調控政策邊際將隨經濟下行而持續改善，但應多為“因城施策”的微調，而難有全局性的放鬆。
本刊特約作者 陸翔／文
隨著房地產市場價量齊降，房地產市場調控頻次也呈現明顯的下降態勢。
據中原地產統計，11月以來，各地房地產調控政策發佈約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。而且，在11月份成為2018年全年房地產政策發佈最少的月份的同時，除蘇州的限購升級外，大部分城市關於樓市的相關政策均是以重申之前的調控或是強調落實已有政策為主。
而此前國家統計局公佈的全國房地產開發投資和銷售情況顯示，1-10月，中國房地產開發投資同比增長9.7%，增速比1-9月回落0.2個百分點。
房價方面，按照國家統計局公佈的2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統計數據，從環比看，70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比9月份擴大0.1個百分點。
在土地出讓方面，隨著土地市場熱度減退，土拍溢價率逐月下降，流拍土地數量明顯增多。以北京為例，根據統計，2018年北京土地總成交1209.9億元，同比減少53.6%，出讓土地平均溢價率僅16%，更出現了7宗流標土地。
《北京市2018年度建設用地供應計劃》明確規定，2018年全市計劃供應國有住宅用地總量1000公頃，其中商品住宅用地650公頃。目前，北京土拍共推出住宅用地54宗，供應商品住宅面積347公頃，供地計劃僅完成一半。
北京土地市場的降溫並不是個案，根據易居研究院的統計數據，2018年1-10月，全國40個典型城市土地出讓金累計收入18019億元，同比減少0.5%。而這是從2016年以來土地出讓金收入同比增速首次由正轉負。
中國房地產是政策市，過去的十多年裡，經濟下行壓力大的時候，放寬房地產調控；經濟增長回升或過熱時，收緊調控。房地產成為支撐經濟增長的重要動力，根據中泰證券的測算，過去10年間30％的中國經濟增長是由房地產直接或間接貢獻的。
伴隨著樓市與土地市場的降溫，房貸利率下調的消息近期不斷傳出，從房價高不可攀的北京、深圳、廣州到之前樓市火熱的杭州、武漢、成都等地，都出現了房貸利率下調的現象。據報道，截至10月份，首套房貸利率下調銀行數量達到19家。而且，房企發債窗口也已經打開，截至11月底，多家房地產公司密集獲准發行大額融資，合計數額已經超過1000億元。
這是否意味著，在經濟下行的壓力之下，樓市調控政策再次轉向了嗎？
但新華社刊發的《決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄》鮮明地指出，房地產調控不會半途而廢，將“經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控”視為雜音。該文指出，根據7月31日中央政治局會議中所強調的“下決心解決好房地產市場問題”“堅決遏制房價上漲”的調控精神，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。不立不破，在房地產長效機制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產調控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期，不會允許任何放鬆原已建立的調控政策體系、任由房價上漲的做法。
上海市人民政府參事、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成也認為，目前房地產調控政策已經使市場整體降溫，房價上漲的勢頭得到遏制，繼續堅持房地產調控需要付出一定代價，但調控不可半途而廢，房價平穩或者小幅下降有利於經濟長期穩定發展。
盛松成明確表示，過去十五年的房地產調控經驗證明，中國房價上漲容易下跌難。雖然調控有代價，但仍要堅持房地產市場調控不動搖，謹防重蹈過去房地產市場調控成為“空調”的覆轍。
