2019年中国房地产市场最大的不确定性，主要来源于政策与实体经济及金融货币的变化，都会直接影响到买房的决定，其中经济能力亦是重要。如何才能相对稳妥又安全的买房、投资，实现利润最大化，就要取决于进入的区域机会与城市价值、产品选择、时机与楼市政策的判断，加以杠杆的利用，买房者的经济能力与收入对比及心理素质。
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房企买地都需要精打细算，更何况买房，更需要步步稳大，才能收获满满。买房是一门技术学，一门投资学、一门经济学，一门政治学，必须好好的研究与学习及市调，并且实践买房。房地产市场不对称的消息，让买房、投资变得充满风险，一不小心，就会陷入巨大的危机。因为房子价贵，投资失败，重则倾家荡产，轻则影响生活质量，谁都承担不起失败的风险。
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其一是区域的选择。涉及到国家层面的战略，国际、国家的政治、经济、金融、科技、文化地位高度。第一是国家中心城市。11月29日晚，新华社播发布了《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，其中点名了12座中心城市。以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展，带动环渤海地区协同发展。以上海为中心引领长三角城市群发展，带动长江经济带发展。
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以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设，带动珠江－西江经济带创新绿色发展。以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心，引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展，带动相关板块融合发展。这12座中心城市，肩负的是引领城市群发展的重任。着眼的是区域协调发展。区域协调发展，从全国范围而言，要落实到城市群上。而从城市群战略而言，则要落实到中心城市上。显然，未来会有更多资源聚集到这些城市和地区，再从它们辐射出去。
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除以上四点以外，还重点提到了关于区域建设方面的对接，即加强“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略的协调对接，推动各区域合作联动。从上述提取出的这些重要信息中可知，国家从战略层面，对以下12个城市和两个区给予了高度关注，北京、天津、上海、香港、澳门、广州、深圳、重庆、成都、武汉、郑州、西安；河北雄安新区，北京副中心（通州）。
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这12座城市基本都属于国家中心城市。目前我国确定了北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州和西安九大国家中心城市。这九大国家中心城市全部在列。另外三个城市分别是香港、澳门和深圳，在国家中心城市之中具有重要的地位。深圳与香港、澳门的联动大，并且金融、服务、贸易等合作深，具有特殊性，虽无国家中心城市之名，却是实的。
这12个城市究竟有什么特别之处，才得以引起如此重视、榜上有名？是要构建“以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展”的新模式。而区域之中必有重要的城市群，城市群发展必会落到中心城市。然后，我们再来看这12个中心城市。这它们之中，有9个为国家中心城市。这个级别是很高的。所谓国家中心城市，是住房和城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中提出的处于城镇体系最高位置的城镇层级。
第二是国际级城市群、国家级城市群、城市群的城市。按照国家十三五的规划，一共要在全国范围内建设19个城市群，规划原文如下：加快城市群建设发展，优化提升东部地区城市群，建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平。
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培育中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，规划引导北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展，形成更多支撑区域发展的增长极（上述18个城市群中，东北地区城市群又分为哈长城市群和辽中南城市群，所以共计19个城市群）。
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大数据识别城市群（17个）：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、中原城市群、关中平原城市群、滇中城市群、黔中城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、哈长城市群、宁夏沿黄城市群、山西中部城市群、北部湾城市群、长株潭城市群、武汉城市群。其中，通过大数据测算出的城市群名单，长江中游城市群、呼包鄂榆城市群、天山北坡城市群、兰西城市群4个，尚不具备称为城市群的要求。
