与他人签订合同以达到非法占有他人财物的目的。

2.履约能力。行为人是否具备履行合同的实际能力。

3.欺骗手段的程度。行为人是否采取隐瞒真相、虚构事实。

4.履约的行为。订立合同后，行为人是否具有积极的履约行为。我个人认为，区分合同诈骗罪与合同纠纷的关键是行为人的主观目的，行为人是以骗取财物为最终目的，还是通过履行合同而获得经济利益。而要判断行为人的主观目的，必须从行为人是否具有履行合同的实际能力、是否采用欺骗、隐瞒等手段以及履行合同的实际行为，违约后的表现等几方面进行综合判断。

以上我们分析了一房二卖的法律问题，具体到前面的案例，到底是小王得房还是刘生得房，得根据我们前面所讲，结合具体情况，比如付款多少来确定。

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