人口向来是城市吸引力的风向标。人口大规模流入，不仅意味着城市吸引力与日俱增，更能为内部消费、房地产带来强劲的新增需求。人口持续流出，则意味着城市吸引力不复，高企的房价将失去最根本的支撑。这一规律，也有例外。
近日，媒体报道，2017年北京常住人口规模为2170.7万人，比2016年减少2.2万人，为1997年以来首次实现负增长。数据还显示，北京市城六区常住人口持续减少，2016至2017两年城六区常住人口规模累计下降74万人，年均下降3%左右。
2017年北京常住人口仅仅减少了2.2万，而中心城区人口两年累计减少74万，此种悬殊，正是北京主动抽疏中心城区人口的体现。
显然，这种局面的出现，并非北上广深失去了吸引力，也不是“逃离北上广”已经蔚然成了趋势，而是这两地主动控制人口的结果。
京沪人口减少，也不必担心，真正要担心的是人口流出的二次城市，多数的三四线城市。
这些城市，没有京沪主动控制人口的豪气，也没有二线城市“抢人大战”的底气。即使放开落户限制，敞开大门，依旧阻挡不住人口外流的大趋势。
提到环京的疏解，可能最快想到的就是廊坊，紧邻北京通州、大兴的一片区域，看起来利好不断，但也有人说，廊坊是2018年全国最失落的五个城市之一。
在过去的十年，廊坊在增长上堪称“中国第一地级市”，北京外溢的资源源源不断注入，但现在形势完全变了，首先在保定设立了雄安新区，廊坊被“跳过去”了。其次，环京楼市的强调控，让廊坊经济陷入深度调整，资金明显流出。
展望未来，随着北京新机场的投入使用，以及通州对北三县的带动，我们相信，廊坊的经济会再度耀眼。
环京及都市圈价值潜力
其实这个问题，我们早就有结论了，我们认为，环京房产值得战略性做多，环京房价同样也会长期看涨。
环京房价之所以值得“长期看涨”，大逻辑上仍源于北京的大城市治理逻辑的转换，也就是“疏解非核心功能”，三大支点分别为“新机场”、“副中心”、“雄安新区”，环京房价短期企稳波动的关键点在于“炒房客”因素，而炒房客因素很大程度上取决于开发商的控盘能力，环京楼市与其他地区楼市还不同，环京具有高度的控盘实力，所以，这一因素不能不考虑进去，尤其是操作短线的，更要注意这个问题。
北京的疏解，不仅将大量的北漂等人口资源疏解至环京，还将各类产业、医疗、教育等资源疏解至环京，环京由于其得天独厚的区位地理优势，自然享受最便利的承接条件。人口的持续流入将增加环京楼市的供需比例，产业等资源的承接大概率要增加本地及流入人口的工资需求，而教育、医疗等配套更给环京房产提供升值的保障。
北三县板块受益“副中心”的建设，将来，那里会成为北京城的“新中心”，北京中心城区让位于中央，而北京市级机关的搬迁更能带动40逾万人口的转移。京南板块受益于“新机场”与“雄安新区”两大核心利好工程，尤其是新机场圈层与雄安圈层的“重叠处”，将诞生环京最具投资价值的区域。
短线操作方面，环京仍需考虑开发商因素，二手房虽然更能体现真实的市场行情，但二手的定价仍很大程度取决于新盘定价，新盘定价的权限在开发商与地方政府手里，而环京目前的“限价”尚不能说强势，所以，握着“新盘定价权”的还是在开发商那里。而环京各开发商间并非势均力敌，而是“一家独大”。一旦环京行情转暖，环京房价或有快速反弹的可能。
尤其是经过了此轮调控之后，环京房价整体已经调整到位，未来短时间的波动甚至可以忽略不计，这对于短线或刚需群体都同样适合。而长线上考虑，环京价值更值得“战略性做多”，这几乎是投资者的天堂。
人口与房价
长期看人口，这是人口与房价关系最直接的结论。
然而，房价走势，不仅要看人口流入流出，同样还要看人口结构。
从人口结构来看，哪里的年轻人越多，哪里的楼市支撑性就越强。这不仅是因为，年轻人是主要购房人群，而且从只有年轻人才有加杠杆的欲望和底气。
如果老年人过多，年轻人不够用，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响尤其大。
相比而言，北上广深和一些二线热门城市，成为年轻人竞逐的梦想之地，不仅人口对消费和经济增长形成支撑，也对房价形成最根本的托底作用。
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