過去的十一長假裡看房子的還是很多的，也有很多粉絲問各種各樣的問題，對於房子每個人都有自己的判斷，買房除了房價,二手房的稅費、板塊、升值潛力等等都考慮到了麼？要知道買到一套好房就相當於一次創業，而入手一套爛房很可能虧到姥姥家。
買新房還是二手主要看自己，區別還是很大的！
新房優勢很明顯，尤其對於有初房情結的人來說，更不願意選擇二手。新房首先比二手房簡單，不會像二手房一樣出現跳價等較多突發現象。新房交易直接和靠譜開發商看完徵信，補齊首付，辦理按揭了，等貸款下來開始還款，交房的時候就收房，非常簡單。
很多人可能認為新房首付低，實際上新房以及二手房的首付比例都是一樣的,但是新房是以實際成交額計算,而二手房要經過銀行評估,對於房齡較長的可能會出現評估價低於成交價,差額就需要補到首付裡,而對於增值較快的地段以及房齡較短的次新房,兩者差別較小或無差別。
大家都知道新房限購，能有資格購買新房的人比之前少了很多，而有買新房資質的都額外珍惜自己的購房資格，因為新房除了限購對於有資質的人來說是利好，還有更大利好就是限價，政府在幫你按著房價呢！想漲價政府不同意，但想和大家說並不是所有的房子由於限價而性價比都高！
房子買到家裡之後，每年都是折舊的，但是為什麼房齡越來越久，房價越來越高呢？其原因之一就是因為地價高了，成本高了，所以房價隨著地價變化而變化。
就像瀋陽16年之前拿的土地，地價都不高，就算瀋陽市場再好，由於政府限價，新房也賣不出價格，賣高了政府不同意。那麼，受限價影響，很不錯的小區，大家都認可的，園區內二手都比新房價格要高，或者高很多。這樣一二手倒掛的小區，首選一定是新房，能買到好房源，就賺到了。
對於17年或之後開發商入手的土地，也有很多已經入市交易，但是地價都很高，就算政府限價也是得看之前KFS入手土地價格，一般首開成交價格都得是土地價格的2倍，這樣KFS才不會虧本！
就像新市府中海拿的土地價格是5100元，精裝開盤價格1.4萬+到現在價格1.5萬，好一點的1.6萬+。但是旁邊精裝的1萬左右。清水9千也可以買到很好的房源，而且也都是大品牌KFS。並不是限價有針對性，而是本身人家地價就高。所以買新房看性價比可以從地價看起！
新房對於學區來說個別KFS是有備案合同，然後直接簽署學區協議的，還有一些著急上學的適齡兒童，個別的KFS也是可以拿著備案合同直接上小學或者初中，但是不能是絕對好的學校。但是對於使用學區的話，三年一劃片，這樣的新房相對更穩妥！
二手房相比新房，最直接的就是可以實現房子的最基本功能，那就是它的居住屬性，二手房交易一定是有房產證的了，KFS沒有任何問題的情況下，新房下證的時間都是交房二年內都完事了，二年外在出售稅費相比也低一些，自己住考慮二手房的相比特別多，其次就是對於投資的老手，雖然浪費一些精力，但是也都在淘！
二手房稅費方面說頭就多了，新房較清晰，只有契稅和維修基金。但說二手比新房稅費高不是完全正確的，具體得看房齡等情況，在這裡不一一贅述了，下面表格個大家普及一下二手房稅費方面。
上圖大家可以清晰看出二手具體稅費標準，可以看出，如果滿五唯一比新房稅費都要少，因為新房還有維修基金需要交呢！表格裡面還有關於商業的稅費標準，當然，商業屬性的稅費是最高的，尤其土地增值稅部分，高到想哭。在這裡對於商業就不多說了，總之，投資商業一定要慎重。
瀋陽二手房不限購，而且限售時間比新房也短了三年（目前普遍執行2年限售），流動性更好一些。對於投資購買二手房千萬不要放空，一定考慮租出去。瀋陽本身房價比較低，而有住房需求人口還是很多的，租房子不是困難的事情，個別房源租售比是非常可觀的！
租金回報一定是二手房投資的核心標準，租金高的房產高歌猛進，被更多投資者認可，市場更加追捧。從租金可以看出很多事情，首先可以看出常住人口，已看到後期流動性。
