重慶房價還會上漲嗎？這是粉絲問我最多的一個問題，回答是需要承擔風險的，這十幾年大批的地產大V在這個問題上折戟沙場，我一直認為的是，市場從來不是誰能夠預測得了的，要不然也不會有大量的投資者堅守“對市場要心存敬畏”的戒律。
不過，看重慶未來5年以上的發展來看，房價短期看金融，中期看土地，長期看人口，重慶房價的短期下跌，長期上漲似乎是一個確定的事實。因此，我們需要知道的，僅僅是在長期的上漲過程中，重慶發生短期回調的時候，哪些板塊被過度炒作，有巨大的泡沫，哪些板塊又被低估，在回調週期中會比較抗跌？
重慶開發商炒作房價，一般都是按城市規劃走的，最開始提出了一路向北，後來又開始借東站熱炒的茶園-鹿角板塊，這周又開始追熱點的西邊科學城概念的大學城-西永板塊。這時候，整個重慶人都遺忘了一個地方，南邊，龍洲灣板塊，這個板塊被重慶人給遺忘了嗎？
小編前幾天網上看到幾張圖，說的是重慶各區對其他區縣的看法，看完重慶九個主城區，發現大家對巴南的認知居然是這樣？-----------郊區
下面，我來從各個方面分析一下這個沒有存在感的，在重慶人心中的郊區巴南區的未來中心：龍洲灣板塊。
壹
重慶樓市下行
接近開發商成本價的板塊才最抗跌
如果我現在說什麼茶園，西永，13000一平的新房，適合投資？就是在坑你，這些價格已經被熱炒的板塊只適合周邊居住的剛需，什麼東站，科學城這些會讓未來3年內茶園板塊，西永板塊房價翻倍，說這些話的，一般都是開發商的廣告，什麼龍興要飛了，這些地方的未來發展起飛沒有，我無法預測，但是開發商聯合網絡寫手吹噓的這些板塊，房價當是先起飛了。
11月最新的新房和二手房板塊均價：
看見這個價格表，會發現，居然龍洲灣價格領跌，11月新房價格下跌8.71%
我們看一下2017-2018年重慶土地拍賣均價，龍洲灣的土地均價居然達到了5074元/平
（CREIS中指數據）
我們看一下2015年的建築成本，現在2018年的鋼材，水泥等建築材料都翻倍了，我們就估算一下2018年的建築成本大概在2000-2500元/平。
我們來算一下一套重慶商品房的成本價格，土地成本5000元/平+建築成本2000元/平+運營成本300元/平+資金成本200元/平=商品房成本7500元/平，當你在花龍洲灣板塊買得新房建麵價格在8000元一平，已經無限接近開發的成本。
雖然有很多開發商是之前拿地便宜，但後面這個板塊的土地成本已經被抬高，如果要低於後面的成交價格，開發商寧可把項目打包賣給萬科，融創這些大開發商，也不會便宜消費者，現實就是如此的殘酷。
總結：
從新房市場來看，龍洲灣板塊，房價低，土地拍賣價格貴，5000左右的土地成本價格加上建築成本這些，如果你的入手價格8000元/平，這個價格已經無限接近開發商的成本價格，下跌空間非常小，
當然也可能出現開發商虧本賣房的情況，但這種情況非常少，大部分開發商都會學燕郊的華夏幸福一樣，房價跌破成本價，就不賣房了，直接把項目打包賣給萬科。
貳
交通方便， 產業配套
商業支撐，吸引人口流入
1.公共交通便利
輕軌2號線將龍洲灣板塊和南坪、江北、九龍坡、渝中聯繫起來，5條輕軌環繞巴南，巴南區的交通便利程度將提升一個級別。很多人說巴南是重慶低收入者的聚集地，這是錯誤的說法，其實巴南區它的地理位置和方便的軌道交通，恰好吸引了大量郊縣的人口流入，我一再強調房價的長期本質，就是看人口的流動，人口只要能持續流入巴南區，作為巴南新核心的龍洲灣板塊潛力非常大。
2.產業配套，商業支撐，吸引人口流入
根據CREIS中指數據分析，這些專業數據公司的數據還是相對非常客觀的，將交通、教育、醫療等五大配套進行綜合排名，看現在龍洲灣的綜合配套排在第6位，現在龍洲灣板塊的房價，應該是所有板塊裡面最低的，倒數第一，均價在建面9000元/平左右。