對此，機構也大多認為房地產調控的大方向不會改變，但邊際改善還是可以期待的。如，招商證券認為，短期行政調控難以馬上退出，長效機制難以快速推出。政策邊際隨宏觀經濟下行而持續改善，但難有針對行業的全局放鬆政策，將跟隨經濟變化和行業本身節奏微調，你進一步我退一步，呈“交誼舞步”式改善。
地產冬天
2018年的中國樓市可謂是冰火兩重天，上半年依舊高速增長，下半年尤其是“7.31會議”之後從8月開始逐漸全國轉冷，萬科“活下去”的吶喊更是讓整個行業焦慮加劇，加上資金收緊、銷售乏力，去化銳減、客戶觀望，業績增速下滑，回款趨難，現金不足……房企都大呼冬天與苦日子來臨了。
從需求端來看，2018年1-10月，全國商品房成交面積13.3億平米，同比增長2.2%，其中商品住宅成交面積11.5億平米，同比增長2.8%，受下半年三四線城市成交走弱影響，2018年1-10月累計成交同比進一步放緩。
從單月數據來看，2018年7月之前商品房及住宅成交表現不錯，並且7月單月商品房和住宅成交同比分別增長9.9%、11.0%，均創下年內新高。8月開始市場快速走弱，8-10月商品房成交同比增速分別為2.4%、-3.6%、-3.1%，其中商品住宅成交同比增速分別2.8%、-0.8%、-1.3%，9月、10月成交同比連續兩個月為負，並且10月成交同比在全年最低基數上走弱，均顯示出當前市場正處於快速下行態勢。
華創證券認為，2018年下半年以來的房地產市場成交快速走弱，主要源於三大因素。
首先是“7.31會議”的影響。7月31日，中央政治局會議提出堅決遏制房價上漲後，考慮到近年來市場需求結構逐步由以往週期中的剛需主導逐漸演變為改需、投資主導，這類需求對政策走向、市場波動更為敏感，推動此類需求快速退場。
其次是貿易戰的影響。受經濟走差及貿易戰突發式影響，民營經濟明顯承壓，資金鍊問題日漸突出，抵押房產被強制拍賣現象明顯增多，從而進一步拉動改善及投資性需求快速下行。
再次是棚改資金收緊的影響。2018年以來，大部分省份棚改貨幣化比率並無明顯下降，但考慮到棚改總量高位略降、政策性銀行PSL貸款發放額度下降、棚改資金到位速度放緩等多重因素，棚改貨幣化對於銷售的貢獻度有所下行。
隨著需求的降溫，房價上漲的勢頭也基本得到了控制。
國家統計局公佈的70個大中城市房價指數顯示，從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格指數9月份由漲轉跌，10月穩定不變。二手住宅銷售價格指數下降幅度增加，9月環比下降0.1%，10月份降幅上升到0.2%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數的漲幅繼續收窄，10月份分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數也呈現趨穩態勢，10月份35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。
房地產開發投資方面，2018年1-10月，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資70370億元，增長13.7%，增速回落0.3個百分點。從趨勢來看，高投資發展階段已經結束。
房企開發資金來源方面，2018年1-9月房地產開發資金來源規模為12.19萬億元，同比增長7.77%。2018年房企融資規模月均增速明顯下降，月均增速為5%，分別比2016年和2017年下降9和4個百分點，資金進入房地產開發領域的速度已經明顯放緩。
土地市場方面，土地競拍熱度下降，這體現在兩個方面：一是住宅土地溢價率明顯下降，2018年10月，一、二、三四線城市住宅土地溢價率分別為5.94%、6.37%和5.03%。二是住宅土地流拍現象明顯增加。2018年1-10月一線城市流拍地塊13幅，二線城市150幅、三四線城市427幅，2017年同期分別為3幅、46幅和261幅。
盛松成表示，堅持房地產調控需要付出一定的代價。
