首先，要終止借款合同，建立商品房買賣合同關係。

關於這一點，最高法有指導意見：借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。

通俗一點講，就是說，是可以的，但必須要把借款的本金利息結算清楚，而且要排除非法利息合法化。就是說，要對賬清楚，期限屆滿究竟本、息合計是多少，一定要確認清楚。

其次，商品房屋的坐落位置、面積、價格，要明確具體準備。

轉化為商品房買賣合同後，商品房買賣合同的基本要素，需要具備，否則，影響合同的成立。

還有，借款本息與購房款的結算，要清楚具體明白。

借款本息結算清楚後，購房款要結算清楚；兩項比較，多了怎麼退，少了怎麼補，要清清楚楚。

最後，商品房出賣人的主體資格必須具備，這一點不容忽視。

就是說，作為拿商品房來抵償借款本息的債務人，應當是開發商，要有商品房出賣人的主體資格，否則也影響合同的效力。這一點不容忽視哦。

羅律囉嗦

這種情況多屬名為房屋買賣、實為民間借貸，或者以房屋買賣作為民間借貸的擔保，是否有效，法律有明確規定：

1.根據最高法院2015年頒佈的《關於審理民間借貸糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條第一款：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

2.根據上述解釋第24條第二款，按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

3.名為房屋買賣合同，實為民間借貸合同，屬於以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為。根據2017年全國人大通過的《民法總則》第146條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。如果當事人簽訂名為房屋買賣、實為民間借貸的協議，根據該規定，該房屋買賣合同無效，民間借貸的借款難以充抵購房款。

4.根據全國人大2000年通過的《立法法》第88條、第104條，在效力等級上，法律的效力高於司法解釋。《民法總則》是由全國人大通過的基本法律，它的效力等級高於最高法院制定的民間借貸司法解釋。在涉及到虛假意思表示民事行為，原則上應該認定為無效。

5.被隱藏的民間借貸合同的效力。根據民法理論通說，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，按如下規則處理:(1)如果被隱藏的行為本身符合民事法律行為的有效要件,則該行為有效；(2)如果被隱藏的行為本身欠缺民事法律行為的有效要件,則該行為無效。根據該理論，如果被隱藏的民間借貸行為符合有效要件，仍然有效，法院會以民間借貸法律關係來審理。

6.如果涉及到“套路貸”中“虛增借款”、“偽造證據”等，或者當事人涉嫌非法集資、集資詐騙、非法吸收公眾存款，或者涉案房產即將被法院強制執行，以及夫妻一方、公司股東利用名為買賣、實為借貸合同轉移財產，這時往往涉及民間借貸關係違法，以及當事人之間惡意串通進行虛假訴訟，意圖抗拒執行情形，法院可能會根據《民間借貸解釋》第20條等規定，認定買賣合同與借貸合同均無效，判決駁回訴訟請求，將案件當事人移送司法機關追究刑事責任。