國家在"堅決遏制房價上漲"的同時也在大力發展長期租賃市場，保護租賃利益相關的合法權益。其實這個信號已經非常明顯了，短期投機一定沒有長期投資更加看好，房產就是一個城市的股票，房產的投資已經和股市完全相同的投資風格，投資回報更加被大家看很好，成為市場的王牌！
如果租金回報低的可憐，沒有租金支撐，後期房價一定接盤困難，並且更會出現房價腰折的現象，就像現在的環京城市！而那些有租金支撐的房產一定會很安全，尤其租金回報率能跑贏銀行理財產品的一定是最佳選擇。因為，當房產的租金收益高於銀行理財產品時，就會有大量資金撤出來而湧進房市，給房產帶來更多購買力。同時也說明這類產品沒有泡沫。而且還能帶來高回報！
對於新房，10年前一環內以及青年大街沿線新房都不多，目前二環內基本沒有新房，新房基本都集中在三環以外，瀋陽現在屬於區域帶動發展。尤其大家熟知的長白板塊以及新市府板塊！
瀋陽房價為什麼這麼低呢？對於當地人來說還是非常幸福的，房價基本都能負擔得起，並不是高的那麼可怕，生活節奏也沒有那麼快！房價低從土拍可以看出，每每拍出地王都是核心區域，這些區域拍出來的地王對於周邊帶動還是很大的！但是近些年成交地塊主要還是來自三環外，或者四環左右的也都有，而並沒有集中推核心區域的地塊。大家可以試想一下，現在核心區域基本沒有新房在售，如果拿出來一塊土地，價格會是什麼樣？集中推市中心地塊，而不去推那麼遠的地塊會是什麼樣？不僅可以帶動區域發展，更能把瀋陽推向一個新的高度！
現在關注瀋陽或者想在瀋陽買房子的應該是都有機會，而且買了房子的更有眼光，一旦瀋陽集中推些好地段的地塊，不去拍那麼遠的地方，瀋陽發展的一定更快，絕不只是現在的價格！
瀋陽現在發展的短板正是以後的機會，對於二手房板塊的選擇目前看二環左右以及二環內是最好的，因為新房基本都沒有了，完全的存量房市場，低價的就那麼多，沒有了自然就高價格了。即使後期再有土拍新入市的土地，價格也一定更高，不會對二手房價造成負面影響，並且還可能拉動二手價格的上漲！
二手房一定是要多看的，多看會對板塊有所瞭解，對樓盤有更加深刻的認知，也會用自己的眼光看後幾年的漲幅空間。2010年的時候瀋陽均價才4000元，但是就三年時間，瀋陽房價從4000就直接到7000了，是什麼導致的呢？010年-2013年正是瀋陽快速發展的時候，其中之所以房價漲幅這麼快，絕大部分是因為大型房企進駐高週轉，這三年時間在大型房企的帶動下，拉高了整個城市的均價！
但是2013-2016年又橫盤了一段時間，絕大多數大型房企入手的房子，基本都是沒有賺到錢的。在一些大型房企中已經有一些13-16年入手的時候就已經8000+了，而且現在漲幅還很小，目前精裝修也才1萬+，也是因為漲幅很小，而不願意換手去賣。
對於這樣的樓盤，自己真正居住的也很多，在2016-2017年該換手的也已經都換手了。由於現在漲幅不大，換手的也特別少。但如果這樣的盤給一個支點，那麼漲幅就會很快！比如一共在賣的20套，5套10000的，5套11000的，另外的可能11000+左右！那麼，如果成交幾套房子，當別人看到沒有價格低的，自然價格很快就可以拉高，也是因為流動的房子少！
所以，在瀋陽次新房裡，也有很多這樣的樓盤是可以選擇的，現在買的價格相當於絕對的窪地，而且品牌夠大，位置夠好的！對於新房和二手房，在瀋陽買起來還是很簡單的，但是現在買房子也絕沒有純剛需，更別把自己當成剛需，沒有買房子不考慮後期升值的，這種想法是對的，因為買房子就是一種創業！
轉自瀋陽房產之家鄒洪成
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