目前房地產業在中國經濟增長中仍然起著重要作用。2017年房地產業行業增加值53850.7億元，對GDP的貢獻率為6.5%。由於核算方法及相關技術指標的影響導致貢獻率被低估。如果按照市場租金法來重新評估自有住房服務價值，房地產業對GDP的貢獻達到12%。
房地產投資也對經濟增長髮揮重要作用。2018年1-9月全國房地產市場投資8.86萬億元，房地產投資佔固定資產投資的比例為18%，按照2017年資本形成對於GDP增長貢獻率32.1%來估算，房地產投資對GDP增長的貢獻率約為5.8%。
堅持當前的房地產市場調控不放鬆，鞏固目前的調控成果，就意味著房地產業增加值對於GDP的貢獻率將會受到影響，還意味著房地產投資對GDP的拉動也會減弱，甚至還會影響到地方財政的賣地收入。
調控有代價，那麼在經濟下行通道中，政策是否將發生變化呢？
歷史今天
申萬宏源認為，調控政策由嚴至松的觸發條件，於地方政府而言是土地財政緊張和地方GDP增速較低，與中央政府而言是房價下行風險引起系統性金融風險以及全國經濟增速大幅下行（或失業率攀升），因此，房價、土地出讓收入和房地產開發投資是影響政策放鬆的關鍵變量。
其中，房價是金融系統安全的錨。中國住宅總價值約300萬億元，境內住戶存款71萬億元，銀行理財30萬億元，居民部門資產主要集中在房屋價值上。房價大幅下跌對居民財富與消費支出具有負面影響，容易造成消費貸、按揭貸款違約率上升、加大金融系統風險。
土地出讓收入是地方財政收支的“小金庫”。2017年，中國土地出讓金總額為5.2萬億元，約佔地方財政收入的53%。自1994年分稅制改革以來，地方政府的財權與事權分化加劇，對土地收入的依賴度逐年提高。土地出讓收入下滑將加重地方政府的債務風險與再投資能力，房地產開發投資能有效拉動上下游產業鏈，促進經濟穩增長。
房地產行業涉及產業鏈極廣，上至鋼鐵水泥建築，下至傢俱家電家裝。2017年，房地產開發投資額約11萬億元，施工面積78億平米，房地產產業鏈規模較大，短期內難以被其他行業替代。2017年，房地產行業對GDP累計同比的拉動為0.4個百分點。
申萬宏源的報告顯示，從近年來的地產調控轉向歷史來看，當房地產行業各項基本面指標出現下行風險之時，即是政策放鬆之際。
如，2011年四季度，房地產行業各項基本面指標出現下行風險。自2011年10月至2012年6月，商品房銷售面積單月同比增速連續為負，2012年開發投資額增速由2011年的30%下滑至不足20%，土地成交價款累計同比增速2012年4月起由正轉負。
2012年2月，央行微調房地產信貸政策稱滿足首套房貸款需求，並下調存款準備金率、釋放流動性；3月，首套房貸利率“基準內”定價房地產貸款審批被責令提速；4月，公積金條例修改進入調研期，同期杭州首家房地產公司申請破產；5月，央行再次下調存款準備金率；6月、7月連續降息25個基點。
隨後，在2012年7月，商品房銷售面積單月同比增速由負轉正。當年12月召開的中央經濟工作會議稱，要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖；次年2月，國務院公佈“新國五條”，要求地方公佈年度房價調控目標，房地產政策再次收緊。
2014 年年初起，房地產行業各項基本面指標再次下行。2月，全國商品房銷售面積增速轉負，杭州出現降價、銷非者在售樓處維權；3月，房地產銷售與投資增速降幅增大，總理報告強調不同城市房價分類調控，證監會首次放行房地產重組；4月，房地產銷售與土地成交價款增速持續下行，各地鬆綁限購意願逐步增強；5月；中央層面首次釋放積極信號，優先滿足居民家庭首次購買自主普通商品住房的貸款需求，部分城市限購放開獲得默認；7月，住建部正式定調樓市調控目標“千方百計消化庫存”，取消限購城市數量增多，按揭利率由年內最高點7.02%下降至7.00%（9折優惠）；8月，二三線城市戶籍改革；9月，央行頒佈“9.30新政”，首套房還清貸款後二套房算作首套可享受首付利率優惠；11月，央行自2012年來首次降息40個基點；12月，中央經濟工作會議連續兩年未提房地產，按揭利率降至6.11%，由基準上浮調整為基準內優惠。
