PART 1
“9萬5一平，帶雙稅，有客戶可約，月底交付。”
主做南星橋一帶二手房的中介小孫，最近接到老業主電話，要把還沒交付的信達濱江壹品“掛牌出售”。
143㎡，中高樓層，掛價9萬5一平方。
算上不滿兩年需繳納的增值稅，單價妥妥上10萬。
一路之隔的純新盤仁恆濱江園，新房售價70800元/㎡，已觸頂限價“天花板”。
與仁恆濱江園相鄰的融創大家·侯潮府，二手房成交單價8萬3（剔除車位），已貴得不可思議。
不曾想，月底才交付的壹品，二手房掛價再度刷新大眾認知。
“連著接到兩個房東的電話，都要賣這個價。”小孫說，這價格還算好的，同行告訴她，有的業主對外報10萬/㎡，還是160多㎡的大戶型。
“想過壹品二手房價不便宜，沒想到叫價這麼兇。”業內人士感慨。
為什麼這麼說？杭州二手房單價衝上9萬+，也就這兩年時間。主要集中以下三類房源中：
學軍本部學區房，名校加持，成交量最大。像文二新村、下寧巷、求智巷等老小區，四五十平方的小戶型，不少單價能賣到9萬+，甚至更高。
只是，單價再貴，總價差不多也就500萬上下。
西湖邊的次新房，地段稀缺。像中大吳莊、吳山鳴翠苑，近幾個月有成交。一百四五十平方，總價1500萬上下。
武林壹號、陽光海岸、藍色錢江等杭州經典豪宅。三四百平方的大戶型，偶爾也會有一兩套成交。
三類房源均有一定特殊性。
普通的150㎡以下改善戶型，此前賣得最貴的要數侯潮府，二手房單價不乏8萬+成交，然未能破9萬。
掛價9萬5一平的壹品，一旦成交，意味著杭州二手房價又將邁上新臺階。
PART 2
最初聽到這一價格時，跟大多數人反應一樣，覺得不可思議：太貴了！誰會買啊？
為此，我特地又跑了一趟南星橋。
站在錢江路的十字路口，陽光折射在壹品立面的大玻璃窗上，一個個的方格子，在藍天下更顯通透明淨。
有別於濱江傳統的建築風格，壹品外立面用的是淺色石材+深色鋁板，與周邊已交付樓盤的Artdeco風格不同，極具辨識度。
園區內部的景觀園林基本已完工，按合同約定，月底便能如期交付。
“手頭有些客戶，就在等壹品交付。”南星橋一帶的中介告訴我。對於9萬5一平的“天價”，他們倒是很坦。
壹品新房差不多就要賣7萬/㎡，樓層好的還不止這個價。
“有個客戶當時全款買的，成本差不多7萬5/㎡，現在賣9萬5/㎡，也就賺了不到2萬/㎡。”
在中介看來，壹品幾乎沒短板。既無公租房，也無自持。距離地鐵4號線甬江路站還近，步行約600米。
按照上城區的學區劃分，壹品基本划進勝利小學+勇進中學。兩個全是上城區名列前茅的學校。既有名校加持，又不必犧牲家長的居住品質。
主打的138㎡、143㎡，可做四房兩廳兩衛。區域內早年交付的二手房，130多㎡，甚至170多㎡，也就做三房。
“別說二胎了，就是一個小孩，三房也很緊湊。”
去年10月，品相還不錯的侯潮府交付後，一度成為二手房市場上的寵兒。兔博士數據顯示，交付至今不到一年，侯潮府先後賣了21套二手房，遠高於望江府、錢江御府、錢塘印象等小區。
從交談中瞭解到，板塊內經紀人對9萬5這一價格無反感，很大部分原因在於：他們親歷侯潮府二手房價的“瘋狂”。
年初，侯潮府便宜點單價6萬就能買到。經歷一多個月的房源真空期後，二手房價蹭蹭往上漲。“半年時間裡，至少漲了5000-8000元/㎡。”
現在掛牌在賣的，二手房單價普遍在8萬3-8萬6，貴一點要賣9萬。
PART 3
還記得半個多月前，統計的熱門小區最高二手房價嗎？
10月18日，侯潮府一套15樓的139㎡，網籤總價1210萬，剔除車位後，單價仍高達8萬3。