目前，我国共有20个城市群，其中有8个是国家级城市群。国家级城市群一般以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。我国的8个国家级城市群分别为：京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群、哈长城市群、长三角城市群、中原城市群、珠三角城市群、关中平原城市群。
这12个中心城市，很多都是位于国家级城市群，它们的成熟度与辐射力也都是顶级的。从国家级中心城市与国家级城市群结合来看，未来城市的发展模式无比清晰，也就是由中心城市引领城市群、城市群引领区域发展的规划思路。
目前中国的城市群可以大致分为三类，第一类是成熟型城市群，以长三角城市群、珠三角城市群为代表；第二类是高速成长型城市群，以京津冀城市群、成渝城市群为代表；第三类则是其余的所有初/中阶段城市群，如中原城市群、关中平原城市群、滇中城市群、黔中城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、哈长城市群、宁夏沿黄城市群、山西中部城市群、北部湾城市群、长株潭城市群、武汉城市群。
城市群规划已进入正式编制阶段，初步从重点培育国家新型城镇化政策作用区的角度出发，确定打造20个城市群。包括5个国家级城市群、9个区域性城市群和6个地区性城市群。其中，重点建设5大国家级城市群，包括长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、长江中游城市群和成渝城市群5大城市群。
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注：目前已经确定为国家级城市群的仅为前面三个）稳步建设9大区域性城市群（国家二级城市群），包括哈长城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、关中城市群、中原城市群、江淮城市群、北部湾城市群和天山北坡城市群9大城市群。引导培育6大新的地区性城市群，包括呼包鄂榆城市群、晋中城市群、宁夏沿黄城市群、兰西城市群、滇中城市群和黔中城市群。
截至目前，包括长三角城市群、成渝城市群、哈长城市群规划编制的地方层面前期研究工作已基本完成。下一步，国家相关部委将在实地调研的基础上，确定这三个城市群的发展目标、开发方向、空间结构，以及城市群内各城市的功能定位和分工、重大基础设施建设和生态环境治理、协同发展体制机制等。
城市群，是指在特定地域范围内，以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。
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国家中心城市均为国家级城市群的领导者，各自处于主导地位。目前，我国共有20个城市群，其中有八大国际级城市群，分布全国东南西北，除了东北地区的哈长城市群之外，其他城市群均出现在这一次的文件当中。北京天津之于京津冀，上海之于长三角，港澳广深之于粤港澳大湾区，这三大城市群，无论是成熟度，还是辐射力，在国内都是首屈一指。
京津冀、长三角和粤港澳大湾区的目标在于国际级城市群，对比的是纽约湾区、旧金山湾区和东京大都市圈。
而成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群，以及未上榜的北部湾城市群、哈长城市群、山东半岛城市群，着眼的均是区域平衡发展战略。北京上海且不说，广州对应的是华南区域，天津对应的华北，成渝对应的是西南，西安对应的是西北，郑州对应的是中原，武汉对应的是长江中游。未来有望进入新的国家中心城市的区域是东北，沈阳的可能性最大。
在三大城市群之外，其他城市群成立未久，城市群效应有待扩散，但政策路径已经清晰无比。无论是重庆成都之于成渝城市群，武汉之于长江中游城市群，还是郑州之于中原城市群，西安之于关中平原城市群，背后体现的无不是中心城市引领城市群、城市群引领区域发展的规划思路。
第三是粤港澳大湾区城市。粤港澳大湾区首提以香港、澳门、广州、深圳为中心。粤港澳大湾区涉及三地，正是因为其特殊性，所以才提出以香港、澳门、广州、深圳四地位中心，这种提法是第一次出现。深圳虽无国家中心城市之名，却有国家中心城市之实。而香港、澳门有其特殊性，在粤港澳大湾区中的地位无可替代，出现在名单中十分正常。
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第四是都市圈、经济圈城市。中心城市和城市群的发展逻辑确定，给我们买房置业的最大启发之一就是，在这些中心城市能够辐射到地方，一些环一线城市的二线城市，现在也可以成为我们重点考虑的对象。比如深圳周边的佛山、珠海、厦门；上海周边的南京、苏州、杭州；北京周边的天津、廊坊、“北三县”等。此外，在经济发展和城市建设方面拥有明确发展方向的热点城市，如在本次被点名的武汉、成都、西安等，未来也是炙手可热。
如11月27日，《上海大都市圈空间协同规划》被曝光，未来将构建以上海为主的“1+7”大都市圈，这里的1就是上海，7分别是苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等七大城市。科创板、进博会的落地，无疑将强化上海的中心地位，深圳的创业板，广州的广交会都不免受到影响。上海是龙头，杭州、南京属于次级的城市圈龙头，合肥的地位与杭州南京有些相像。