上述政策組合拳打出後，仍未改變銷售面積同比增速負增長。隨後，2015年迎來了央行五次降息的大幅度刺激，“3.30新政”將二套房首付比例降至4成。房地產單月銷售面積同比增速在2015年4月由負轉正，不過由於庫存較高開發商拿地意願減弱，土地成交價款同比增速低於-20%，開發投資額增速首次個位數增長，全年累計增速僅為1%。
低迷的地產基本面數據迎來了政策的加碼，2015年11月，中央層面時隔多年再次定調化解房地產庫存，促進房地產業持續發展；2016年2月，銀監會將首套房商業貸款首付比例下調至25%，對於不限購城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%；2016年3月，總理再提將房地產去庫存於棚改貨幣化結合起來。
申萬宏源表示，2018年四季度再次出現了基本面指標下行風險逐步增大的先兆。9、10月銷售面積單月同比增速由正轉負，國慶期間各大開發商出現了新盤降價銷售、業主在售樓處維權的消息，百城土地成交價款增速由正轉負。在一二線城市新房限價的情況下出現折扣優惠表明部分城市、區域的去化率下行壓力較大，而三四線城市貨幣化棚改在年中受到了中央的高度重視，要求因地制宜在庫存去化週期低於18個月的地區採用實物安置，國開行總行通過收緊貸款審批權的方式進一步督促地方嚴格執行中央的指導意見，下半年新增貨幣化棚改力度大幅減弱。因此，從政策與數據指標兩方面，2019年有較大的可能出現基本面下行的壓力。
國信證券也認為，未來一年房地產形勢可能類似2012年。
2016年四季度至今，以防範和化解金融風險為目的而開啟的嚴厲的房地產調控已逾兩年，取得了明顯的效果，進入2018年三季度，房價已停漲甚至部分地區已開始顯著下跌，土地流拍加劇，財政壓力和穩增長、保就業的壓力再次凸顯。
與2012年類似的是，政府為了降低經濟對房地產的依賴、對沖房地產調控導致房地產基本面下滑對經濟的負面影響，2018年以來，也出臺了各種扶持其他行業、扶持民營經濟的政策以及區域振興政策。
與此同時，房地產行業的政策雖然出現了邊際改善：部分城市限價政策取消了、部分城市以“引進人才”的名義放鬆限購了、部分按揭利率最緊的城市按揭利率反而在往常資金面最緊的四季度悄然下降了……但政府表態依然嚴厲，很像2012年的時候。
因此，國信證券認為，當前的情形與2012年類似，首先，主流觀點認為政策面很難再來一波力度像2014年二季度開啟的“超級寬鬆”；其次，房地產行業的各項指標從累計同比增速看，都還落在正增長區間，特別是房地產投資和新開工也還不錯。後面為了穩增長、保就業而對房地產行業政策採取的部分鬆綁會類似2012年，效果也類似2012年。
下滑壓力
2019年的房地產市場將是什麼樣的走勢呢？
中銀國際預計，2019年的房地產投資增速仍將是平穩回落。主要從兩個方面來考慮：一是房地產施工面積和單位面積投資額，二是房地產投資資金來源。
房地產施工面積影響投資增速的上限，但受到單位面積投資成本同比波動的擾動。截至2018年10月房地產施工面積累計同比增速4.3%，本年購置土地面積累計同比15.3%，房地產開發商已經出現一定的加快土地開發週轉的經營行為變化，因此預計受到2018年土地購置面積同比持續上行的影響，2019年的土地施工面積同比增速仍有一定保障。但2018年房地產開發投資成本受到PPI同比上升較快的影響，2019年若鋼鐵、水泥等建材成本出現回落，可能會對房地產投資增速造成一定擾動。
房地產投資資金來源影響投資增速的下限，主要關注商品房銷售情況和自籌資金情況。房地產公司現金流對房地產投資有較大的影響。當前房地產投資資金來源結構中，接近1/2來自個人購房資金(包括定金預付款和按揭)，1/3來自自籌資金，商品房銷售額自8月的高點已經有明顯回落，因此，仍需密切關注房地產銷售同比變化的情況。另外，自7月底貨幣政策邊際放鬆以來，房地產自籌資金增速已經出現好轉，這在一定程度上可以對沖銷售增速下行的負面影響。