重慶和其他大城市不一樣，整體為點狀發展。重慶不像是別的城市，雖說也有內環外環之分，但並不像別的城市那樣，有一個明顯的市中心。
基本上每個區都有自己的一個商業中心地帶。比如渝中區有解放碑，江北區有觀音橋，南岸區有南坪，九龍坡區有楊家坪，沙坪壩區有三峽廣場……龍洲灣板塊作為巴南區的新中心。
龍洲灣商圈日漸成熟，近幾年，龍洲灣商圈發展快速，萬達廣場已開業3年多，隨著上百家品牌商家的入駐，該商圈的商業業態也得到豐富和升級。在該商圈內的商業涉及餐飲、超市、影院、親子、服飾等，能滿足消費者購物休閒娛樂等需求。龍洲灣周邊修建了大量的居住項目，為龍洲灣商圈提供消費人群。
來自巴南區投資促進發展辦公室的消息稱，巴南區委區政府對龍洲灣的定位，除行政中心外，還將是金融中心、商貿中心、文化娛樂中心於一體的綜合性濱江生態新城、西部一流的職教高地和全國最大的雲教育產業城，隨著商圈配套的日漸完善，形成了強有力的輻射效應，魚洞、李家沱也在不斷向龍洲灣靠攏，其核心地位日漸凸顯，形成“北有照母山、南有龍洲灣”的格局。
3.巴南高鐵站吸引外地人口流入
樓市未來的潛力，我一再反覆強調就是人口的流入，或許很多人看不起重慶周邊郊縣的人口，而我卻認為，這些周邊人口是巨大的紅利，未來流入巴南，拉動整個龍洲灣的樓市上行。
渝湘高鐵重慶至黔江段項目線路全長268公里等級為高速鐵路設計速度350公里小時全線設重慶、重慶東、巴南、南川、水江、武隆、彭水、黔江8個車站總投535億元預計2024年建成通車。
渝湘高鐵重慶至黔江段項目線路全長268公里等級為高速鐵路設計速度350公里小時全線設重慶、重慶東、巴南、南川、水江、武隆、彭水、黔江8個車站總投535億元預計2024年建成通車。
總結：
為什麼要強調交通，產業支撐和商業支撐？有優質企業，便利的交通，才能有工作機會，才能匯聚大量人口流入，人口的集聚，必將大大刺激周邊交通醫療商業配套的完善。人口才是一個板塊房價的長期支撐。重慶現在最大的人口紅利就是周邊郊縣的人口進城，這恰恰是我看好龍洲灣板塊的關鍵。
叄
龍洲灣現在的房價
龍洲灣現在新房價格是9558元/平，環比上月下降8.71%，二手房掛牌均價在12136元一平，環比上月下降1.91%，這不是掛牌成交價，現在二手房如果要成交，需要下浮10%以上才能成交。龍洲灣的房價沒有被爆炒過，雖然有什麼職高城這些概念，但房價一直都低於重慶均價。
我們來對比一下璧山的恆大綠島新城和龍洲灣邊上的恆大新城，同樣是恆大的樓盤，同樣是精裝修
璧山的恆大綠島新城開盤8400一平起，均價高達9500元一平。
龍洲灣邊上的恆大新城成交均價在10000元/平左右。
龍洲灣作為未來巴南的核心板塊，
居然房價和璧山是差不多，哪怕龍洲灣在短期樓市下行跌個1000元，這個價格吸引力一下就會把很多周邊郊縣的剛需吸引進入。
肆
總結
從今年發展形勢來看，重慶樓市的短期下行已經非常明顯，雖然從長期看，重慶樓市的潛力還非常大，後勁很足，但對於我們來說，現在眼前的問題，就是選擇抗跌的泡沫小的板塊入手，耐心的過冬。
目前重慶各板塊發展不一，但是並不能決定在那買房就最好的，關鍵還是要適合自己的需求，比如交通離上班方便，該板塊的價格自己能夠承擔，因為買房和買其他東西不一樣，個人需求不同體現到個人身上的價值也就不同。
我今天所說，並不是在抬高或者惡意貶低重慶某一個板塊，畢竟只是我個人基於數據的判斷，一家之言。
龍洲灣板塊是一個沒有被過度炒作，被低估的板塊，再過兩年、三年發展或將帶給你巨大的驚喜。
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