前兩天再去中介門店時，被告知這一價格已成過去時。
同樣是139㎡，一套13樓的西邊套，含車位1260萬成交。哪怕剔除車位，成交單價還有8萬7。
重點是，各家中介後臺拉出來的數據，可售房源僅10餘套。出售房源相比小區總房源量，佔比不到2%。
118㎡三房居多，139㎡四房僅有3套掛牌。
不是低樓層的2、3樓，就是頂樓，掛牌單價8萬6到8萬7。其中一套二樓，滿兩年，房東掛牌單價接近9萬1。
交付一年多，侯潮府一半業主已入住
作為杭州首席豪宅區，南星橋先後經歷了三個開發階段。
第一階段，是濱綠打頭陣的經典沿江豪宅。諸如濱江開發的金色海岸、陽光海岸，綠城開發的藍色錢江、春江花月等，房齡約有10-15年。戶型動輒兩三百方。
第二階段，是2015年前後交付的錢塘印象、望江府，以及那時尚在開發的金隅學府、錢江御府、侯潮府。
除錢塘印象整盤大戶型，總價較高外。餘下幾盤按當時的市場行情，產品定位為改善，戶型從89-170多㎡不等。
相對而言，侯潮府地段、產品定位更高（新房售價4萬/㎡，最後一幢樓王大戶型，單價賣到6萬/㎡）；加上交付時的一波宣傳，二手房量價均為板塊領先。
第三階段，是2016年新一輪行情興起後，拿地開發的壹品、上品、濱江園等豪宅。新房售價高達7萬/㎡，也是目前杭州新房限價的“天花板”（鳳起潮鳴除外）。
而壹品是這批豪宅盤中，交付最早的一個，二手房價自然備受矚目。
PART 4
壹品最小戶型137㎡，假如單價9萬5真能成交，總價最便宜也得1300萬。
注意了，成交單價並不等於實際付出成本。像壹品這樣即將交付的小區，不少房源都未滿兩年，需繳納增值稅（66萬起）。
再加上契稅、個稅、中介費等，差不多1400萬起步。
這個總價段，杭州可選擇餘地太多了。相鄰的純新盤仁恆濱江園，能買面積更大的170㎡；奧體的杭州壹號院，222㎡、225㎡五房完全足夠，附帶兩個車位還有剩餘。
熱門的曉風印月、杭京源等樓盤，更是不在話下。
近年來，隨著豪宅大量交付，南星橋成為全杭州房東最敢叫價的板塊。
前有侯潮府單價8萬7成交，後有壹品掛價9萬5/㎡。很快，翡翠海岸也將交付，二手房價只怕也不會便宜。
“太貴了，8萬多/㎡買進，都怕站崗啊。”侯潮府樓下的中介門店內，來自台州的李先生嘆了口氣。“侯潮府我都覺得貴了，壹品這個價格，吃不消吃不消。”
類似的聲音，還有不少。
從成交量可以看出，不少購房者轉向區域內其他的二手房小區。
像是錢江御府、金色海岸，同樣價格能買面積跟大的戶型。透明售房網數據顯示，這兩個小區11月先後網簽了4套二手房，分別佔今年總成交量的40%、25%。
9萬5/㎡的壹品，畢竟只是掛牌價，最終會否有客戶買單，仍是未知數。
房子還沒交付，就有高價二手房掛牌出售，這一現象近一年多來，十分普遍。從剛需到改善，再到豪宅盤，無一跳脫。
但大多賣出高價的二手房價，兩三年前新房均價不過四五萬，貴一點也就6萬左右。
單價從新房的4萬到二手房6萬，大眾或許還能接受；但從7萬到9萬，甚至10萬時，同樣的路徑，會否成功複製？
也難說！畢竟，眼下的二手房市場行情並不容樂觀。
粉絲群裡抱怨二手房賣不掉的聲音，不絕於耳：房子掛了三個月了，一個看房的人都沒；XX小區降到XXX萬，還是賣不掉，透心涼啊；中介勸說別賣了，先租著吧……
不少房東自我安慰，就盼著年底的小陽春趕快來。
大趨勢下，南星豪宅區，會成為特例嗎？答案很快便能揭曉。
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