綜上所述，即使房地產政策出現鬆動，中銀國際預計房地產固定資產投資增速也將是平穩回落的趨勢。
花旗銀行則預計，2019年，中國房地產投資將保持在6%左右的強勁增速，但仍將低於2018年約9.5%的增速。按照花旗銀行估計，2019年6%的房地產投資增速會對GDP增長做出1.3個百分點的積極貢獻，相比之下，2018年房地產投資的貢獻率為2.1個百分點。
花旗銀行指出，2019年三個因素將對地產投資提供支持，包括二、三線城市地產調控放鬆、2018年強勁的土地銷售和低庫存，以及社會保障房對地產投資貢獻上升。但從中期增長前景來看，高空置率，再加上房地產稅立法進程加快，令中國房地產投資前景黯淡。
旭輝集團董事長林中則認為，2019年是中國房地產以“穩”為主旋律的1年，具體體現在7個方面。
其一，穩量。即使2019年比2018年房地產銷售面積差不多，或則少5%，但整個行業依舊是一個很大的體量，2019年全年銷售額預計也能達到12萬億-13萬億元，所以量是穩的。
其二，穩價。全國均價會穩定或者略有上升，房價既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，而是整體一個穩字。
其三，穩投資。2019年房地產投資增速將繼續保持在6%左右，與GDP增長速度相似。
其四，穩槓桿。行業2019年間會實行“穩中有降”的去槓桿，降負債。
其五，開發企業穩增長。可能2019年比2018年增速會適當放緩，但開發商業績增長是可持續的。
其六，穩預期。經過2018年調整之後對後市預期會更加穩定，波動不會太大。
其七，穩政策。2019年房地產政策會繼續分城施策，價格管理也會相對穩定。
轉向之辯
從過去的政策調控節奏來看，經濟下行時，先松信貸、基建，再松房地產；經濟企穩後，先收房地產，再收基建。
有關數據顯示，在10月份以前，各地房地產調控絡繹不斷，讓人目不暇接。據不完全統計，2018年1-10月，全國範圍內的房地產調控次數達到了410次，月均41次，日均1.3次。而進入10月份後，各地房地產調控就放緩了。
在當前這種情況下，房地產調控政策會再度放鬆嗎？
華泰證券認為，本輪地產政策調控節奏由外部經濟週期、內部經濟與金融政策週期、房地產庫存週期三大因素共同決定。預計從2018年底至2019年中，隨著美國經濟見頂回落、需求回落、供給端出清、經濟下行中後期財政壓力加大以及房地產庫存回到相對高位，貨幣政策空間打開，房地產調控政策有望邊際放鬆。
一方面，預計2019年二季度美國經濟或將開始回落，中美經濟增速差有望企穩回升，宏觀經濟環境從“外熱內冷”轉向“內外交寒”。國內貨幣政策受到匯率政策牽制減少，利率水平與中美經濟週期差反向波動，打開繼續回落的空間。
另一方面，隨著國內經濟增速下行，國內政策主要目標從穩槓桿轉向進一步擴內需託底經濟。華泰證券從2008-2010年、2012-2013年、2015-2016年三輪盈利下行週期中可以看到，在A股非金融企業淨利增速下行後期，基建固定資產投資完成額累計同比增速、商品房銷售面積累計同比均先後提升，帶動A股非金融企業淨利增速企穩。房地產政策方面，主要通過調整相關營業稅費、放鬆信貸政策。
尤其在2019年二季度前，通過減稅降費等政策對沖經濟下行或將加劇財政收支壓力。土地出讓金作為財政收入主要來源之一，也可能隨著房地產銷售回落而減少。因此，二季度財政或將面臨收支壓力增大、宏觀環境“內外交寒”等困局，放鬆房地產政策的需要較為迫切。
2008年以來，公共財政收入與公共財政支出增速同比差值與土地成交金額同比幾乎同向波動，土地出讓金同比增速往往先於前者轉負為正。華泰證券預計，2019年上半年公共財政收入同比或將隨著減稅回落，公共財政支出同比則因基建投資擴內需政策等上升，兩者差值走擴，而土地出讓金隨地產銷售回落而出現同比增速下滑。如果房地產調控政策邊際放鬆，將有望使商品房銷售面積回升、土地成交金額同比回升，公共財政收入與支出增速同比差值回升，財政壓力減輕。當前庫存處在低位，或限制短期房地產政策放鬆空間。
房地產政策變化除了受到經濟金融週期影響外，其自身的庫存週期也是重要的影響因素。