在城市能级上明显弱于杭州南京，在城市群中的引领作用更小。与合肥一样，长沙既非国家中心城市，也不是重点城市群的核心城市，自然不会进入榜单。从小的都市圈来看，长沙从属于长株潭城市群，在其中发挥主导作用。从更大的区域层面来看，长沙和武汉都属于长江中游城市群，而武汉既有国家中心城市地位，此番也进入了“区域协调发展”的中心城市名单。
一线城市周边的二线城市之所以具有投资价值，是因为他们的经济发展会受一线城市的经济发展所带动。更何况，从《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》中也明确了，未来的经济发展，不再是追求单个城市的发展，而是以“城市群组”的形式进行协同发展，使得资源利用最大化。
这就意味着，一线城市的周边地区将会发展的越来越好。举个例子，上海周边的南京、苏州、杭州，未来极有可能会建立一个城市交通路网，以“城市群”的形式发展经济。除此以外，大家还可以留意一下，在不同经济圈之下的代表城市，这些城市也值得去分析关注。
截至2016年末,中国城市总数657个，比上年增加1个，其中，直辖市4个，地级市293个，县级市360个。城市城区户籍人口4.03亿人，暂住人口0.74亿人，建成区面积5.43万平方公里。2017年末，我国城镇常住人口已经达到8.1亿人，比1978年末增加6.4亿人，年均增加1644万人；常住人口城镇化率达到58.52%，比1978年末提高40.6个百分点，年均提高1.04个百分点。
同时，我国城市数量显著增加。 2017年末，全国城市达661个，比1978年末增加468个，增长2.4倍。城市人口快速增多，人口集聚效应更加明显。按户籍人口规模划分，2017年末，500万人口以上的城市达到16个，而1978年末只有上海市一个。 102个是人口超过一百万的城市，13个超过了1000万。
人口分别分布于我国东南西北中等几大区域，分别为大长三角经济圈，渤海经济圈，大珠三角经济圈和海峡经济圈、中部经济圈以及西南经济圈、西北经济圈。其中大长三角经济圈的代表城市是上海、南京、杭州、合肥、宁波以及无锡和苏州。
渤海经济圈的代表城市为北京、天津、石家庄和太原以及济南、青岛；大珠三角经济圈的代表城市为深圳和广州以及佛山、东莞；中部经济圈的代表城市为武汉、郑州以及南昌和长沙；西南部经济圈的代表城市为成都、昆明、重庆、贵阳；西北经济圈的代表城市为西安和兰州；东北经济圈的代表城市为沈阳、哈尔滨以及长春和大连。
其二是城市的价值，涉及到定位高度、经济总量、规划、人口的变化，交通、教育、医疗的资源。截至2018年，中国已有14座城市GDP突破万亿，5000亿以上的城市与万亿的城市是首选。其次是人口，102个是人口超过一百万的城市，13个超过了1000万，500 万以上的人口城市与100万以上的人口城市是必选的。还有是教育与医疗最好的城市。
另外是交通最方便的高铁城市群、地铁城市群的城市。调研显示，截止2018年6月30日，中国大陆地区城市轨道交通在建线路达233条，分布在成都、北京、广州、杭州等全国69座城市，总里程达6018.29公里，车站4003座，总投资额高达36219.69亿元。截止2017年12月31日，全国共有地铁城市已达34座。2017年我国就有四座城市迎来地铁时代。地铁是大城市的标配。
截止2017年12月31日，全国共有12省的110个城市开通高铁，迎来高铁时代。广东省有2个副省级市19个地级市，其中已经开通高铁的城市16座，河南省17座地级市和1座副地级市，目前已经开通高铁的城市有13座，广西有14个地级市，目前已经通高铁的城市有12个，安徽省内的16座地级市，其中已经有12座地级市通了高铁，湖北省12座地级市，目前已经开通高铁的城市达到了11座。
浙江省11座地级市中已经开通高铁的城市有10座，湖南省13个地级市、1个自治州，其中已经开通高铁的城市有10座，山东省17座地级市，目前已经开通高铁的城市有10座，福建省有9个地级市，目前已经全部通上高铁，河北省11座地级市，目前已经开通高铁的城市有8座，江苏省13座地级市，目前已开通高铁的有8座城市，江西省有11个地级市，目前已经通高铁的城市有7座。
1978年末，我国仅北京有轨道交通，线路总长度23.6公里。到2017年末，有32个城市开通了轨道交通，车站3040个，运营线路达149条，运营线路总长度达4484公里。2016年末，地级以上城市实有公共汽（电）车营运车辆47.7万辆，出租车95.4万辆，而1978年末全部城市公共汽（电）车拥有量只有1.7万辆。
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其三是产品的选择。涉及到产品的地段（老城、老城中心、商务中心、市中心、区中心、郊区中心）、配套（商务、银行、生活与公共等配套）、景观（湖、江、海、公园等历史建筑、自然风景）、资源（学位房、地铁房）、类型（高层住宅）、开发商（500强的）、物管（100强的）、附加值（送面积、送管理费等）。
其四是入市时机、政策的判断。调控放松、去库存继续与稳增长的政策出台及货币的放水，信贷的首付与利率的下降，融资的放开，优惠的税收，财政的刺激，房企大幅度促销，就是入市最好时机，即政策见底就是抄底时机。其五是杠杆的利用，即银行的贷款放松。其六是买房者的经济能力与收入对比及心理素质。
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