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政府提振经济，放宽企业融资
昨天的双十二，国家发改委发布了一则文件，犹如在水中扔下一枚炸弹，激起了房地产行业的千层浪。
这则名为“关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”的文件，指出“进一步增强企业债券服务实体经济能力，打好防范化解重大风险攻坚战，提高直接融资比重，优化债券融资服务，推动经济实现高质量发展”
也就是说，“优质企业”的融资将获得特别关照！
什么是优质企业？文件给出了7条定义：
1、主体信用等级达到AAA。
2、主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位（附件1）。
3、生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。
4、最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。
5、最近3年无重大违法违规行为，未纳入失信黑名单。
6、报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见，如被注册会计师出具保留意见的，保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。
7、我委为优化融资监管制定的其他发行条件。
我们要关注的是第二条的这个“附件1”：
“附件1”中，不仅明确表示了，房地产企业也在优质企业范围之中，而且需要资产总额超过1500亿、营业收入超过300亿、资产负债率不超过85%，才算是“行业或区域领先地位”的“优质企业”。
根据“亿翰智库”的2017年上市房企营业收入排行，有29家房企的销售额已经超过300亿 ，2018年达标房企应该会超过这个数量。
而根据负债率倒推，只需300亿以上的净资产就可以做到1500亿的总资产，这对房企来说，门槛算是比较低了。
2018年，在调控之下，楼市骤然趋冷、融资渠道收窄，开发商都陷入“缺钱”的困境之中。
而这次融资渠道再度被打开、门槛还下降了，对开发商来说，久旱逢甘霖。
2
优质房企，资金压力减小
这次政策发布，最受惠的，无疑是头部房企。
作为准“优质企业”，它们能够获得大量廉价资金，席卷在这一轮调控中，低价贱卖的土地、风雨飘摇的小房企、资金断裂的烂尾楼……迅速实现低成本扩张。
“强者愈强”的马太效应，将在中国房地产市场得到最充分的体现。
对刚买房的业主们来说，手上的资产，终于可以稍微止住跌势了。
原来资金紧缺的房企，在年末不得不为了冲量、回笼资金而降价销售，搞得业主们怨声四起、维权连连，不仅房企觉得难看，政府也颇为头疼；
在资金不那么紧缺之后，房企回款需求不那么紧迫，大房企开发的楼盘，也总算可以歇口气，不用再顶着民怨“跳楼价卖房”了。
而对很多正在“土地大甩卖”的城市来说，也可以有更多有钱的房企来接盘了。
像绍兴，最近几个月集中拍卖了十多宗土地，其中不少是以极低溢价甚至底价成交，个别地块还出现了流拍。这不仅是绍兴市场冷下来的结果，也是因为年底开发商普遍缺钱了。
而房企有钱了，土地也不用担心流拍了，政府再多卖几块地，就有个好年可以过了。
3
利率下降，购房者压力减轻
那对购房者来说，有什么好处吗？
一边是加大推地力度的政府，一边是有钱拍地的房企，最终势必导致土地供应量增加、市场上的可卖房源增加，
从供需关系上来讲，供大于需，将抑制房价的上涨。而且近日，根据绍兴晚报消息，绍兴的多家银行利率上浮已经出现不同程度的下调。
比如中国农业银行率先下调利率上浮，首套房贷利率较基准利率上浮仅10% ，并且放款时间要比原来快得多。
同时，绍兴的大部分国有银行如工商银行、中国银行、建设银行等首套房贷利率较基准利率上浮都在13~15%，二套房贷利率上浮15~20%。
部分股份制银行如瑞丰银行、华夏银行、绍兴银行等首套房较基准上浮20%、二套上浮25%的利率政策一直没有变化。
利率下调，对于大部分购房者来说，要付的利息更少了，无疑是一大利好。
4
供需平衡，市场趋稳
前几天，镜湖及周边2019拆迁任务已经出炉，19个村庄都将拆迁，如果照每个村500户计算，将诞生近万户拆迁户。
而且这还只是镜湖的拆迁任务，不排除年末、年初柯桥、主城区等地还会有后续的拆迁计划发布。这批拆迁户，将是2019年绍兴楼市的主力之一。
再加上银行利率下调，又释放出一个友好的市场信号，更多人的购房压力会减轻，进一步刺激市场。
需求有了，供应也不会落下。
绍兴年底集中推地，供应量加大；而绍兴未来城市更新，也意味着必然还会有更多土地供应。
最后，因为房企融资压力减少，“甩卖”的几率会降低，有利于市场的稳定。
有供应、有需求、有维稳，多方因素合力之下，2019年的绍兴房地产市场，很大概率，将会是以“稳”为主。
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