房地產庫存過高或過低，或將引致價格快速下行或上行，衍生金融風險。華泰證券預計從2018年年底至2019年年中，隨著房地產走出庫存低位、上升到相對高位，房地產企業以價換量壓力增大，有望使政策目標從壓制房價上行風險轉向防範房價下行風險。
華泰證券用滯後一年房屋新開工面積減去當期商品房銷售面積來模擬房地產庫存，可以看到在經濟下行中後期（2008-2009年、2012-2013年、2014-2015年），房地產由於前期經濟繁榮時期價格上升過快受到限購等政策調控，在經濟下行中後期積累了大量庫存，達到短期峰值水平，政策目標從壓制房價上行風險轉向防範房價下行風險，通過解除限購、降低首付比例和金融鬆綁等政策調控促進房地產去庫存。
花旗銀行也認為，為了應對外部衝擊和增長放緩，未來房地產調控政策將偏向於放鬆，以提振房地產銷售。貿易摩擦下，中國淨出口增速可能會適度放緩，隨之而來的供應鏈衝擊將對就業造成壓力。鑑於房地產業仍是中國經濟的重要支柱，貢獻了約三分之一的增加值產出，在外部需求不斷下降之際，政府不能允許房地產業出現問題。
此外，2017年土地出讓收入仍佔地方政府總收入的近23.3%。隨著省級政府啟動各自的財政計劃，以幫助企業降低運營成本，同時為了滿足它們增加基礎設施投資的需求，土地出讓收入將變得比以往更加重要。
花旗銀行認為，一線城市的政策寬鬆空間不大，但在二、二線城市將很有可能實行有針對性、有分寸的政策寬鬆。具體來說，非一線城市的地方政府可以放鬆對購房和抵押貸款規定的限制。事實上，“人才計劃”為大學畢業生在城市落戶提供了初步的經濟激勵，提供了住宿、就業或創業方面的貨幣補貼，並無條件提供戶口登記。這些政策被認為是放鬆房地產限制的政策。
但中銀國際認為，首先，“房住不炒”的政策前提沒有改變，房地產政策依然維持“一城一策”不會“一刀切”的政策立場也沒有改變。
其次，“房住”類的政策有放鬆的空間，沒有房價上漲壓力的城市也可能會放鬆自主購房的限制約束。
再次，房地產市場將出現結構分化，將住宅房地產市場分為一線、二線、和三四線城市，不同類型城市房地產市場的週期明顯出現分化。一線城市仍將以“遏制房價上漲”作為原則，以建立住房的長效機制為重點發展方向；二線城市由於人口淨流入的過程在未來較長時間內都存在，因此將是房地產市場供需博弈的主體；三四線城市存在一定的改善住房需求，但由於過去一段時間內房價過快上漲疊加未來人口持續淨流出，因此政策的主要訴求或是房價平穩回落。
最後，房地產政策放鬆有兩方面的主要考慮：一是保障經濟增速平穩回落；二是防止房價超預期回調導致金融系統風險。從前者來看，房地產對上下游產業鏈的拉動力都在減小，並且房地產行業繼續快速發展對經濟的負面影響比拉動力更大，比如擠出消費、擠出存款、提高居民槓桿，因此，對放鬆房地產的政策不宜預期過高。
中泰證券也表示，依靠房地產強刺激拉動中國經濟的時代已經終結。根據中泰證券的測算，過去兩年多時間小城市銷售出去的商品住宅和剩餘庫存的總和，是2015年年底商品房庫存的6倍還多。也就是說，小城市房地產銷售變好後，不僅把原來的高庫存消化了，還新建了很多房子也賣出去了。但是賣出去的庫存並沒有憑空消失，仍是房地產市場的潛在供給。對於一個在2014年就供給過剩的市場，當前的過剩狀況是更嚴重的。
2018年下半年以來，棚改貨幣化政策已經在收緊，小城市長期面臨人口淨流出、二手房市場偏小的問題，一旦刺激政策退出，房價將出現調整，居民存在被動去槓桿的壓力。
從近期穩增長政策出臺的節奏來看，在經濟下行壓力更大時，大城市房地產調控存在邊際上放鬆的可能性，2019年或出臺部分結構性政策，但難以回到2016年之前強刺激的模式。但整體來說一二線城市的房地產銷售面積佔比只有30%左右，很難支撐整個房地產市場的銷售和投資。
盛松成更是表示，中國房地產市場全面調控至今兩年有餘，調控效果明顯，但高房價問題依然突出。
