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在錯過了上一輪赴港IPO後，海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡”）10月底再次向港交所遞交上市招股書。
海倫堡招股書的募資投向之一昆明海倫堡中央廣場，地處昆明市西山區3號片區，東臨西園路，南臨丹霞路，西臨近華浦路，北臨人民西路，屬於昆明市二環內的核心地段。
截至目前，海倫堡中央廣場項目僅僅獲得了3號片區共10個地塊中的3個。10月25日和28日，海倫堡在圍擋其他還沒有取得土地使用權證的地塊時，與業主昆明食膳生藝商業善業綜合樓方面發生了衝突。
一級開發、提前施工、低價拿地等一系列操作讓海倫堡既處於資金緊張的壓力之下，也讓海倫堡置身於拿地的不確定風險之中。
招股書載明，海倫堡僅2018年上半年的淨債務權益比例為103.1%，償債壓力讓海倫堡急需通過資本市場獲得融資。
低價拿地存疑
擬打造海倫堡中央廣場的昆明市西山區3號片區，由海倫堡全資子公司昆明寶華房地產有限公司（以下下稱“寶華房產”）投資15億元承擔土地一級開發，歷時4年而未成。
3號片區共10個地塊佔地近300畝，其中4、5、7號地塊總計108.38畝土地被拆分後於2018年3月7日到16日掛牌出讓，掛牌起始總價為12.2億元，3塊地的樓面價分別為3299元/平方米、2806元/平方米和2791元/平方米。
而3號地塊周邊二手房均價已經高達15000元/平方米。
這個價格創下了昆明市今年最低樓面價。公開資料顯示，2017年8月中海地產拿下的東白沙河地塊樓面價為11519元/平方米，而同樣在西山區2018年土地出讓的樓面價均在1萬元/平方米以上。
對於掛牌價格的依據，昆明市國土資源局王局長接受《中國經營報》記者採訪時表示，市局只是接受掛牌委託，在符合淨地要求下進行掛牌，至於價格問題要問西山區政府。
而負責3號地塊徵地拆遷的昆明市西山區城市更新局負責人在截至發稿時並沒有回覆記者的書面採訪。
掛牌結束，寶華房產以12.2億元底價拿下土地。截止到11月27日，掛牌的3個地塊毛坯住宅銷售均價為15000元/平方米，精裝修均價18000元/平方米。
相比海倫堡中央廣場的高房價，寶華房產給出的每平方米900元的拆遷補償遭到了拆遷戶的抵制。
昆明食膳生藝商業綜合樓就位於3號片區，建築面積5000多平方米。相關視頻顯示，10月25日和28日，由寶華房產參與、西山區棕樹營街道組織的強拆，一度夾雜著砸門、架雲梯、潑汽油等多個場景而成為仇和落馬後舊城改造中的一個特例。
之後，昆明市公安局西山分局以“阻礙圍擋施工”於10月26日拘留8人和10月28日強制帶走13人，而海倫堡則以“海倫堡中央廣場”的名字將未獲得土地使用權證的土地圍擋，圍擋裡面則是強拆留下的滿地玻璃碎片和被砸爛的門窗。
“我沒有額外的要求，只希望拆遷不要暗箱操作，依據統一標準進行補償，並依法拆遷。”拆遷停滯1個月後，棕樹營街道辦一張姓副主任接受記者採訪時表示，接下來將依法拆遷。
土地內定曝光
低價摘牌的謎底很快揭曉了。“開發商先期參與一級開發並內定二級開發，是房地產行業潛規則。”當地一開發企業負責人表示，只是海倫堡中央廣場項目的土地“內定”過於明顯。
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