首先，核心城市房價收入比保持在20以上的水平，部分城市超過30，不僅遠超國際普遍認可的水平，甚至比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數倍(日本首都圈和京畿圈為10-12，美國為4-5)。其次，目前有業內人士預測中國房地產市值達到65萬億美元(約450萬億元人民幣)，已經超過美國、日本和歐盟三個地區樓市價值的總和。再次，相關報告顯示：中國居民房產價值佔總財產的比重已經達到超高水平，房價也成為推動居民財產價值升值和差距擴大的重要原因。2002年至2012年間，居民總財產分佈差距基尼係數上升了38.7%，其中45.4%是由房價上升引起的。這都說明中國房價已經達到了相對較高的水平，房價繼續上漲將會帶來更大的風險。
調控成果來之不易，因此，不能讓調控半途而廢，前功盡棄。堅持調控不放鬆能夠實現“五個有利於”：一是有利於扭轉房價只漲不跌的預期，二是有利於防控房地產市場風險進一步上升，三是有利於實現房地產市場“軟著陸”，避免美日斷崖式調整，四是有利於貫徹落實“房住不炒”的政策基調，加快構建長效調控機制，五是有利於資金“脫虛向實”，振興實體經濟。房地產對經濟增長儘管仍有較大的貢獻，但鞏固調控成果的意義更為重大，必要時可以接受犧牲短期部分經濟增長的代價。
新城控股高級副總裁歐陽捷則撰文表示，即便是地方政府有放鬆房地產調控政策的意願，動力卻有所不足，因為政策調整可能是對城市負責，而承擔後果卻是個人。無論是誰坐在這個位置，恐怕都不會輕舉妄動的，除非樓市發生顛覆性的變化。
樓市會發生顛覆性的變化嗎？歐陽捷的答案是否定的。他認為，橫盤時代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機投資客的春秋兩季。
首先，2018年住宅用地成交明顯增長，而且地價不低、地王不多，2019年樓市供應充裕無憂。其次，政府雙向限價，房價不能大漲大跌，深圳市剛剛出臺的政策也明文禁止房價大幅調整，房價橫盤已是大概率事件。
既然供應相對充足、房價相對穩定，居民收入也在增長，觀望情緒將會逐漸消退，市場以自住型購房者為主，勢必有所回溫，成交也會逐漸放量。但樓市不會回到2017年的火爆局面，沒有炒房的投機投資，樓市趨穩也是毋容置疑的。
歐陽捷同時認為，在一些城市，會有政策微調的可能。
在整體市場把控上，著力以下四點：加大供應，比如，適當放鬆二線城市及其都市圈城市土地指標，緩解供求失衡的矛盾，增加成交；加碼棚改，比如，在維持房價穩定的基礎上，繼續實施差別化的棚改貨幣化，維持基本成交量；雙向限價，比如，限制房價上漲的同時，強力限制房價跌幅，保持樓市與社會平穩；引導輿情，比如，適時發出穩定市場的信號，引導市場預期，穩定房地產投資和銷售。
在房地產金融邏輯上，信貸供應的流向與額度依然會嚴控，進入房地產的資金不會更多，也不會減少；債市融資僅限於歸還債務，不會增加房企現金流，不會讓房企有多餘的資金搶地王；證券市場IPO與再融資會繼續嚴控，維持合意的房企資金鬆緊度；監管目標以房地產金融的穩定，確保房地產市場的穩定。
對於市場最為關注的“四限”措施，歐陽捷認為可能差別化對待。
限購令可以逐步放開，可以增加客戶成交、穩定市場。畢竟房價不漲擠出了投機投資客，市場需求已經逐步轉向自住型客戶，而自住型客戶購買多套的意願和能力均不足，限購令存在的意義逐漸消失。
限售令不宜放開，一旦投資客解套出逃，可能帶動二手市場砸盤，反而不利於穩定市場預期。
限貸令不會放鬆，控制了房地產主要入口資金的鬆緊度，才能確保樓市平穩，況且限貸令為央行統一政令，並非地方政府可以左右，沒有中央指令，限貸令的調整幾無可能。
限價令不能放鬆，“房住不炒”的核心就是控制房價上漲預期，哪怕所有政策都放開，只要控制住房價不漲或微幅上漲，就可以遏制投機投資，就能夠實現房子是用來住的，就可以確保樓市大穩。
歐陽捷表示，“大穩小亂”已是樓市新常態，各地政府會有微調，調整動作“因城施策”、隨機應變，只要不影響整體樓市平穩，不造成市場預期逆轉，就不再需要宏觀政策的統一調整，不管是加碼還是“減灶”。可以想見，未來樓市調控政策的調整沒有時機，只有方向。
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